I en helt egen klasse
Havila Ariel har en så ekstrem effektiv forvaltning av eiendommene, at konkurrentene bare kan gispe etter luft.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Man skal alltid være forsiktig med å sammenlikne nøkkeltall, fordi det til dels drives ulike virksomheter. En ekstremt kostnadseffektiv drift kan også skyldes mangel på vedlikehold og nødvendige investeringer, kontraktene er ”as is” osv. og plutselig kan behovet melde seg hvis man sitter med en umoderne eiendomsportefølje. Eksempelvis har Norwegian Property (NPRO) signalisert at de vil bruke mer på oppgraderinger fremover.
Allikevel er det verdt å merke seg det unoterte selskapet Havila Ariel, som driver med eiendom og skip. Havila Ariel hadde i første halvår 2010 leieinntekter fra eiendommer på 66,5 millioner kroner, mot 62,7 millioner i tilsvarende periode i fjor. I andre kvartal falt imidlertid inntektene fra 33,8 millioner kroner til 32,9 millioner.
Havila Ariel eier i dag fem eiendommer på til sammen 87 000 kvadratmeter. Eiendommene er ved halvårsskiftet bokført til 2018 millioner kroner, hvorav 86 millioner skyldes periodisering av utsatte inntekter. Uansett, det skulle gi en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 23 200 kroner. Multipliserer vi opp halvårsinntektene med to, får vi en brutto yield på 6,6 prosent.
Resultatførte eiendomskostnader i første halvår utgjør ekstremt lave 1 128 000 kroner, som gir en kostnadsprosent på marginale 1,6 prosent. Med andre ord blir netto yield bare 0,1 prosentpoeng lavere, 6,5 prosent. Drifts- og administrasjonskostnadene i selskapet totalt sett ligger på ekstremt lave 3,1 prosent. NPRO, som driver effektivt, regner til sammenlikning med 6 prosent eiendomskostnader når de oppgir netto yield.
De fem eiendommene til Havila er lokalisert i Stavanger (2), Oslo, Bærum og Hamar. Alle selskapets eiendommer er eid via hundre prosent eide datterselskaper. Eiendommene ble skrevet opp med 6,67 millioner i andre kvartal og 20 millioner i første halvår, altså rundt 1 prosent av dagens markedsverdier.
Havila Ariel gjorde seg bemerket da de i november i fjor kjøpte en eiendom på Grini Næringspark i Bærum, ettersom den antatte yielden var oppsiktsvekkende lav, på begynnelsen av 6-tallet. Men det riktige tallet er nok 6,4 prosent. Selskapet har forsvart den lave yielden med ekstremt lave driftskostnader, i tillegg til lang leiekontrakt (2027) og sikker leietaker (Statens Strålevern).
Eiendommen ble overtatt i første halvår. Havila Ariel kjøpte også i Biohuset (bildet) på Hamar rett før sommerferien for 185 millioner kroner til en yield på 7,75 prosent (gitt 14,4 millioner i årlige leieinntekter). Største leietaker er Høgskolen i Hedmark. Transaksjonen er betinget av en tilfredsstillende due diligence-prosess.
Havila skriver i halvårsrapporten at det ventes en fortsatt vekst innenfor satsingsområdene eiendom og skip. Et vesentlig kriterium for videre vekst er fortsatt å investere i prosjekter som preges av lange og sikre kontantstrømmer.
