Den relativt ferske boligutvikleren Sequoia Utvikling ble etablert i januar 2020, med store ambisjoner for Stor-Oslo. Selskapet har nå over 200 boligenheter under utvikling, med en anslått salgsverdi på i underkant av 2 milliarder kroner. Partnerne Knut Olav Wik-Klokk, Ulf Øyvind Lund og Andreas Mjelde er utdannet siviløkonomer fra studiesteder som Harvard, Oxford og Handelshøyskolen i København og Bergen.
– Vi har en industriell tilnærming og kjøper kun prosjekter hvor det er et vesentlig utviklingspotensial. I starten var Sequoia en liten bedrift som utviklet mindre råloftsprosjekter. Vi har tatt stegene gradvis, og er nå der at vi nesten utelukkende kjøper relativt store boligprosjekter, sier Wik-Klokk.
Pecunia på laget
Nå har de tre partnerne fått med seg Pecunia på laget og ambisjonene er store. Pecunia har foreløpig ikke gått inn som aksjonær i Sequoia, men skal være med på minimum 50 prosent i prosjektene.
– Vi har vel egentlig ikke noen begrensning på størrelsen, men har peilet oss ut noen segmenter som vi ønsker å satse på, fortsetter Wik-Klokk. Prosjektene som Sequoia primært jobber med har en størrelse på mellom 2.000 kvadratmeter BRA og 10.000 kvadratmeter BRA. De har kjøpt tre boligprosjekter sammen med Pecunia i løpet av de siste månedene, blant annet et prosjekt i Fagerheimgata 16 på Grünerløkka.
– På eiendommen er det et vernet bygg fra 1865, som er den tidligere ordførerboligen til Rolf Stranger i Oslo, og en relativt stor tomt på 2,5 mål. Det er utviklingspotensial på tomten, og vi ønsker å skape noe som beriker området. Vi vet ikke helt enda hva det skal bli, men har gjort oss noen tanker, sier Wik-Klokk.
– Det skal bli et godt sted for de som bor i byen, og det trenger nødvendigvis ikke å bli boliger heller, selv om dette er formålet, skyter Ulf Øyvind Lund inn.
Tente på bakgrunnen
Petter Neslein forteller at det var en artikkel om Sequoia på Estate Nyheter som vekket interessen hans. Pecunia hadde vært på utkikk etter en samarbeidspartner en stund.
– Jeg merket meg de tre gründernes sterke bakgrunn, både utdannelsesmessig og når det gjelder yrkeserfaring. Her var det Harvard, Oxford, handelshøyskoler i Bergen og København, og arbeidserfaring fra McKinsey, Pangea, First Securities og NCC Property Development. Med andre ord de beste forutsetninger for en sterkt analytisk tilnærming i en bransje som jo har få entry barriers og derfor tiltrekker seg mange aktører som ikke nødvendigvis er opptatt av analyse. Sequoia er analytiske og veldig grundige, sier Neslein.
Og det tok ikke lang tid før det ble klart at Neslein og Pecunias adm. direktør Hans Thomas Knudtzon fant tonen med Sequoia-gjengen. Særlig når det gjelder ønsket om å bygge med høy kvalitet.
– Vi har hatt muligheter for å gå inn hos flere boligutviklere. Men Sequoia er mye nærmere vår egen filosofi, med fokus på kunden og kvalitet. Holdningene deres til kvalitet er veldig nær Pecunias egen flosofi. Det å tilfredsstille et ekstremt kresent publikum, innenfor både bolig og næring, er noe vi synes er både krevende og gøy, sier Neslein. Pecunias fokus på å levere kvalitet, ble for alvor synliggjort da selskapet utviklet luksusboliger i Grimelundsveien 4 på Slemdal i Oslo vest. Prosjektet var ferdigstilt høsten 2018. Men da naboeiendommen Holmenveien 37 kom for salg samme år, slo Pecunia til og kjøpte eiendommen for å hindre et skjemmende prosjekt som «ødela» for luksusprosjektet.
– Vårt prosjekt var solgt, men vi var usikre på om det ville bli bygget noe pent og kvalitativt der, så da kjøpte vi tomten, og skal selv bygge 3 kvalitetsvillaer der, sier Neslein.
Stor frihet
Knut Olav Wik-Klokk mener Pecunia er en ideell partner.
– Vi har tenkt på hvordan vi skal vokse og hvem som er den rette partneren. Det har vært finansielle miljøer som har banket på døren og som har ønsket å plassere større beløp hos oss, men disse kan kanskje ikke bidra med så mye kompetanse og den langsiktigheten som ofte trengs i et prosjekt. Derfor passet de ikke helt til oss, selv om noen av disse kan sine saker meget godt. Vi måtte ha noen som forstår eiendomsprosjekter godt og som er opptatt av kunder og kvalitet. Det har vi funnet i Pecunia, sier han.
