AS Bygganalyse regnes som Norges ledende fagmiljø innenfor byggøkonomi. De utarbeider annethvert år standardkalkyler for alle typer bygg i Norge. De er gjengitt i oppslagsverket Norsk Prisbok.
ISY Calcus er verktøyet for den komplette kalkylejobben. Norsk Prisbok er oppslagsverket for raske overslag og sjekk av priser. Her kan ulike aktører sjekke typiske kalkyler for det de vil føre opp.
Bygganalyse har på oppdrag fra Estate Nyheter satt opp en standardkalkyle for et større kontorbygg. Det er på 15.000 kvadratmeter BTA. Bygget har en parkeringskjeller på 7600 kvadratmeter og 2100 kvadratmeter utendørsareal. Kjelleren får stor betydning for kostnadene per kvadratmeter.
Detaljene i kalkylen er gjengitt i tabellen under.
Merk: Kostnadene til utendørsarealer er ikke med i tabellen. De beløper seg til 10,6 millioner kroner med en tomt på 2100 kvadratmeter
Som vi ser, ligger en typisk kostnadsramme i dag på snaue 40.000 kroner per kvadratmeter BTA, inklusive moms. Men det er totalt, med parkering. Selve kontordelen koster over 48.000 kroner kvadratmeteren.
Bygningskroppen koster klart mest
Vårt bygg Modellprosjekt har med parkeringskjelleren en totalkostnad på 892 millioner kroner, 733 millioner uten moms. Kalkylen viser ellers at:
- Selve bygningskroppen koster desidert mest. Den utgjør hele 44 prosent av byggekostnadene før moms.
- VVS-kostnader og felleskostnader er de nest største kostnadsbærerne. De står for rundt 13-15 prosent av totalen. Felleskostnader er tilrigging, nedrigging og drift av byggeplass, samt byggeplassadministrasjon, kontroll og dokumentasjon.
- Generelle kostnader er prosjektering, byggherrens administrasjon, forsikringer, gebyrer, o.l. Spesielle kostnader er tomteerverv, løst inventar og utstyr, finansiering og salgskostnader.
– Kostnadene er veldig varierende. De avhenger av hvem som skal være leietaker. Et kontorbygg med samme størrelse kan variere opp mot hundre prosent i kostnader. Det kommer veldig an på byggherrens krav til kvalitet, sier fagsjef Nhac Nguyen i Bygganalyse til Estate Nyheter.
Miljøkrav og energikrav spiller inn på kostnadene. Et standard kontorlandskap med åpen ventilasjon er rimeligere å bygge. Og så var det leietakernes behov. De avgjør mye.
Dyre lydkrav
– Advokater havner ofte i de dyreste kontorbyggene. Det er av hensyn til eget kontor, og at ingen andre skal høre hva de snakker om i telefon, eksemplifiserer Nguyen. Bankbygg er også dyre å føre opp. Her er det mange tekniske installasjoner og mye kabling.
En glassfasade koster mer enn betong. Den inneholder veldig mange lag, blant annet gass. Men en betongvegg er avhengig av en kledning i tillegg. Det drar opp kostnadene.
Vårt kontorbygg er stort. Så hvor mye påvirker størrelsen på bygget og antall kvadratmeter kostnadene?
Fire til åtte etasjer ideelt
– Det blir en rimeligere kvadratmeterpris med flere etasjer. Fire til åtte etasjer er ofte standard for en god byggestruktur. Er kroppsbygningen for lav og bred, blir det kostbart med dyre grunnarbeider.
– Men er bygget over 15 etasjer, får vi et mer kostbart bæresystem og krav til å tåle vindlast. Det krever mer robuste løsninger i form av betongsøyler og bæresystem. De utgjør fort 10-15 prosent byggekostnadene. Høyhus kan bli 10 prosent dyrere per kvadratmeter, sier Nguyen.
Men investorene kan likevel gå for slike bygg. De vet de får mye bedre leiepriser høyt oppe i etasjene. Det blir økonomi i det uansett.
Billigere enbrukerbygg
– Det som bremser høydene i Oslo, er kommunens reguleringsplaner. Videre spiller det en rolle om det er et enbrukerbygg eller flerbrukerbygg. Enbrukerbygg har rimeligere tekniske løsninger og mindre soneinndeling. Et flerbrukerbygg krever flere trygghetssoner og dører for tilgang til arealene og smartere tekniske løsninger, sier Nguyen.
Beliggenheten i Oslo spiller en rolle for oppføringskostnadene. Nguyen sier kostnadene til rigg og drift Oslo sentrum rigg utgjør 18-22 prosent av entreprisekostnaden. Utenfor sentrum snakker vi kanskje om 15 prosent.
– I sentrum koster det å leie gater. Det er mye transport inn og ut, og det forlenger byggetiden. På grunn av sikkerheten i sentrum må du kanskje ha to personer på vakt konstant, sier Nguyen.
3-5 prosent i svinn
Når det gjelder materialsvinn, sier Nguyen at de typisk utgjør 3-5 prosent av det som er avtalt. Svinnet kan bli mot 10 prosent hvis det er mye skjæring som ikke kan gjenbrukes. Det gjelder typisk skråbygg med mange ukurante vinkler.
– Svinnet varierer med prosjektet. I et standardisert bygg trenger du ikke så mye kapp. Det ligger også et ansvar hos entreprenørene på hvordan materialene bestilles. Men 5 prosent i svinn er ofte et gjennomsnitt. Entreprenørene vil ha sikkerheten for leveranse av materialer, sier Nguyen.
– Hvor mye påvirker valg av energiklasser oppføringskostnadene?
– Alle nye kontorbygg i dag ligger mellom A og B. Det bygges mye i klasse A, men energiklassen betyr ikke så mye lenger. Det er lite diskusjon om den.
1-5 prosent høyere med Breaam
– Hva betyr en høyere Breaam-sertifisering for kostnadene?
– Med dagens tekniske krav øker kostnadene for «Breaam Very Good» med rundt 1 prosent i forhold til et standard kontorbygg. «Breaam Excellent» koster fort 5 prosent mer enn standardbyggene. Da kommer det tunge krav til blant annet materialbruk, energiforbruk og håndtering av avfall.
– «Breaam Outstanding» har bare noen få bygg i Norge. En slik klassifisering er veldig avhengig av helheten. Det går på tomten, logistikken og hvordan folk kommer til jobb. Breaam Outstanding nytter ikke hvis de ansatte må kjøre bil til jobb eller har lange reiseavstander, svarer Nguyen. Slike bygg er 8-10 prosent dyrere enn et standard kontorbygg.
Spiller mindre rolle
Kravet til universell utforming var med å fordyre byggene for en del år siden. Men Nguyen sier det er standard i dagens nybygg, så det er ikke så fordyrende lenger. Men en ombygging til universelle løsninger er selvfølgelig fordyrende
– Valg av materialer og tekniske løsninger for å minimere energiforbruket og forbruket av vann og søppel påvirker kostnadene mer, sier eksperten om nybygg.
