HUSK KLAGEFRISTEN: Eiendomsselskaper og leietakere som enda ikke har vurdert eller påklaget eiendomsskattetakstene, bør gse om det er grunnlag for å klage, sier Kristin Walberg, leder for RSMs eiendomsskattegruppe, og Morten H. Christophersen, advokat og partner i RSM Advokatfirma.
Eiendomsskatt for næringseiendom: Det lønner seg å prute
Eiendomsskatt for næringseiendom i Oslo kommune ble ved innføringen i 2017 utskrevet tett opp mot fristen for taksering 1. mars, og tidsnød for kommunen resulterte i svært varierende kvalitet på eiendomsskattetakstene. Nå, tre år senere, har man mer erfaring med hvordan korrigering etter klager har slått ut.
RSM har bistått med nærmere 200 eiendomsskatteklager, og har opparbeidet seg en database på over 1 000 eiendomsskattetakster. Dette gir et verdifullt sammenligningsgrunnlag for å vurdere andre næringseiendommer.120 eiendomsskattevedtak
I løpet av de tre årene som har gått etter utskrivningen, har RSM mottatt totalt 113 vedtak med helt eller delvis medhold og syv avslag. De resterende ca. 80 klagene er ikke behandlet enda.
Alle eiendomsselskaper som har eiendom i Oslo bør gjennomgå sine skattesedler for 2020, og vurdere om takstene er rimelige. De skal ikke bare være under markedsverdi, men også følge likhetsprinsippet i forhold til sammenlignbare eiendommer. RSMs database over eiendomsskattetakster gir gode muligheter til å foreta slike sammenligninger.
LES OGSÅ: Vilkårlig eiendomsskatt i Oslo?
KontoreiendommerDe største nedsettelsene i eiendomsskattetakster ser vi på kontoreiendommer utenfor sentrum, og det skyldes nok en variert bygningsmasse av varierende standard (indre faktor) og beliggenhet (ytre faktor).
Oslo kommune har som utgangspunkt kun gjennomført utvendig befaring av eiendommene, om ikke gode grunner også har krevd innvendig befaring. Vår erfaring er at denne terskelen har blitt satt høyt, selv om mange eiendommer burde vært gjenstand for innvendig befaring.
Flere store endringer etter klage viser også at den opprinnelige takseringen var for grov, og at det ble tatt for få individuelle hensyn. Dette gjelder nok også mange eiendommer som ikke har vært påklaget.
Vi ser imidlertid også noen store eiendomsskattereduksjoner i sentrum, og det gjelder typisk eiendommer som ligger i grensen mellom sonene eller har en vesentlig annerledes standard enn sentrumseiendommer generelt. Problemstillingen om eiendommer nær sonegrensene påpekte RSM allerede i forbindelse med takseringen i 2017.
HandelseiendommerNår det gjelder eiendommer med brukstype handel, ser vi nesten ingen reduksjoner i den sonen som kalles «High Street» (Bogstadveien 1-66, Valkyriegata 1, 3, 5, 7, Hegdehaugsveien 23-36, Karl Johans gate 15-46, Akersgata 18-30, Øvre Slottsgate 8-29 og Nedre Slottsgate 9-21). Dette skyldes nok at denne sonen er svært konkret og har blitt vurdert grundig ved den opprinnelige takseringen.
Likevel er det nok noen eiendommer som skiller seg ut, og som bør få redusert eiendomsskattetaksten.
Når det gjelder handelseiendommer utenfor «High Street» ser vi imidlertid mange og til dels svært store reduksjoner i eiendomsskattetakstene etter klage. Grunnen er nok den samme for kontor; stor variasjon og for grov taksering.
LES OGSÅ: Akershus og Oslo i strid om eiendomsskatt (+)
Lager og logistikkLagerarealer blir i større grad vurdert etter fremkommelighet enn standard. Lagerbygg som ikke ligger i direkte tilknytning til gjennomfartsårer rundt Oslo har fått nedjustert ytre faktor etter klage. Det er likevel generelt små endringer når det gjelder logistikkeiendommer, som nok skyldes mindre variasjon og at takstene i utgangspunktet er lavere.
Dermed har spesielt gode logistikkeiendommer kommet godt ut, mens få har kommet spesielt dårlig ut i forhold til gjennomsnittet.
Leietakere kan også klageLeietakere som dekker eiendomsskatten som en del av leien har også mulighet til å klage. Foreløpig har vi sett få leietakere som har påklaget eiendomsskatten i Oslo, men dersom utleier ikke har vurdert klage bør leietaker foreta en vurdering av om eiendomsskattetaksten er rimelig. Leietaker må da be om å få eiendomsskattetaksten fra utleier for å ha mulighet til å vurdere den.
Klage for 2020Eiendomsselskaper og leietakere som enda ikke har vurdert eller påklaget eiendomsskattetakstene, bør gjennomgå de nå i år og se om det er grunnlag for å klage. Eiendomsskattetakstene ligger i utgangspunktet fast i 10 år, så en reduksjon i eiendomsskatten vil ha effekt hvert år ut den innværende 10 års perioden (2017-2026).
Eiendomsskattesedlene sendes ut i disse dager, og klagefristen løper i 6 uker fra 1. mars. Etter utløpet av denne klagefristen er det for sent å klage for 2020, og man må da vente et år før man igjen har muligheten til å klage.
Artikkelforfattere er Kristin Walberg, leder for RSMs eiendomsskattegruppe, og Morten H. Christophersen, advokat og partner i RSM Advokatfirma.
