Ny oppgjørsavtale med oppgjørsansvarlig

Her foreslås en ny regulering av et spørsmål som har skapt mye bryderi i praksis: Hvordan skal partene ved et salg av aksjer i et eiendomsselskap pantsette selskapets eiendom til fordel for kjøperens bank i samsvar med reglene i aksjeloven § 8-10?

Ny småhusplan er vedtatt – hvilke innskrenkninger innebærer den?

En kjøper av et eiendomsselskap ønsker normalt å etablere en slik sikkerhet til fordel for sin bank. Aksjeloven § 8-10 bestemmer at en slik sikkerhet bare kan etableres hvis:

1. Styret i eiendomsselskapet foretar en kredittvurdering av kjøperen;
2. Styret signerer en redegjørelse og en erklæring om at det er i selskapets interesse å stille sikkerheten, og at selskapet har en forsvarlig egenkapital og likviditet, mv.;
3. Generalforsamlingen i eiendomsselskapet godkjenner sikkerhetsstillelsen; og
4. Den nevnte redegjørelsen og erklæringen sendes til Foretaksregisteret før sikkerheten blir effektiv.

Selgeren og det sittende styret i eiendomsselskapet ønsker som regel ikke å involvere seg i kjøperens finansiering. Det betyr i praksis at kjøperen må følge saksbehandlingsreglene i § 8-10 etter at kjøperen har overtatt aksjene i eiendomsselskapet og kjøperen har valgt nytt styre i det. Ifølge meglerstandarden overtar kjøperen aksjene først når estimert kjøpesum kan utbetales fra oppgjørskontoen til selgeren, jf. prinsippet om ytelse mot ytelse, også omtalt som samtidighetsprinsippet eller pølsa mot penga. En utfordring er at kjøperens bank ofte krever at den har fått gyldig panterett i eiendommen før bankens lån utbetales til selgeren, og at kjøperen før en slik utbetaling kan skje, ikke har overtatt aksjene i eiendomsselskapet og kan stille sikkerhet i samsvar med § 8-10. 

Den gamle oppgjørsavtalen inneholdt ingen løsning på denne utfordringen. I den nye oppgjørsavtalen er dette løst på følgende måte:

Før overtakelse pantsetter eiendomsselskapet et tomt pantedokument til kjøperens bank og leverer til oppgjørsansvarlig utkast til § 8-10-dokumentasjon og en bekreftelse fra banken om at den har godkjent dokumentasjonen. Etter at kjøperen har betalt estimert kjøpesum til oppgjørskontoen ved overtakelse og de øvrige oppgjørsvilkårene er oppfylt, overtar kjøperen aksjene i eiendomsselskapet og det følgende skjer:

1. Kjøperen avholder en generalforsamling i eiendomsselskapet hvor et nytt styre velges;

2. Det nye styret og generalforsamling godkjenner at eiendommen pantsettes i samsvar med reglene i § 8-10;

3. Redegjørelsen og erklæringen fra styret sendes til Foretaksregisteret; og

4. Først etter at punkt 1-3 er utført, så utbetaler oppgjørsansvarlig estimert kjøpesum til selgeren.

Dette betyr at selgeren aksepterer at samtidighetsprinsippet fravikes til fordel for kjøperens bank, og at selgeren gir kjøperen en selgerkreditt lik estimert kjøpesum frem til kjøperen etter overtakelse har fulgt saksbehandlingsreglene i § 8-10 (dvs. punkt 1 til 3 ovenfor). Normalt vil kjøperen oppfylle disse saksbehandlingsreglene slik at estimert kjøpesum kan utbetales ved avtalt overtakelse.

Næringseiendom til besvær?

Selv om renten stiger og det er spådd nedgang i boligmarkedet, er det fortsatt skattemessig gunstig å eie egen bolig.

Hvis kjøperen overtar aksjene i eiendomsselskapet, men oppgjøret blir forsinket fordi kjøperen ikke rekker å levere § 8-10-dokumentasjonen i tide, skal oppgjørsansvarlig innhente nye restgjeldsoppgaver for innfrielse av eiendomsselskapets eksisterende lån og fastsette en ny dag for gjennomføring av oppgjøret, kalt oppgjørsdagen. Som regel vil størrelsen på de eksisterende lånene øke i perioden fra avtalt overtakelse til oppgjørsdagen. Oppgjørsavtalen bestemmer likevel at lånene som hovedregel skal innfris på oppgjørsdagen med de beløpene som følger av de nye restgjeldsoppgavene, selv om dette reduserer estimert kjøpesum som utbetales til selgeren. 

Det oppstilles et unntak hvis lånene inklusive overkurs mv. fra overtakelse frem til oppgjørsdagen har økt med et beløp som overstiger 0,5 % av estimert kjøpesum. I så fall skal kjøperen senest på oppgjørsdagen innbetale til oppgjørskontoen det økte lånebeløpet pluss forsinkelsesrenter. Deretter skal oppgjørsansvarlig utføre oppgjøret på oppgjørsdagen.

I perioden mellom overtakelse og oppgjørsdagen har kjøperen overtatt eierskapet og kontrollen over eiendomsselskapet uten at selgeren har mottatt estimert kjøpesum, noe som blant annet kan skape problemer for selgerens eksisterende finansiering av eiendomsselskapet. Selgeren har således et særlig behov for rask avklaring. Derfor bestemmer oppgjørsavtalen at selgeren kan heve kjøpekontrakten og kreve aksjene tilbakeført til seg hvis kjøperen ikke har levert § 8-10-dokumentasjonen senest fem virkedager etter overtakelse eller har forsømt å innbetale skyldig beløp til oppgjørskontoen på oppgjørsdagen.

Forhåpentlig vil de nye bestemmelsene gjøre det enklere for partene og kjøperens bank å komme til enighet om gjennomføringen av oppgjøret.

Den nye oppgjørsavtalen inneholder også andre endringer.

Avtalen presiserer nå at alle dokumenter kan signeres elektronisk, og at oppgjørsansvarlig ikke skal motta originaldokumenter ut over det som kreves av Kartverket eller Foretaksregisteret.

Dessuten kan oppgjørsansvarlig bestemme at partene skal medvirke til elektronisk tinglysing så langt det er mulig.

For øvrig påtar partene seg å gi de dokumenter oppgjørsansvarlig krever for å oppfylle kravene til gjennomføring av kundekontroll etter hvitvaskingsloven.

Endelig inneholder oppgjørsavtalen nye fullmakter fra selger og kjøper der en person gis fullmakt til å signere alle dokumenter i tilknytning til kjøpekontrakten og oppgjøret.

Artikkelforfatteren er advokat i BAHR.