Hissig leiekrangel på Lysaker

I august 2014 tegnet Spesialforretning Norsk Jakt AS leieavtale med utleier Lysaker Torg 6-12 ANS om leie av lokaler i eiendommen Lysaker Torg. Leieavtalen løp frem til juli 2019 og var uoppsigelig i leieperioden.

I henhold til leieavtalen ble det stilt en selvskyldnergaranti som sikkerhet for rettidig oppfyllelse av jaktforretningens forpliktelser. Garantien ble stilt av Nordea Bank. Garantien tilsvarte seks måneders leie, og utgjorde 520.000 kroner.

I september 2016 varslet forretningen at de så seg nødt til å si opp leieavtalen. I desember samme år sluttet Norsk Jakt å betale husleie. I mars 2017 avviklet selskapet sin forretningsvirksomhet og flyttet ut av lokalene.

I oktober ble selskapet oppløst.

Lysaker Torg sendte deretter krav til Nordea om utbetaling av husleiegarantien på 520.000 kroner, et krav som ble avvist av Nordea. Lysaker Torg stevnet deretter Nordea for retten. Hovedforhandling ble avholdt i begynnelsen av november i år.

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom

Lysaker Torg ble representert i retten av advokat Geir Dalene ved advokatfullmektig Jenny Torbjørnsson. Advokat Ingvild Dønnem Søyseth ved advokatfullmektig Lasse Ask bistod Nordea.

I retten anførte Lysaker Torg at det ikke var rettslig grunnlag for heving av leieavtalen, og at den reelle årsaken var lav omsetning. Egenkapitalen i Spesialforretning Norsk Jakt AS var tapt allerede i løpet av de første driftsmånedene, påpekte advokatene til Lysaker Torg.

– Trusler om voldNordea, som altså mener de ikke skal stå til rette for husleiegarantien, anførte at det var flere årsaker til at leietakeren måtte avslutte leieforholdet. For det første var utleielokalene «beheftet med vannlekkasjer som over tid forårsaket et inneklima som påførte ansatte i forretningen helseplager».

Videre ble det vist til at de ansatte i Norsk Jakt opplevde «trusler om vold» fra Lysaker Torgs øvrige leietakere. «Det forelå således et vesentlig mislighold som ga Norsk Jakt grunnlag for heving av leiekontrakten», hevdet Nordea i retten.

Lysaker Torg har en rekke leietakere, både kontorbedrifter, servicenæringer, restauranter og butikker. Av rettspapirene fremgår det at det skal ha vært sjåfører i Bring som har vært ufine i språkbruken overfor de ansatte i jaktforretningen.

Det aktuelle lokalet ligger på gateplan på Lysakerlokket. Rett ved siden av lokalet er det en trang passasje som Bring-bilene må rygge inn i, for å laste av post til postkontoret som ligger like ved. Hvis det står parkert biler i denne passasjen, så kommer ikke postbilene til.

De ansatte i jaktforretningen har altså parkert i denne passasjen, noe som åpenbart har fått det til å koke over for Bring-sjåførene.

Oslo tingrett, ved dommerfullmektig Ida Grønstad, påpeker i sin vurdering at Nordea ikke har godtgjort at «denne trakasseringen besto i mer enn mishagsytringer fra ansatte i Bring til ansatte i jaktforretningen på bakgrunn av stadige feilparkeringer fra ansatte i jaktforretningen».

– Dette kan ikke anses å utgjøre en mangel ved lokalene etter husleielovens § 2-5, skriver dommeren.

Og hun legger til:

– Retten kan uansett ikke se at eventuell trakassering fra ansatte hos Bring er noe Lysaker Torg hefter for, og som kan utgjøre en mangel etter husleieloven.

Nordea viste i retten til en tidligere dom som banken mente var sammenlignbar. Men retten påpeker at denne tidligere dommen omhandlet voldsutøvelse fra daglig leder av utleieselskapet, og ikke fra andre leietakere.

