I februar i fjor kunne en budgiver signere kjøpekontrakten på halvparten av en tomannsbolig i Oslo. Kjøperen hadde klinket ut de andre budgiverne med et bud på 8,85 millioner kroner, og utslagsgivende var at boligen var nyoppusset. I salgsdokumentene stod det at boligen var «en gjennomført, smakfull og eksklusivt oppusset bolig med gjennomgående høy standard, påbygget og tilnærmet totaloppusset i 2016/17».
LES OGSÅ: Her er det sikret mot radon, sa boligbyggeren. Så åpnet kjøperen gulvet
Fasaden sprekkerEtter overtakelsen la kjøper merke til at det dannet seg store bobler i malingen på huset, og at flere av disse sprakk opp. I forbindelse med at den andre seksjonen i tomannsboligen ble solgt i mars 2018, ble det utarbeidet en ny tilstandsrapport av samme takstmann. Under overskriften “veggkonstruksjon og utvendig fasader” ble det i denne rapporten opplyst at:
Panelet er nylig overflatebehandlet (2017). Det bemerkes at det stedvis er observert noen bobler i malingen. Dette kan være et tegn på at det er linolje behandling i bunn.
Linolje eller linfrøolje er fra gammelt av brukt som bindemiddel i maling. Fasader hvor det er brukt linolje må vedlikeholdes som andre malte fasader, men det er viktig at det da brukes linolje i det videre. Hvis en linoljefasade beises eller males med noe annet enn linolje, vil det før eller siden begynne å boble og flasse. Mange huseiere har smertelig fått erfare denne problematikken når de har satt i gang med å male eldre hus. Alternativet er da at man må skrape vekk den nye malingen – eller bytte kledningen i sin helhet.
Kjøper oppdaget senere at denne opplysningen om linolje var gitt ved salget av naboseksjonen, og ikke ved salget av kjøpers bolig. Kjøper reklamerte til eierskifteselskapet Protector i slutten av juni i 2018.
Ifølge Protector hadde selger “diskutert boblene med kjøper på visning”, hvilket kjøper hevdet var uriktig. Selger skal ha uttalt til selskapet at han ikke ønsket å opplyse om hvem som sto for malingsarbeidene i 2017.
LES OGSÅ: OBOS dømt til å betale erstatning til 189 boligkjøpere i Kværnerbyen
Utbedringskostnad: kr. 350 000,-Kjøper innhentet en vurdering fra Oslo Malermesterlaug, som bekreftet at det så ut til å være linolje under malingen, og at utbedringskostnadene utgjorde kr 350 000 for hele boligen.
Tvisten havnet til behandling hos Finansklagenemnda. Av nemndas behandling fremgår det at kjøper har anført at det foreligger en mangel etter avhendingsloven både som en følge av selgers tilbakeholdte opplysninger om boblene i malingen, samt ansvar på takstmanns hånd.
At takstmannen trakk frem bruk av linolje under maling i den ene av tilstandsrapportene viste at han anså opplysningen som relevant, og han skulle ha gitt den samme opplysningen i rapporten for herværende salg, påpekte kjøper.
Det ble også anført at selger selv hadde kunnskap om boblene, noe han skulle ha videreformidlet til kjøper. Kjøper anførte i tillegg at boligen hadde en vesentlig mangel, jf. avhl. § 3-9 andre punktum.
Kjøper krevde prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene på 350 000 kroner, i tillegg til takstkostnader på kr 14 786 – samt forsinkelsesrenter.
LES OGSÅ: Erstatningskrav i fleng etter loftsutbygging
«Ikke avvik», mente eierskifteselskapetProtector anførte at kjøper hadde reklamert for sent, og anførte at forholdet måtte ha vært synlig for kjøper. Selskapet anførte videre at kravet ikke var tilstrekkelig dokumentert, at selger hadde opplyst om forholdet på visning, og at det uansett ikke forelå et avvik, tatt i betraktning boligens alder.
Finansklagenemnda har i sin behandling avvist innvendingene fra Protector, og gir kjøper medhold.
– Etter nemndas syn foreligger det, slik saken er opplyst, klare holdepunkter i sakens faktum for at selger var kjent med at det oppsto bobler i malingen på ytterkledningen til boligen før avtalen ble inngått med kjøperne. Dette var en opplysning som kjøper hadde grunn til å regne med å få, skriver Finansklagenemnda.
– Selv om boblene forut for avtaleinngåelsen eventuelt kun var synlige på ytterkledningen til seksjon nr. 1, og ikke seksjon nr. 2 som denne saken gjelder, må det legges til grunn at ytterkledningen til begge seksjonene er behandlet på den samme måten og det var sannsynlig at det også kunne oppstå bobler i malingen på ytterkledningen til seksjon nr. 2.
Og videre:
– Det var ved salget opplyst at ytterkledningen var malt i 2017. Selv om kledningen var gammel, var den altså forholdsvis nymalt, og det var ikke påregnelig for kjøper at det ville påløpe kostnader til overflatebehandling av kledningen på kort sikt. Nemnda har etter dette kommet til at det foreligger en mangel etter avhl. § 3-7 da innvirkningsvilkåret også er oppfylt.
Foranlediget av selskapets klage til nemnda, bemerker nemnda at den ikke finner å kunne legge til grunn at boblene i malingen var synlige allerede i mai 2017.
LES OGSÅ: Fikk ikke prisavslag, selv om utleieenheten var ulovlig
Takstmannen gikk friKjøper har også anført at det foreligger takstmannsansvar, da det i tilstandsrapporten for seksjonen ikke er opplyst om boblene i malingen på ytterkledningen. I tilstandsrapporten for naboseksjonen var det altså opplyst om boblene i malingen. Tilstandsrapportene var utarbeidet av samme takstmann og ferdigstilt på samme dag.
– Befaringene som er gjort i forbindelse med arbeidet med tilstandsrapportene, er imidlertid foretatt med noen måneders mellomrom. Det kan reises spørsmål ved takstmannens aktsomhet når det i tilstandsrapporten for seksjon nr. 2 ikke er inntatt samme informasjon om malingens beskaffenhet som i tilstandsrapporten for seksjon nr. 1, påpeker Finansklagenemnda.
Men:
– Nemnda viser til at en forutsetning for at det skal foreligge ansvar for takstmannen, er at han har handlet grovt uaktsomt. Slik denne saken ligger an, og under henvisning til at det ikke er gitt noen uttalelse fra takstmannen selv, finner nemnda ikke grunn til å ta endelig stilling til om det er grunnlag for takstmannsansvar
Nemnda konkluderer i sin avgjørelse med at kjøper kun kan få dekket sin forholdsmessige andel av utbedringskostnadene. Seksjonens eierbrøk er 149/344, og prisavslaget settes til 166 000 kroner inkludert takstutgiftene.
I tillegg ble kjøper tilkjent forsinkelsesrenter, fremgår det av nemndas avgjørelse, som er datert 9. april i år.
LES OGSÅ: Boligene ble solgt for samme pris og begge hadde skjeggkre. Men bare den ene kjøperen fikk erstatning (+)
