– Selvaag-dommen bør være en vekker

I en fersk dom fra Oslo tingrett mellom Selvaag Bolig og Staten ved Kommunal- og moderniseringsdepartementet, tar retten et betimelig og sårt etterlengtet oppgjør med Oslo kommunes praksis for bruk av rekkefølgekrav i reguleringsplaner.

LES OGSÅ: Selvaag Bolig vant tvist om rekkefølgekrav i Oslo

Rekkefølgekravet kjent ugyldigSaken gjaldt spørsmålet om rekkefølgekrav fastsatt i reguleringsplan var «nødvendig» for å realisere Selvaags boligprosjekt.

Retten kom til at det ligger til planmyndighetenes «frie skjønn» å vurdere om det skal stilles rekkefølgekrav og hvilke rekkefølgekrav de skal stille.

Retten presiserer imidlertid at kommunen ikke står helt fritt i denne vurderingen. Kommunen må, som ethvert forvaltningsorgan, utøve sin myndighet på en saklig måte innenfor de rammene loven setter. Retten kom ut fra dette til at det ikke forelå noen saklig sammenheng mellom utbyggingen og kravet om utbedring av en turvei som rekkefølgekravet forutsatte.

Kritikk mot Fylkesmannen– Det er velkjent at svært mange kommuner, ikke bare Oslo, bruker rekkefølgekrav i reguleringsplaner aktivt for å få utbyggingsområder til å finansiere tiltak som går lengre enn det som er «nødvendig» for det enkelte området. Det er til å håpe at dommen kan fungere som en vekker for flere kommuner i deres praktisering av regelverket, sier advokat Bård K. H. Berge hos advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

– Det er imidlertid like viktig å merke seg at dommen også retter søkelyset mot Fylkesmannen, og utøvelsen av dens rolle som klageinstans i denne saken. Retten påpeker at Fylkesmannen i sin klagebehandling i hovedsak sluttet seg til kommunens begrunnelse, uten noen selvstendig drøftelse av klagers anførsler om myndighetsmisbruk, fortsetter Berge.

– Videre gjør retten et poeng ut av at Fylkesmannen burde være kjent med at kommunen har hatt et ønske om å utfordre bruken av rekkefølgekrav, og mener derfor at Fylkesmannen burde gått kommunens behovsvurdering nærmere i sømmene.

LES OGSÅ: Utbygger krever millioner etter rekkefølgekrav

– Svikt i systemetOslo tingrett konkluderer etter dette med at Fylkesmannen er å bebreide for de feil som ble gjort i vedtakelsen av rekkefølgekravene og de tap som utbygger led som følge av dette.

– Det er etter vår oppfatning berettiget å gjøre Fylkesmannen ansvarlig for de feil kommunen har gjort i denne saken, tilføyer Føyen-kollega advokat Roar R. Lillebergen.

– Fylkesmannens rolle som rettssikkerhetsgarantist avhenger av at Fylkesmannen utøver en reell prøving av kommunens skjønnsutøvelse i reguleringssaker, og ikke minst de faktiske forhold denne bygger på. Når Fylkesmannen viker tilbake fra å gjøre en reell prøving av kommunens myndighetsutøvelse, får man en svikt i systemet, påpeker Lillebergen og legger til:

– Konsekvensen blir at ugyldige rekkefølgekrav blir premissleverandør for etterfølgende forhandlinger om utbyggingsavtale, som igjen fort leder til ubalanserte og ulovlige utbyggingsavtaler.

LES OGSÅ: – Regelverket er tøyd nok

– Fylkesmannen må utøve en reell prøving av klagesakenOslo tingretts dom bør derfor ikke bare være en vekker for kommunene, men også for de fylkesmannsembeter som ikke foretar en reell prøving av klager på reguleringsplaner, mener de to Føyen-advokatene.

– Konsekvensen ved en rettslig prøving vil fort være at Fylkesmannen må stå til ansvar for det tap en utbygger lider som følge av et uhjemlet rekkefølgekrav, sier Lillebergen.

– Erstatningskravet i saken var på kr 1,6 millioner. Staten kan trøste seg med at dette tross alt er et svært lite beløp sammenlignet med kostnadene utbyggere pådrar seg i andre utbyggingsprosjekter med tvilsomme rekkefølgekrav, avslutter Berge.