Heller lange enn korte

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Næringsmegling vier i sin seneste markedsrapport stor oppmerksomhet om leiekontraktenes lengde for omsatte eiendommer. Union har i perioden juni til september i år notert gjenværende leietid for 25 større salg.

Gjennomsnittlig gjenværende løpetid i disse transaksjonene var hele 11 år. I bare fire av salgene var gjenværende leietid i eiendommene under åtte år, kun to omsetninger hadde under syv år igjen av kontraktene. Markedet er derfor fortsatt dominert av omsetning av kontrakter med lange og sikre leieinntekter, en konklusjon som også gjaldt for ett år siden.

Ikke entydigDet er imidlertid – interessant nok – ingen entydig sammenheng mellom kort gjenværende løpetid på leiekontraktene og høy yield, altså høy direkteavkastning. En vanlig observasjon er at yieldnivået faller med leiekontraktens lengde, og eiendommer med lange kontrakter har hentet igjen mer av verdifallet.

Men av omsetningene med mindre enn syv år igjen på kontraktene, var nettoyielden for disse transaksjonene ifølge Union på 6,85 prosent og lavere. Dette var også omsetninger av eiendommer som fremstår som relativt trygge ut fra beliggenheten.

Så langt i år har næringsmegleren notert 69 transaksjoner over 50 millioner kroner, som til sammen utgjør 22,1 milliarder kroner. Anslaget for de totale volumene er oppjustert fra 30 til 35 milliarder kroner, men Union ligger med det fortsatt rundt 5 milliarder lavere enn næringsmeglere som Akershus Eiendom og Newsec.

Union har tatt ned direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommene – altså prime yield – fra 6,1 prosent i andre kvartal til 6,0 prosent i tredje kvartal. Noe lavere lange renter, få kjøpsmuligheter og diverse erfaringstall ligger til grunn for nedjusteringen. Newsec mener til sammenlikning at prime yield skal under 6 prosent fremover.

Njaaa, skeptiskUnion konkluderer videre med at bankene fremdeles er skeptiske til å høy belåning ved kjøp av eiendommer med ordinær løpetid på kontraktene, der investorene ikke kan stille sidesikkerhet.

”Eiendomsselskap, eiendomsfond og diverse private investorer med tradisjonell eiendomskompetanse, kan imidlertid få tilfredsstillende lånevilkår til denne type kjøp og dermed ha grunnlag for å kunne by en realistisk pris”, heter det i rapporten.

I leiemarkedet er hovedtrenden at prisene har passert bunnen, og de stiger nå svakt i CBD-området, øvrige deler av sentrum og i Oslo vest. I øvrige områder i Oslo-regionen ventes en stabil leieprisutvikling i fjerde kvartal.

Ledighet: 7 prosentNæringsmegleren har telt opp 698 ledige kontorlokaler i midten av september, som er 1 prosent høyere enn i andre kvartal og en økning på 7 prosent fra september 2009. Arealledigheten er imidlertid redusert fra 7,5 prosent i mai til 7,0 prosent i september.

Union opprettholder likevel prognosen om at ledigheten topper mot slutten av 2010 på 8 prosent. Arealledigheten synker så langsomt ned mot intervallet 4,5-6,5 prosent frem til neste leiepristopp, som spås å inntreffe i 2015/2016.

Union skriver i markedsrapportens leder at på overordnet nivå holder hovedtrendene seg fra andre kvartal. Men makroprognosene tilsier at konjunkturløftet er utsatt til 2013, som forskyver langtidsscenariet for kontorleiemarkedet med ett til to år.