Kommuneplanens arealdel er det viktigste dokumentet for byutvikling i Oslo, men dens innflytelse strekker seg også utenfor Oslos grenser. Arealdelen inneholder kart, bestemmelser og retningslinjer som skal legges til grunn for den mer detaljerte byutviklingen.
Fredag ble utkast til planprogram for ny arealdel til kommuneplanen lagt ut på Plan- og bygningsetatens hjemmesider. Planprogrammet forteller hvordan arbeidet med ny arealdel skal organiseres. Utkastet skal formelt legges ut på høring av byrådet den 9. november og vil få høringsfrist til 9. februar 2020.
Det legges opp til bred medvirkning i prosessen, inkludert en rekke folkemøter.
Estate Nyheter har snakket med senioradvokat Henrik Taubøll i Wiersholm, som har særlig fokus på eiendomsutvikling, utviklingsdirektør Maren Bjerkeng i Aspelin Ramm og partner og advokat Stian Berger Røsland i Selmer om deres foreløpige vurderinger av den nye planen.
- Planprogrammet skal vedtas i siste halvdel 2021, men det fremgår også at kommuneplanenes arealdel skal vedtas først i 2025, det vil si først i neste byrådsperiode. Det understrekes i planprogrammet at all fremdrift etter 2021 er usikker på grunn av uforutsette endringer i planarbeidet grunnet blant annet mange høringsinnspill, nye bestillinger og statlige innsigelser, sier Taubøll.
- Dette var en mindre ambisiøs tidslinje enn vi hadde håpet på, men samtidig er det klart at det er et omfattende arbeid som skal gjøres, hvor det skal være en bred medvirkning som vi jo mener er viktig, legger han til.
- Det er viktig å være klar over at planprogrammet ikke er et planforslag, men beskriver hvordan kommunen tenker å arbeide frem ny arealdel, og at de imøteser innspill til dette. Her bør vi som bransje være en god og konstruktiv samtalepartner, sier Bjerkeng, som fremhever at Oslo Metropolitan Area vil være et naturlig organ for å tenke overordnet, høste erfaringer og være en god sparringspartner for kommunen.
- Videre vil det være naturlig å se på om det er elementer man kan hente fra arbeidet som allerede har vært gjort på nasjonalt nivå. Da tenker jeg blant annet på Kommunaldepartementet og Bygg 21 sitt arbeid knyttet til effektive planprosesser, fortsetter hun.
- Planprogrammet redegjør for formålet med revisjonen, føringer for arbeidet, hvilke utredninger som vurderes som nødvendige, involvering av ulike aktører, medvirkning og opplegg for selv planprosessen, sier Røsland.
Røsland har tidligere ledet byrådet i seks år, og var slik sett ansvarlig for gjeldende plan.
Et viktig punkt er at kommuneplanen fra 2015 skal evalueres med tanke på hvordan den har fungert i praksis, og om bestemmelsene gir forutsigbarhet, tilstrekkelige og tydelige nok føringer, men også gir nødvendig fleksibilitet.
- Dette er noe vi har diskutert mye i løpet av de årene vi har jobbet med kommuneplanen, både på overordnet nivå og knyttet til konkrete prosjekter. Vi tror det er mye å hente i en slik evaluering, men det er viktig å involvere bransjen i dette. Det må vurderes hvordan evalueringen best kan gjøres, men å etablere relevante ressursgrupper for dialog og samtaler/arbeidsmøter knyttet til ulike tema vil kunne være en god arbeidsmetodikk, fortsetter Bjerkeng.
- En slik gruppe bør inkludere utviklere og rådgivere som har erfaring med hvordan anvendelsen og tolkningen av planen har fungert fra "den andre siden". Dette bør gjennomføres dialogbasert og systematisk, herunder legge opp til diskusjoner som omfatter tolkning av planen, behov for spesifiseringer og oppdateringer med tanke på status og nye føringer, rett på byggesak med mer, sier hun.
