Visualiseringsverktøy ved nyboligsalg: Entreprenørens ansvar for å oppfylle i samsvar med utbyggers salgsmateriell

I en artikkelserie i tre deler, har advokatene Henrik Taubøll og Line Sogn Plassen i Advokatfirmaet Haavind AS skrevet om utbyggers og meglers ansvar ved bruk av visualiseringsverktøy ved nyboligsalg.

Når slike verktøy tas i bruk, kan det oppstå uenighet om hvilket ansvar entreprenører har for å overholde de krav og lovnader som fremkommer av dette visualiseringsmaterialet.

Bruk av nye teknologiske verktøy ved nyboligsalg

Ettersom utbyggere ofte ønsker at entreprenøren skal håndtere hele ettermarkedet i utbyggingsprosjekter, er det viktig å sikre at krav og lovnader som fremkommer av alt salgsmateriell sammenfaller med entreprenørens mangelsansvar overfor utbyggeren.

Et slikt sammenfallende mangelsansvar er avgjørende for at utbygger skal unngå mangelsansvar overfor sluttkunden som ikke kan videreføres til entreprenøren.

Salgsmaterialet må gjøres til en del av entreprenørens kontraktsforpliktelse

For å oppnå sammenfallende mangelsansvar må utbyggere sørge for at salgsmaterialet gjøres til en del av entreprenørens kontraktsforpliktelse. Er sluttkunde en leietaker, er det leietakers kravspesifikasjon som må inntas i avtalen med entreprenøren.

Eiendomsmeglers ansvar for feil i prosjektets visualiseringsmateriale

Tradisjonelt har salgsmaterialet bestått av nokså håndterbare prospekter, som har blitt gjort til en del av entreprenørens kontraktsforpliktelse. Salgsmateriell i form av VR, AR og 3D-modeller er ofte mer omfattende, og det kan være vanskelig å få fullstendig oversikt over innholdet. Det kan derfor være utfordrende å få entreprenører til å akseptere at krav som fremkommer av slikt salgsmateriell skal gjøres til en del av kontraktsforpliktelsene.

Salgsmaterialet må gis prioritet ved eventuell motstrid

Det hjelper imidlertid lite at salgsmaterialet er gjort til en del av entreprenørens kontraktsforpliktelse, dersom kontrakten samtidig bestemmer at entreprenørens egne beskrivelser eller forbehold skal gis forrang ved motstrid. Utbyggere bør derfor også sørge for at kontraktens tolkningsregler gir salgsmaterialet forrang ved eventuell motstrid.

I motsatt fall kan utbyggere ende opp med et større mangelsansvar overfor sluttbrukeren, enn det entreprenøren har overfor utbyggeren. Dette gir større risiko for at det faktisk vil foreligge mangler ved overtakelse, og vil gi en vanskelig ettermarkedsfase, hvor utbygger blir stående alene med ansvaret.

Standardkontraktenes tolkningsregler ved motstrid

Standardkontraktene har ulike tolkningsregler ved motstrid. Det er derfor viktig å vite hvilken løsning de ulike standardkontraktene legger opp til, slik at bestemmelsene kan tilpasses det enkelte prosjekt.

Nye visualiseringsverktøy: Forholdet mellom utbyggers og meglers ansvar

Etter NS 8405 punkt 3.2 første ledd er det i utgangspunktet rekkefølgen i kontraktens dokumentliste som er avgjørende for tolkningen ved motstrid mellom dokumentene. I utførelsesentrepriser har derfor salgsmaterialets plassering i dokumenthierarkiet betydning.

I de fleste private utbyggingsprosjekter er det imidlertid totalentreprisestandarden NS 8407 som benyttes. Etter NS 8407 punkt 2.2 annet ledd er det dokumentets alder som i utgangspunktet er avgjørende for rangrekkefølgen ved motstrid.

I totalentrepriser er det derfor salgsmaterialets eller kravspesifikasjonens dato som er avgjørende. Normalt vil disse dokumentene være utarbeidet før entreprenørens tilbud. Det bør derfor vurderes om tolkningsbestemmelsene bør tilpasses ved bruk av NS 8407. Dersom det gjøres endringer i tolkningsbestemmelsene, må utbygger også hensynta betydningen dette kan få for andre viktige dokumenter.

Det viktigste vil uansett være at utbyggere sørger for at alle avtalte krav overfor sluttkunde gjøres til en del av kontrakten med entreprenøren, og at det gjøres nødvendige tilpasninger i kontraktens tolkningsbestemmelser ved motstrid for å sikre et sammenfallende mangelsansvar.

Om artikkelforfatterne:

Sofie Komissar og Sandra Höglund er advokater i Advokatfirmaet Haavind AS.