Dette koster tilpasninger

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kvalitets- og miljøsjef Odd Arild Amundsen i OBOS Basale har i den seneste Basale-rapporten en artikkel om hvilken innvirkning eiendommens tilstand har på verdien. I denne artikkelen har han også en oversikt over hva utleiere må regne med av kostnader til leietakertilpasninger. Det avhenger naturlig nok av hva som må gjøres av tilpasninger.

Kostnadsanslagene er gjengitt i tabellen nederst. Amundsen skiller altså mellom fem grader/nivåer av tilpasninger. Det første og enkleste nivået er om lokalene skal leies ut som de er, «as is». Er utleier heldig, slipper han å gjøre noe som helst, eventuelt slipper unna med tilpasninger som av Amundsen anslås opp mot 2000 kroner kvadratmeteren.

Lettere tilpasningerDet neste nivået er lettere tilpasninger som må gjøres, som arbeid med gulv, vegger og himlinger. Disse tilpasningene ligger typisk på 2000-5000 kroner kvadratmeteren. «Middels» tilpasninger omfatter overflater, kontorfronter, belysning, tilpasning av tekniske anlegg, kanalnett og ventilasjonsanlegg. Da er vi oppe på kostnader per kvadratmeter på mellom 5000 og 8000 kroner.

Så nærmer vi oss de virkelige tunge investeringene for en utleier. Større tilpasninger omfatter mye av det foregående nivået, men i tillegg nye tekniske anlegg, ny kabling, el, tele og data, sentralanlegg, ventilasjonsanlegg osv. Spennet her for utleier varierer fra 8000 til 15 000 kroner kvadratmeteren.

Hvis det er snakk om en totalrehabilitering, snakker vi om kostnader fra 15 000 kroner kvadratmeteren og oppover. Da begynner vi å nærme oss hva det koster å sette opp et nybygg, og anbefalingen til Amundsen er da også at nybygg bør vurderes i disse tilfellene.

Varierer enormtAmundsen skriver i sin artikkel at kostnader til leietakertilpasninger varierer enormt. Dette skyldes i hovedsak leietakernes kravspesifikasjoner og forventninger, samt bygningens evne til tilpasningsdyktighet. Gjennom byggets livssyklus vil som regel bygningskroppens struktur bestå over lange perioder.

Det vil imidlertid påløpe kontinuerlig drifts- og vedlikeholdskostnader som inngår i leietakerens felleskostnader og byggeiers eierkostnader. I tillegg påløper det kostnader knyttet til endringer i innredning, planløsning og installasjoner.

I dagens marked utgjør en typisk entreprisekostnad for nye kontorbygg av alminnelig god standard 18 000–20 000 kroner kvadratmeteren. Ifølge Amundsen vil erfaringsmessig kostnadene knyttet til innredning, planløsning og installasjoner over byggets levetid overstige de opprinnelige byggekostnadene.

Kostnader leietakertilpasninger:

Kilde: Basalerapporten 1 halvår 2016