Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
For leietaker som har rett til å forlenge leiekontrakten med fastsettelse av ny markedsleie, og bruker denne retten uten først å få et tilbud fra utleier, kan det ende opp med en stor og uventet økning i markedsleien.
I 2010 endte to slike saker, som gjelder sentrale og attraktive lokaler i Oslo sentrum i serverings-bransjen, med tvist for henholdsvis.Oslo tingrett og en privat voldgiftsrett.
BakgrunnSaken for Oslo tingrett gjelder en 10-års leiekontrakt for lokaler til serveringsformål med meget sentral og attraktiv beliggenhet i Oslo sentrum. Den opprinnelige leieperioden utløp 31.12.2008, men leietaker hadde rett til å forlenge frem til 31.12.2013. Etter leiekontrakten skulle det fastsettes en ny markedsleie gjeldende fra opsjonens ikrafttredelse 01.01.2009.
Leietaker benyttet seg av fornyelsesretten nesten to år før opsjonsperioden. Leietakeren ba imidlertid ikke om et tilbud inneholdende nye markedsvilkår, men valgte å gi et ensidig bindende tilsagn om forlengelse før leietaker kjente markedsleien.
Da utleier nesten 18 måneder senere presenterte den nye markedsleien, tilsa leiemarkedet en helt annen markedsleie enn det leietaker hadde forventet. Utleier krevde en årlig minimums-leie på 5,7 millioner kroner, tilsvarende kr 4.750 pr kvm. eks. mva., mens leietaker på sin side mente at minimumsleien skulle fastsettes til 2,5 millioner kroner, eller ca. kr 2.080 pr kvm. eks. mva.
ProblemstillingenEtter begjæring fra utleier ble saken innledet med oppnevnelse av en takstnemnd i medhold av husleielovens § 12-2. Nemnden konkluderte med at minimumsleien skulle fastsettes til kr 4.200 pr kvm eks. mva. samt en omsetningsleie på 10 prosent. Leietaker mente leiefast-settelsen var feil, og brakte saken inn for Oslo tingrett. Leietaker ble imidlertid ikke hørt, og Oslo tingrett avsa dom i samsvar med takstnemndens vurdering og utleiers påstand.
Tre av anførslene som leietaker fremførte for tingretten har generell interesse. For det første mente leietaker at markedsleien skulle settes vesentlig lavere, fordi leiemarkedet for nærings-eiendom var vesentlig påvirket av finanskrisen. Dernest mente leietaker at den sviktende omsetningen i lokalene tilsa lavere husleie. For det tredje ville ny utleie til en annen leietaker innebære betydelige investeringer i lokalene, som igjen ville resultert i en lavere husleie.
Finanskrisen liten betydning i enkelte bransjerI tingrettens dom fremkommer det at retten ikke har lagt særlig vekt på finanskrisen i sin markedsleievurdering. Retten viser til at takstnemnden mener finanskrisen hadde liten betydning for vurderingen av hva som var riktig markedsleie, og uttaler deretter at ”På bakgrunn av bevisførselen i saken, legger retten til grunn at finanskrisen har hatt liten betydning for markedsleien for det restaurant/serveringskonsept som drives i lokalene”.
Tingrettens uttalelser vil neppe kunne påberopes generelt. Retten knytter sin konklusjon opp mot at det konseptet som drives i lokalene (”folkelige og billigere serverings/restaurant-konsepter”), ikke er like konjunkturutsatt som for eksempel dyre gourmetrestauranter.
Dette fremkommer klart i dommen når retten uttaler at ”Utleie av næringslokaler innenfor det konseptet [leietaker] driver, har […] ikke vært utsatt for et slikt fall i leiepriser som næringslokaler innenfor andre markedssegmenter, som eksklusive butikklokaler og kontorlokaler”.
Legger man rettens syn til grunn, vil altså finanskriseliknende tilstander kunne påberopes som grunnlag for endringer i markedsleien ved fornyelse av leiekontrakter, dog slik at virksomheten som drives i lokalene har betydning for i hvilken grad dette er aktuelt.
Sviktende omsetning ikke utleiers risikoDet ble også påberopt at leietaker ”er en meget profesjonell restaurant-driver, og at de historiske omsetningstallene fra […] viser at det ikke er mulig å omsette for 50 millioner kroner hvert år …, slik Knai og Knai og DnB NOR Næringsmegling har lagt til grunn”.
Til dette bemerker retten at ”Utleier kan ikke bære risikoen for om leietakers drift av lokalene er optimal.” Retten legger altså til grunn at det rettslig sett er adgang til å vektlegge det omsetningspotensial som lokalene innehar innenfor det konsept som drives, og at leietakers dårlige drift har begrenset betydning for lokalenes markedsleie.
Rettens vurderinger på dette punktet er nokså klare, og er for øvrig sammenfallende med hva profesjonelle parter normalt legger i markedsleiebegrepet. Det synes å være bred enighet om at markedsleien normalt ikke påvirkes av dårlig omsetning i lokalene.
Investeringer i lokalene uten betydning?Investeringer som er gjort i lokalene reiser en særskilt problemstilling ved fornyelse av leiekontrakter. Spørsmålet er om markedsleien skal fastsettes basert på hva en ny leietaker ville betalt for en fem års leiekontrakt, hvor betydelige investeringer i inventar og utstyr med bare fem års avskrivningstid er en forutsetning. En slik leiekontrakt ville i de fleste tilfeller resultert i en rabatt i forhold til markedsleien.
Leietakers anførsel ble på dette punktet klart avvist av tingretten. Det kan likevel settes spørsmålstegn ved om rettens konklusjon gjelder generelt. I dommen forankret retten sitt syn i leiekontraktens ordlyd. Dersom det ikke foreligger konkrete holdepunkter i leiekontrakten, kan det ikke utelukkes at løsningen ville blitt en annen. Utleier bør derfor sikre sine interesser ved å innta en bestemmelse som regulerer dette i leiekontrakten.
Avgjørelsens vektOvennevnte dom fra Oslo tingrett ble avsagt 2. juli 2010 og har saksnr. 10-010090TVI-OTIR/03. Som det fremkommer av dommen, ga tingretten utleier fullt medhold i påstanden og fastsatte husleien i tråd med denne.
Dommen ble imidlertid anket til lagmannsretten av leietaker, hvor den ble forlikt mellom partene, og er således ingen rettskraftig avgjørelse. Vi er likevel enige med retten i dens vurderinger hva gjelder de anførslene som er drøftet. En privat voldgiftsrett fra 2010 har for øvrig i det alt vesentlige kommet til samme resultat i en tilsvarende sak. Det styrker etter vår oppfatning tingrettens uttalelser i nevnte sak.
—————————-
Om artikkelforfatterne:Tormod L. Nilsen er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor. Nilsen er tilknyttet firmaets kompetansegrupper for Fast eiendoms rettsforhold og Kontraktsrett og entreprise.Erlend W. Holstrøm er partner ved Wikborg Rein’s Oslo-kontor og leder vårt forretningsområde Fast Eiendom og Entreprise.
(Foto: Shutterstock)
