Konfliktnivået mellom offentlige og private utbyggere stiger

Artikkelforfatterne er Martin Støren og Geir Sand, begge partnere i Advokatfirmaet Schjødt AS med mangeårig og omfattende praksis innen eiendom og eiendomsutvikling.

Selv om det også tidligere har vært uenighet og diskusjon mellom private utbyggere og det offentlige, er det etter vårt syn nå en helt påtakelig trend over hele landet, men kanskje særlig i Oslo og hovedstadens nærområder, at dialogen mellom det offentlige og private utbyggere har et tiltakende konfliktnivå.

Det er en rekke eksempler på stor avstand mellom partene og meget høy temperatur i dialogen i de fleste kategorier prosjekter og vi ser sågar nå også rettslige prosesser i slike saker under oppseiling.

Økende kommunale krav

Trenden er særlig tydelig i forhold til kommunene der inntrykket er at utbyggerne blir møtt med stadig tøffere krav både til økonomiske bidrag og faktiske byggetiltak som vilkår for nødvendige offentlige tillatelser.

Oslo kommunes nyetablerte praksis med krav om å beholde justert mva utbygger har betalt, men ikke har kunnet gjøre fradrag for, jf alle mediaoppslagene tidligere i år, er eksempel på dette.

Utbyggingsavtaler skaper problemer

Det er særlig kommunenes krav til bestemmelser i utbyggingsavtalen om ulike ytelser fra utbyggeren som utløser de vanskelige og konfliktfylte diskusjonene, sier Støren.

Plan- og bygningslovens kap 17 og byggesaksforskriften kap 18 setter nå klare begrensninger for hvilke krav kommunene kan fremme overfor utbyggerne gjennom en utbyggingsavtale.

Byggesaksforskriftens forbud mot at en kommune kan kreve bygging av såkalt “sosial infrastruktur” som skoler og sykehjem mv, er det mindre diskusjon og uenighet om. Derimot er det mye usikkerhet og avvikende synspunkter relatert til vilkåret om at kommunens krav må være nødvendige for gjennomføringen av planvedtaket. Det samme gjelder vilkåret om at tiltaket må stå i rimelig forhold til tiltakets art og omfang sammenholdt med kommunens bidrag og forpliktelser etter utbyggingsavtalen.

Kommunene får hånden på rattet

Det nærmere innhold i juridiske begreper som “nødvendighet” og “forholdsmessighet” i lovgivningen vil ellers vanligvis bli fastlagt gjennom klage til overordnet forvaltningsorgan eller ved domstolsbehandling.

Utbyggingsavtaler kan imidlertid etter loven ikke påklages. Også domstolsbehandling er for alle praktiske formål avskåret i normalsituasjonen.

De fleste utbyggere har lite å stille opp med når man får beskjed av kommunen om at ramme- og igangsettingstillatelser ikke vil bli gitt med mindre utbyggingsavtalen godtas med det innhold kommunen krever. Utbyggeren presses på denne måten ofte til å godta bestemmelser i utbyggingsavtalen vedrørende bekostning av tiltak som ikke er nødvendige for gjennomføringen av planvedtaket eller som ikke står i rimelig forhold til utbyggingens art eller kommunens bidrag mv.

Kommunen gir vanligvis også klar beskjed om at nødvendige tillatelser ikke vil bli gitt før forpliktende avtale er signert. Dette skaper en uakseptabel pressituasjon.

Slike avtalevilkår blir så foreholdt senere utbyggere som uttrykk for etablert praksis i det aktuelle området. Realiteten blir på denne måten at kommunen alene styrer forståelsen av hva som er nødvendig og hva som oppfyller forholdsmessighetskriteriet. Dette er uheldig og kan fort lede til en rettsutvikling som avviker fra lovens forutsetninger.

Hva kan gjøres?

Ofte setter kommunen store ressurser på saken, også med bistand fra plan- og byggesaksavdelingen, noe som stiller store krav til kompetanse hos utbygger. Det er ulike virkemidler som kan benyttes for å skape balanse i forhandlingssituasjonen med kommunen, og som eksempel råder vi våre klienter i enkelte saker til å forsøke å få inn en bestemmelse i utbyggingsavtalen slik at det ikke er tvil om at myndighetsutøvelsens lovlighet kan prøves for domstolene i ettertid.

Det ville antakelig vært hensiktsmessig med en bestemmelse i loven som presiserte at utbygger har en slik mulighet. Vi har vært i kontakt med Kommunal – og moderniseringsdepartementet om et slikt forslag.