LES OGSÅ: Eiendomsinvestor må punge ut etter byggekrangel (+)

– Burde reparert vannlekkasjen selvDet var enighet mellom partene at det hadde vært en vannlekkasje i lokalene. Årsaken til lekkasjene var en lufteskrue i en radiator som til tider lekket vann. Radiatoren befant seg under et ca. 50 kvadratmeter stort podium som forretningen hadde satt opp i lokalene.

Vannlekkasjen kom og gikk, og Lysaker Torg forsøkte å finne årsaken til lekkasjene. Det tok imidlertid tid å finne ut av det, fordi det tidligere nevnte podiet dekket radiatoren.

Først da podiet ble revet fant man årsaken og fikk utbedret skaden. Vannlekkasjen ble enkelt stanset ved å bytte ut lufteskruen.

I leieavtalen mellom Lysaker Torg og jaktforretningen, står det at leietaker har vedlikeholdsplikt for «ledninger og innretninger som hører til forsyning med og avløp for vann, gass, varme og elektrisk strøm (…) samt ventilasjons- og kjøreanlegg og IKT-anlegg, herunder enkel utskiftning av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av Leieobjektets innretninger».

På bakgrunn av dette, konkluderer retten med at jaktforretningen som leietaker «hadde det hele og fulle ansvaret for innvendig vedlikehold, herunder vedlikehold av radiatorer som må anses for å være en innretning som hører til varme».

Retten fester ikke særlig lit til at vannlekkasjen var et så stort problem:

– Lekkasjen ble oppdaget ved tre anledninger og kunne enkelt tørkes opp. Videre har jaktforretningen på ingen måte ført bevis for sin anførsel om at vannlekkasjen førte til dårlig inneklima og sykemelding av ansatte.

Nordea hevdet også at husleiekravet måtte settes ned som følge av manglende overholdt tapsbegrensningsplikt. Nordea mener altså at Lysaker Torg ikke har gjort nok for å få leid ut lokalene etter at jaktforretningen flyttet ut.

LES OGSÅ: Saksøkte staten etter at asylavtale gikk fløyten

Tregt Lysaker-markedMen heller ikke på dette punktet fikk Nordea noe støtte fra retten. Av dommen fremgår det at det ikke har vært noen lett oppgave å få lokalene i drift igjen:

«Bjørn Hansen, daglig leder i Lysaker Torg AS, og Jan Roll, mekler i Newsec AS, forklarte for retten at utleiemekler har vært engasjert for å få leid ut lokalene på nytt både før og umiddelbart etter at jaktforretningen fraflyttet lokalene. Roll har hatt kontakt med mellom 20 og 30 mulige interessenter og har gjennomført rundt 10 visninger i lokalene. Han forklarte også at Lysaker har en relativt høy ledighet sammenlignet med andre bydeler, og at det ble lagt ned større innsats for å leie ut dette lokaler enn for andre lokaler på eiendommen. Lokalene er per i dag fortsatt ikke utleid. Dette til tross for at Lysaker Torg taper penger på at lokalene står tomme. Utleiemekler er fortsatt engasjert for å finne nye leietakere», står det i dommen.

– Retten kan derfor ikke se at Lysaker Torg har noen egeninteresse i ikke å få leid ut lokalene.(…)Slik retten ser det, har Lysaker Torg ved dette gjort det som kunne kreves for å få leid ut lokalene på nytt. Lysaker Torg har dermed overholdt sin tapsbegrensningsplikt, og det er derfor ikke grunnlag for å sette ned Lysaker Torgs krav om utbetaling under garantien.

Nordea ble dermed dømt til å utbetale husleiegarantien til utleier Lysaker Torg, totalt på 520.000 kroner. I tillegg ble banken dømt til å dekke saksomkostningene til Lysaker Torg, samlet på 199.000 kroner.

Dommen ble avsagt 13. november og er ikke rettskraftig.