Kjøpsrett for leietaker

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Boligprisene har aldri vært høyere og prisveksten ser ikke ut til å avta. Lav styringsrente og stor investeringsvilje i boligmarkedet er dårlig nytt for de som av ulike grunner ikke makter å eie egen bolig – investorenes leiepriser blir stadig høyere. Reglene om kjøperett i eierseksjonsloven og saksbehandlingstiden i de kommunale og statlige instanser kan imidlertid medføre tap for boligutleiere.

Eierseksjonslovens regler om kjøperett gjelder for leietakere som leier bolig i en eiendom på tidspunktet eiendommen seksjoneres. Det vil si når kommunen utsteder matrikkelbrev etter at Statens Kartverk har tinglyst kommunes seksjoneringsvedtak. Dersom kjøperetten slår inn har leietaker en rett til å fremtvinge, til fortrengsel for utleier, et kjøp av boligen til 80 % av markedspris.

Det er frivillig å påberope seg kjøperetten. Reglene er motivert ut fra et politisk ønske om at flest mulig skal gis mulighet til å eie egen bolig.

Kjøperetten gjelder absolutt slik at utleier ikke kan avtale seg bort fra den. Eksempelvis kan ikke en investor i et nytt prosjekt ta inn en klausul i leieavtalen om at leietakeren ikke skal ha kjøperett etter eierseksjonsloven. Dessuten er utleier forpliktet til å sende et tilbud om kjøp til egne leietakere under seksjoneringsprosessen. Utleier kan derfor ikke sitte på gjerdet og håpe at leietaker ikke påberoper kjøperetten. Atter dessuten vil leietaker bli kjent med kjøperetten ved at kommunen også skal opplyse om kjøperetten til leietakerne.

Hvem kjøperetten gjelderKjøperetten gjelder som et utgangspunkt for alle som leier bolig på tidspunktet for når boligen som leies seksjoneres. Avgjørende for kjøperetten er ikke om leietaker har tatt boligen i bruk men om han faktisk har en leierett til boligen. De leietakere som kjøperetten ikke gjelder er de som leier uten oppsigelse i kortere tid enn to år, de som fremleier, de som leier boliger for vanskeligstilte, elev- og studentboliger og visse former for tjenesteboliger. Kjøperetten gjelder heller ikke for de som leier boliger som inngår i en samleseksjon, typisk borettslag, eller de som leier vaktmesterboliger som er fellesareal. Når det gjelder borettslag kan kjøperett imidlertid oppstå dersom borettslaget seksjoneres etter konkurs.

I henhold til husleielovens regler skal leiekontrakter som hovedregel inngås for en leieperiode på minst tre år. Kjøperetten er således aktuell for de fleste leietakerne som leier bolig på tidspunktet for seksjonering.

Etablerte leiegårderKjøperetten slår typisk inn dersom eier av en etablert leiegård bestemmer seg for å selge hver enkelt eller noen få leiligheter. Ønsker gårdeier å selge leilighetene unna må gården seksjoneres, eier må sende inn leietakerskjema og kommunen vil varsle leietakerne om kjøperetten. Dette fremgår av eierseksjonslovens regler om gangen i en seksjoneringssak.

Gårdeier kan iverksette ulike tiltak for å unngå å måtte selge til nedsatt pris. Fellesnevneren for disse tiltakene er god planlegging og god tid. Kost/nyttevurderinger kan undertiden tilsi at det faktisk lønner seg å seksjonere under risiko av at noen leietakere velger å påberope kjøperetten i stedet for å bruke tid på å tømme gården for leietakere. Et annet tiltak kan være å tilby leietakere erstatningsbolig i håp om at leietakerne aksepterer at leierettene skal gjelde andre boliger enn de som skal seksjoneres.

Investorer i nye prosjekterReglene om kjøperett i eierseksjonsloven skiller ikke mellom nye eller gamle boliger. Kjøperetten gjelder derfor som et utgangspunkt også for den som leier bolig i nybygg.  Flere store utbyggere selger til faste investorer som utelukkende kjøper for å leie ut og samtidig oppnå gevinst ved prisstigning. Det hender ikke rent sjelden at det er gitt midlertidig brukstillatelse før seksjoneringsprosessen er gjennomført.

Er det gitt midlertidig brukstillatelse før seksjonering har investorene gjerne overført penger til meglers klientkonto, overtatt leiligheten og startet utleie. I slike tilfeller er det stor risiko for at investorenes leietakere kan ha kjøperett. For ikke å risikere å komme på kant med sine faste investorer er det vanlig at utbyggerne opplyser om eierseksjonslovens regler om kjøperett i sine salgskontrakter.

Saksbehandlingstiden frem mot endelig seksjonering kan være lang. Dette henger sammen med at kommunen skal fatte et seksjoneringsvedtak, sende dette til Kartverket for tinglysing og deretter utstede matrikkelbrevet.  

For å redusere risikoen for å lide tap ved å måtte selge egen leilighet til redusert pris i nybygg-tilfellene bør investorene vente med inngåelse av leieavtalen til etter at det er sikkert at boligen er seksjonert. Investorene bør ha dialog med utbygger for å sjekke hvor langt seksjoneringsprosessen har kommet før de inngår leieavtalene. Et annet risikoreduserende tiltak kunne være å inngå leieavtaler som faller inn under unntakene som er oppregnet i eierseksjonsloven. Dette kan være kronglete av hensyn til husleielovens hovedregel om at leieperioden ved tidsbestemte leiekontrakter skal være lenger enn tre år.

I de fleste tilfeller vil utbygger besørge seksjonering rett etter at igangsettelse for oppføring av gården er gitt, slik at for eksempel sommel hos stat eller kommune i seksjoneringsprosessen ikke vil resultere i at kjøperetten slår til. Det skal derfor i utgangspunktet ikke være særlig lukrativt å spekulere i leietakervirksomhet med tanke på å oppnå kjøperett. Videre er det vel slik at formålet bak reglene om kjøperetten gjør det diskutabelt om leietakere i nybygg overhodet har kjøperett selv om eierseksjonslovens regler om kjøperett er klare. Dette til tross; eierseksjonslovens regler om kjøperett bør være et varsku for investorer – plutselig ser leietaker sitt snitt til å eie egen bolig.

———————————Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Alexander Liland i Deloitte Advokatfirma.