Best i vest

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

– Ja, vi ser et større innslag av fremleie i vestkorridoren enn i Oslo for øvrig. En typisk fremutleier i vest er en bedrift i oljenæringen som sitter med for store lokaler, fordi de skal nedbemanne. I Oslo sentrum er fremleiemarkedet ganske lite og har vært stabilt de senere årene. Det vil alltid være et fremleiemarked, fordi det er bedrifter som flytter på seg. Dette er en sunn fremleie, mens i oljebransjen skyldes fremleien i stor grad nedbemanning eller endrede behov, sier rådgiver Jonas Myhre i Akershus Eiendom til bladet NæringsEiendom.

Det kan være flere grunner til å velge fremleie fremfor en ordinær leiekontrakt. Myhre mener fremleiemarkedet passer for en liten gruppe leietakere som enkelt kan flytte på seg, krever få tilpasninger, samt liker fleksibiliteten de får gjennom kortere leieavtaler.

Fleksibilitet– Fremleietakere er opptatt av fleksibilitet og gjenværende kontraktstid. Dette er bedrifter der de ansatte bare kan ta med seg PC-en, og de kan sitte i åpne løsninger. For disse bedriftene kan fremleie være gunstig. Andre bedrifter er kanskje usikker på bedriftens vekst og fremtid, og de krever ikke de store tilpasningene. Er det bare halvannet år igjen av kontrakten, kan fremleietakere gjøre en god «deal», sier Myhre.

– Mindre kontorlokaler opp til 30-40 ansatte. Det er ikke ofte man ser fremleiekontrakter over 1000 kvadratmeter. I Oslo sentrum er markedet typisk fra 300-400 kvadratmeter og opp til 1000 kvadratmeter. Fremleie passer derfor for bedrifter med typisk 30-40 mobile ansatte.

– Er det flere ansatte enn det, handler det som regel om reelle flytteprosesser. Ellers vil jeg si at oppstartsbedrifter nok er de som oftest går igjen i fremleiemarkedet, men også bedrifter som er involvert i ulike type prosjekter, sier Myhre.

Del oppEt poeng er at ved lengre leiekontrakter er det lettere å tilpasse lokalene til fremleietaker som følge av lengre avskrivningstid på investeringen. Fremleie kan derfor passe for flere typer leietakere. Et annet poeng er at det kan være hensiktsmessig å dele opp store lokaler, fordi det ofte er enklere å fremleie mindre lokaler, på grunn av tilgangen til leietakere. Forutsetningen for en deling er at lokalene lar seg dele på en hensiktsmessig og kostnadseffektiv måte.

– Ja, det er lettere å oppnå suksess hvis du som fremutleier kan dele inn 1000 kvadratmeter i to ganger 500 kvadratmeter, at du sitter med lokaler som egner seg for å dele opp på en enkel og hensiktsmessig måte, sier rådgiveren. Fremleietakere er også opptatt av standarden på lokalene, selv om de må overtas i den stand de er.

– De vil helst at standarden skal være god. Er det dårlig standard, ønsker de at gårdeier pusser opp. Det hender at fremleietaker forhandler direkte med gårdeier, og så gjør man heller opp på bakrommet med fremutleier når det gjelder økonomi, sier Myhre.

Beliggenheten avgjør– Blir de dårligste lokalene leid ut?– Dette er veldig avhengig av beliggenheten til lokalene, samt prisforlangende. Vi ser at noen beliggenheter og lokaler er vanskeligere enn andre, svarer Myhre.

– Kan fremleietaker i det hele tatt være kresen? – Jeg føler ikke at det er fremleietakers marked, og de må nok nyansere litt på kravene når det gjelder hva de ville ha oppnådd i et direkte leieforhold. Lokalene er ikke nødvendigvis dårlige selv om de må fremutleies. Fremleie kan skyldes at leietaker ikke trengte så mye plass eller trengte mer arealer, han måtte kanskje flytte tidligere og dermed pådro seg en restforpliktelse, svarer Akershus-megleren.