Håpet tennes i Grorud-dalen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I tiår etter tiår har forbedring av miljøforholdene i Groruddalen vært et tema på politikernes lepper. Det har ikke manglet på løfter og utviklingsplaner, og så har det blitt med det. De siste par årene ser det imidlertid ut som om det har begynt å løsne. Adm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius Eiendom er optimist.

Under bakken fra Økern til Sinsen– En helhetlig plan og kommunedelplaner, som plasserer bolig og næring i landskapet, er på plass. Disse setter rammer som kommunen har begynt å agere etter og gir utbyggere forutsigbare rammevilkår. Flere planer er i kjømda. Statsbygg og Plan-og bygningsetaten arbeider med en ny reguleringsplan for terminalområdet på Alnabru. På veisiden skjer det også en del, ikke minst når det gjelder Ringveien. – Koblingen mellom Østre Aker vei og Ring 3 er ikke god. Etter hvert vil denne bli langt bedre. Statens veivesen bygger nytt Økern-kryss og tunnel mellom Økern og Sinsen. Solheim & Co. gjør også sitt for å forbedre fremkommeligheten. Fabritius Eiendom har gått sammen med Rom Eiendomsutvikling, Aspelin-Ramm og Oslo kommune om et spleiselag på 75 millioner for en ny Alf Bjerkes vei utenfor Fabritius. Fabritius spytter også i 15 millioner i en ny Haraldsrudvei.– Dette er et krav fra kommunen for at vi skal få lov til å bygge.Større glede vekker trolig kvaliteten på den nye infrastrukturen Oslo kommune legger opp til. Det blir grøntanlegg og fortauer og bedre skiller mellom lokalveier og gjennomfartsårer. I et 20 års perspektiv kan mye se annerledes ut.

Ikke for de snobbete– Kontormarkedet i Groruddalen er ikke det heteste og kommer ikke til å bli det på lenge, medgir Fabritius-direktøren. – Det som etterspørres, er kombinerte lokaler med lager, kontor, salgslokaler og kanskje også verksted. Næringslokalene i Groruddalen egner seg for tyngre detaljhandel som bilforretninger, byggevarer og møbler. Slike foretak må også ha kontorer. – Vi merker en klar vekst i etterspørselen etter lokaler fra service- og handelsbedrifter.Statistikk som forteller om netto fraflytting fra næringslokaler i Oslo øst, dreier seg om rene kontorlokaler. Dette er lite interessant for Fabritius Eiendom. – Her i Fabritius-bygget har de fleste leietagerne lager og salg på området. Over halvparten av dem har proffbutikk, utdyper Asgeir Solheim. Leieprisen for lagerlokaler ligger for tiden i spennet 850-950 kroner pr. kvadratmeter. Etterspørselen har vært god hele tiden de siste årene, mens kontormarkedet i Oslo-området har vært gjennom en brutal nedtur, før den siste tids stigning. – Ledigheten innen kombi-bygg i området ligger nå på to-tre prosent.Driver man bare med kontorlokaler, er det ikke like gloria. I dette segmentet er ledigheten fortsatt tosifret i Oslo øst.Oslo øst har likevel en appell til IT-foretak og andre kompetansebedrifter som ikke ønsker å fremstå som snobbefine. Det er greit å finne parkering og offentlig kommunikasjon like i nærheten mange steder. Har man et stort salgskorps, er dette ting som teller. En del av bedriftene tiltrekker seg yngre arbeidstagere, mange av dem hjemmehørende på Grünerløkka og østover. At arbeidsplassen også ligger på østkanten, blir da ikke så ueffent, mener Asgeir Solheim.

Svake leietagere vil forsvinneEiendommer som før eides av industribedrifter, kjøpes opp av investorer som mener å se et fremtidspotensial. – Livselskaper og eiendomsfond er nok også tiltrukket av stabiliteten i leienivået, fremholder Asgeir Solheim. Detaljhandelens inntog bidrar også til at eiendomsverdiene stiger. Da må leieprisene etter hvert stige om ikke direkteavkastningen skal synke. En gradvis oppgradering på leietagersiden er å forvente.– Rotete, dårlige bedrifter vil forsvinne. Dem er det en del av i Groruddalen, er Asgeir Solheims oppfatning.De rotete, dårlige vil bli presset ut av økte leiepriser eller kastet ut av profesjonelle eiere når kontraktene utløper.– Med så lav kontorleie kan vel likevel mange bedrifter bite seg fast?– Selv om kontorleien er lav, er ikke leienivået ellers så lavt. Her er det tale om ganske ulike segmenter i eiendomsmarkedet. Beliggenheten kan være god for riktig type leietager. De som skal bruke adressen til å profilere seg, kommer ikke hit.Advokatfirmaer, finansforetak eller store hovedkontorer kommer altså neppe til å banke på Asgeir Solheims dør.

Kraftinnsats krevesFabritius kjøpte eiendommen i Brobekkveien rett etter krigen. Den gang drev Standard Telefon- og Kabelfabrikk kabelproduksjon på Økern. Ellers var det meste åkerland. På 60-og 70-tallet rykket industrien inn, mens drabantbyene grodde frem langs dalsidene. Industrien forsvant på 80- og 90-tallet og ble erstattet av logistikkvirksomhet.– Det ble et voldsomt trøkk på lagersiden, minnes Asgeir Solheim. – På 90-tallet snudde det igjen. Det ble for trangt for de som bare var basert på biltransport. Slike bedrifter flyttet til aksen mot Ski eller Gardermoen. De gjenværende logistikkbedriftene er her på grunn av jernbanen. Fra 90-tallet og frem til i dag har IKEA og de andre handelsmaskinene rundt Alnabru sett dagens lys. Det samme gjelder de mange handelsbedriftene rettet mot næringslivet. Håndverksbedriftene som befant seg i bygårdene i Oslo øst, er forsvunnet til fordel for boliger.I et halvt århundre har skjevhetene i Groruddalen fått utvikle seg. Tross dagens positive tegn er det likevel langt frem. En kraftinnsats over mange år må til skal dalen bli kvitt sine verste belastninger. – Utviklingen av all infrastruktur må fortsette. Alle prosjekter må gi estetikk og kvalitet tilbake til området. Dessuten må søppelbedriftene vekk. Åpne fyllinger og bilopphugging er med å gi dalen dens stempel. Her dreier det seg om profil og oppfattet kvalitet.Asgeir Solheim er ikke i tvil om potensialet.– Bare fra oss og ned til Økern kan det bygges over én million kvadratmeter. Det er mer enn på hele Fornebu.