Lund legger til at et partnerskap med Pecunia gjør at Sequoia kan snu seg rundt og ta tak i nye case ekstremt raskt. Petter Neslein forteller at diskusjonene om de første prosjektene har vært veldig gode.
– Det er en god syretest som jeg var spent på. Vi har sagt nei til et par-tre prosjekter, og da har vi ikke vært uenige om konklusjonene, sier Neslein.
Han er opptatt av at Sequoia skal fortsette å være seg selv etter at de har inngått samarbeidet.
– Vi har ingen planer om å rokke ved Sequoias grunnfilosofi og management og kommer ikke til å blande oss inn i driften. Vi har meninger, men skal ikke endre måten selskapet jobber, sier Neslein.
Bred kompetanse
I tillegg til ledelsen, som har bred økonomisk utdannelse og eiendomserfaring, har Sequoia egne ingeniører og arkitekter med erfaring fra regulering og gjennomføringsfase av boligprosjekter.
– Vi skal være en industriell aktør med tverrfaglig kompetanse internt, og vi skal lede prosjektene våre selv. Du får ikke outsourcet hands on oppfølging. At teamet har ulik kompetanse og bakgrunn er også en stor fordel i vurderingen av nye case, og vi får avdekket risiko som nødvendigvis ikke siviløkonomen tenker på, sier Lund.
Sequoia-filosofien
Sequoia og Pecunias fokus på kvalitet innebærer at selskapene vil være selektive i hvilke prosjekter de velger.
– Noen utviklere ønsker primært å komme raskest mulig til mål. Men man har et ansvar for å utvikle et område man kan være stolt av i lang, lang tid. Den ultimate drømmen må jo være å bygge bygg som havner på Byantikvarens gule liste. Det er noe som burde være enhver eiendomsutviklers drøm, sier Wik-Klokk.
Selskapet forsøker også ikke å låse seg til spesifikke konseptvalg, noe som kan gi en mer smidig reguleringsprosess.
– Vi forsøker å tenke holistisk på hva vi skal bygge på en tomt, uten at vi binder oss til hva med én gang. Det er viktig å spille på lag med nærmiljø og kommune i vanskelige reguleringssaker, og analysere hvilke behov som finnes og som vi kan bidra til å løse. Hvis vi tilbyr noe bra, får vi også noe tilbake, og da vil bunnlinjen komme etter. Vi bruker mye tid på å vurdere hvilke alternative veier vi har før vi kjøper nye prosjekter, og det skal ikke bare være én vei til mål, da kjøper vi det neppe, sier Lund.
Miljø
Både Pecunia og Sequoia er opptatt av bærekraft og det grønne skiftet.
– Vi har en forkjærlighet for eksisterende bygningsmasse fra et bærekraftsperspektiv, og dersom vi må velge mellom to relativt like prosjekter, hvor det ene er å videreutvikle eksisterende bygg og det andre er å etablere nybygg, er valget nokså enkelt. Vi fikk nylig et klimagassregnskap utarbeidet av Rambøll på ett av rehab-prosjektene våre, og det viste at det var kun 34 prosent CO2-fotavtrykk sammenlignet med et tilsvarende nybygg. Det er vi ekstremt stolte av, og vi skal jobbe videre med å senke det til under 30 prosent. Vi har jo mye erfaring med og er ekstra glade i eksisterende bygningsmasse, nettopp fordi man starter et hestehode foran i forhold til klima og miljø. Men det skal være et knallhardt fokus også når vi bygger nytt at det skal utvikles så bærekraftig som overhodet mulig, sier Wik-Klokk.
Usikre tider
Den seneste tidens galopperende byggekostnader har skapt stor usikkerhet for en rekke eiendomsutviklere. I tillegg bidrar inflasjon og renteøkninger til at det har dukket opp flere spørsmålstegn om hvordan etterspørselssiden vil utvikle seg gjennom høsten og vinteren.
– For første gang i Sequoias historie, er vi i en situasjon hvor vi plutselig kan stå i en resesjon. Så får vi se hvor hard landingen blir. Det er selvsagt ikke noe hyggelig, og vi blir ikke genierklært ved at vi tror det vil bli enda mer krevende for både utviklere og entreprenører fremover, sier Wik-Klokk.
– Det er vanskelig å få en totalentreprise nå. Hvilke byggekostnader skal vi bruke når vi skal regne på prosjektene? Inntil det bildet klarner, tror jeg mange har et problem. Når man ikke har detaljene for hovedkostnaden i et prosjekt, da blir det vanskelig å beregne prosjektet, sier Neslein.
Neslein og adm. direktør Hans Thomas Knudtzon har alltid vært opptatt av å ha en evne til å tåle nedturer.
– Vi har alltid mye tilgjengelig likviditet og i tillegg lav gjeldsgrad. Forsiktighet viser sin fordel når det blåser, og det er kanskje i dårlige tider vi har gjort det best. Det kan være at noen kommer til å slite i tiden fremover, sier Neslein.
