Det er fullt
skattemessig fradrag for rentekostnader. Egen bolig og fritidsbolig kan selges
skattefritt, dersom bo- og eierkravet er oppfylt. Deler av egen bolig kan også leies
ut skattefritt, på visse vilkår.
Til
tross for Torvik-utvalgets forslag om en generell skatt på bruk av egen bolig
og andre endringer i skattereglene, er det ikke kommet alarmerende nyheter for
private som eier egen bolig, i forslag til statsbudsjett for 2024.
Men, det
er ingen tvil om at vi trenger flere boliger og bygg, flere arbeidsplasser og ikke
minst trenger vi flere grønnere bygg. Til det trengs solide eiendomsaktører,
som driver med eiendom som virksomhet. Spørsmålet er om det lønner seg nå?
Mange
spår en krise i næringseiendomssektoren. I tillegg til at rentene stiger, øker
også bankenes risikopåslag ved næringslån. Krav til egenkapital øker, og
verdiene på eiendommene synker. Dette er faktorer som gjør at eiendomsselskaper
kan stå i fare for å måtte realisere prosjekter og hele eller deler av sin
portefølje, med tap.
I denne
situasjonen må i tillegg eierne av eiendom og/eller aksjer i eiendomsselskap, håndtere
en skattebelastning som er betydelig høyere en tidligere. Spesielt belastende
er økt utbytteskatt i kombinasjon med formuesskatten. Formuesskatten er en
særnorsk skatt som skiller seg særlig ut, da den belastes eierne, uavhengig av
om virksomheten går med fortjeneste eller ikke.
I forslag til statsbudsjett for 2024
holdes innslagspunktet for å betale formuesskatt uendret på 1,7 millioner
kroner (for enslige). Skattesatsen til stat og kommune er til sammen på 1 prosent for
formuer under 20 millioner kroner. Satsen for formuer over 20 millioner kroner er på 1,1 prosent.
Ved beregning av formuesskatt settes
det en formuesverdi på alle eiendelene, herunder eiendommen man eier
direkte eller indirekte via aksjeselskap.
Ved bolig beregner Skatteetaten en boligverdi basert på statistiske
opplysninger om omsatte boliger. Boligverdien er
basert på statistikk, som i mange tilfeller ikke hensyntar et eventuelt
verdifall man nå står ovenfor. Formuesverdien settes til er en gitt prosentandel av boligverdien.
Formuesverdien for privat primærbolig er 25 prosent av boligverdiens
første 10 millioner, og 70 prosent av eventuell del som overstiger 10 millioner kroner.
For
sekundærboliger settes formuesverdien til 100 prosent av boligverdien. Sekundærbolig
er all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller
fritidseiendom.
En
utleier av boligeiendom får altså en formuesverdi på eiendommen på 100 prosent av
boligverdien. Som næringsdrivende av boligutleie får man heller ikke de samme skattemessige
saldoavskrivningene som utleier av næringsbygg.
Som
næringseiendom omfattes blant annet kontorlokale, butikk
og lager, men ikke
bolig, selv om man driver virksomhet med bolig.
Man kan eie en næringseiendom uten å drive næring. Det er byggets karakter som
avgjør om det er en næringseiendom.
Formuesverdien av næringseiendom
fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi (2023).
Er eiendommen faktisk utleid vil man
ved beregning av utleieverdi ta utgangspunkt i faktisk utleieinntekt. Er
eiendommen ikke-utleid, verdsettes utleieverdien etter sjablong. I
beregningen benyttes da en satt kalkulasjonsfaktor. Denne beregningen har
i mange tilfeller slått uheldig ut og gitt en mye høyere formuesverdi på
næringseiendommen, enn hva som kan forsvares ut ifra reell markedsverdi.
Regjeringen forslår i forslag til statsbudsjettet for
2024 å øke kalkulasjonsrenten for næringseiendom utenfor storbyene Oslo,
Bergen, Trondheim og Stavanger med 1 prosentenhet. Dette skal gi eiendommer i
distriktene en noe lavere og mer riktig beregnet formuesverdi.
For
næringseiendom er det videre en sikkerhetsventil dersom beregnet utleieverdi av
overstiger dokumentert markedsverdi. Man kan da selv kreve at formuesverdien settes
ned til 75 prosent av dokumentert markedsverdi.
Det er således viktigere enn noen gang å ha
et bevisst forhold til verdien som settes på eiendommen, ved beregning av
formuesskatten.
Formuesskatten er kun en av flere faktorer
og et eksempel som viser at skattetrykket og eierbelastningen er
uforholdsmessig høy for eiendomsaktører, i disse tider.
Artikkelforfatterne er advokatene Christian O. Hartmann og Ingvill Hellenes i SANDS.
