Byggherrehjørnet: Byggherrens rett til å nekte overtakelse

Overtakelsen av entreprenørens arbeider kan etter standardkontraktene skje i form av ordinær overtakelse eller delovertakelse. Delovertakelse innebærer at byggherren, etter å ha drøftet spørsmålet med entreprenøren, tar i bruk deler av arbeidene før endelig ferdigstillelse.

LES OGSÅ: Lanserer ny artikkelserie for byggherrer

Både overtakelse og delovertakelse gjennomføres ved ferdigbefaring – såkalt overtakelsesforretning – hvor både byggherre og entreprenør er til stede og gjennomgår arbeidene sammen.

Utført overtakelsesforretning bringer med seg en rekke rettsvirkninger. Etter dette tidspunktet kan ikke byggherren kreve endringsarbeider eller reklamere på feil som var synbare under overtakelsesforretningen.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Risiko for grunnforhold

Videre går risikoen for kontraktsgjenstanden over på byggherren og entreprenørens forsikringsplikt opphører. Fra dette tidspunktet slutter eventuell dagmulkt å løpe, mens beregningen av reklamasjons- og søksmålsfrister påbegynnes. Entreprenøren får også rett til å sende sluttfaktura for arbeidene som er overtatt. Overtakelsestidspunktet er av denne grunn et sentralt skjæringspunkt i byggeprosjekter.

Byggherren kan alltid nekte å overta kontraktsgjenstanden før avtalt overtakelsesdato. Dette gjelder også i tilfeller hvor entreprenøren har ferdigstilt arbeidene på et tidligere tidspunkt. Når tiden for overtakelse har kommet, er utgangspunktet at byggherren har rett og plikt til å overta kontraktsgjenstanden. Byggherren kan for eksempel ikke nekte overtakelse som følge av at det har funnet sted endringer i byggherrens behov eller økonomiske forhold.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

Standardkontraktene åpner imidlertid for at byggherren kan nekte overtakelse dersom det på overtakelsestidspunktet påvises mangler ved entreprenørens ytelse eller dersom dokumentasjonen som knytter seg til arbeidene er mangelfull. Det er verdt å merke seg at vilkårene for å nekte overtakelse er noe ulikt utformet for utførelsesentreprise (NS 8405) og totalentreprise (NS 8407).

Etter NS 8405 punkt 32.5 første ledd kan overtakelse bare nektes dersom byggherren påviser mangler som enten i seg selv, eller som følge av utbedring, vil «hindre den forutsatte bruken av kontraktarbeidet». Det må med andre ord foretas en samlet vurdering av om manglene er til hinder for at bygget eller anlegget kan anvendes på tiltenkt måte. For et industribygg vil for eksempel rent estetiske mangler sjelden være tilstrekkelig grunnlag for å nekte overtakelse, mens tekniske feil oftere vil kunne medføre at byggherren har en slik rett.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

I motsetning til NS 8405 forutsetter ikke NS 8407 at mangelen hindrer bruken. I NS 8407 punkt 37.3 er det presisert at arbeidene skal være ferdige før overtakelse skal finne sted. Byggherren kan likevel ikke nekte overtakelse dersom det «kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringen av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden».

Terskelen for å nekte overtakelse synes dermed å være satt noe lavere etter NS 8407 enn etter NS 8405. Etter sin ordlyd krever NS 8407 at det foreligger noe mer enn «mindre mangler» av «liten praktisk betydning» for den forutsatte bruken.

Hva som kan anses som mer enn mindre mangler vil blant annet måtte vurderes ut fra omfanget av arbeidet og karakteren av det. Ved denne vurderingen er det konsekvensene for byggherren som vil være avgjørende.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Force majeure i entrepriseforhold

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

Byggherren kan også nekte overtakelse dersom dokumentasjonen som tilbys av entreprenøren i forbindelse med overtakelsen er mangelfull. Dette følger av NS 8405 punkt 32.5 annet ledd og NS 8407 punkt 37.3 tredje ledd. Hensikten med bestemmelsene er blant annet å sikre at byggherren mottar tilstrekkelig dokumentasjon til å bedømme om arbeidet er i samsvar med kontrakten.

Dersom vilkårene for å nekte overtakelse er til stede, er utgangspunktet at arbeidene ikke er ferdige til avtalt tid, noe som gir byggherren rett til å kreve dagmulkt. Som det fremgår, må det foretas en konkret vurdering av de mangler som foreligger ved ytelsen eller ved dokumentasjonen på overtakelsestidspunktet.

Dersom byggherren nekter å overta kontraktarbeidene uten at det er grunnlag for dette i kontrakten, anses overtakelsen likevel å ha funnet sted til avtalt tid, og med de rettsvirkninger som følger av at overtakelsen er gjennomført.

Byggherrens nektelse vil i så fall utgjøre et mislighold som vil kunne gi entreprenøren krav på erstatning.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Endringshåndtering i byggeprosjekter

Om artikkelforfatterne: Fredrik Backer er advokatfullmektig og Amie Jagne Sørensen er advokat i Advokatfirmaet BAHR AS.