Overordnet skal planen legge til rette for fortsatt vekst, og klima er naturlig nok også styrket. I tillegg peker planen på behov for større mangfold i boligtilbudet og tilrettelegging for bredde og innovasjon i næringslivet.
- Prinsippet om banebasert fortetting videreføres, og vi er selvfølgelig enige i at dette bør være et overordnet prinsipp fra et klima og miljø perspektiv, sier Taubøll.
- I dagens spesielle situasjon med tanke på Covid 19 mener vi det bør utredes om det er supplerende strategier som kan være relevante. Sosiale strukturer og bruk av byen kan endres på både godt og vondt, og ny arealdel bør kunne ha en fleksibilitet for dette. Den allerede pågående diskusjonen om nærhetsbyen har blitt enda mer relevant.
Det legges også opp til en rekke konkrete justeringer i enkeltområder.
- Gjennomgang av eksisterende utviklingsområder i indre og ytre by med sikte på å oppdatere og justere områdeavgrensninger i henhold til utviklingen siden gjeldende arealdel ble vedtatt i 2015, sier Røsland.
- Dette har vi ønsket oss, da vi har sett mange områder der kart og terreng ikke lenger stemmer som i 2015.
- Det legges opp til en rekke nye utviklingsområder, som også var angitt i samfunnsdelen. Det er et godt grep at utredninger av områdene skal gjennomføres som parallelloppdrag, som vil belyse potensialet på en bedre måte. Det er viktig at dette vurderer ulike løsninger og at utviklere og grunneiere i området involveres, slik at planene blir gjennomførbare, fortsetter Røsland.
Det vurderes nå et eget temakart for næringsbygg.
- Det har vi etterlyst siden første kommuneplan forelå, og vi tror dette vil kunne bidra til en bedre mer helhetlig utvikling, sier Bjerkeng.
- Campusstrategien skal innarbeides i arealdelen både hva gjelder vurderinger av eventuelle utviklingsområder og retningslinjer. Vi tror dette vil kunne være en drahjelp i utviklingen av disse områdene ved å tilrettelegge for at planene faktisk kan gjennomføres.
I indre by skal det vurderes nye utviklingsområder og høydebestemmelsene skal revideres.
- Fokus skal være å tydeliggjøre forholdet mellom høyder og kvalitet, som er en kobling vi har vært opptatt av lenge. Dette må ses i sammenheng med revisjon av høyhusstrategien, som riktignok vil bli lagt opp som et separat løp, sier Taubøll
- Et uttalt mål er også å få til flere boliger i indre by. Kvadraturen og andre sentrumsnære områder trekkes frem, fortsetter han. Dette kan gi muligheter for nye, gode prosjekter, men det er viktig at det legges opp til at planene blir gjennomførbare, blant annet med tanke på volum og vern.
Planprogrammet fokuserer videre stort på bærekraft.
- Ikke overraskende fokuseres det mye på bærekraft og miljø, og FNs 17 bærekraftsmål mot 2030 omtales flere steder. Vi mener det må sørges for at helhet og kompleksitet ivaretas i planleggingen og at alle bærekraftsperspektivene blir hensyntatt, også det økonomiske, sier Røsland.
I denne sammenhengen er også forholdet til gjenbruk og rehabilitering sentralt.
- Det er interessant at forholdet til sirkulærøkonomien fremheves så tydelig. Det skal legges opp til mindre riving og mer gjenbruk / rehabilitering av bygg. Dette må sees i sammenheng med økt kompleksitet i byutviklingen, med tanke på prioriteringer og tilstrekkelig volum for bærekraftig fortetting, sier Taubøll og stiller følgende spørsmål:
- Kan man for eksempel vurdere å øke høydene eller gi annen fleksibilitet i prosjekter der utbygger legger opp til å bevare mye?
- Vi mener også at det er viktig at det vurderes hvilken bebyggelse som er egnet og mulig å gjenbruke, og at det å søke å gjenbruke materialer, samt bygge for fremtiden både hva angår fleksibilitet for ulik bruk, mulighet for demontering og robuste materialer. Her vil også det å se på prinsipper for ulike samarbeidsformer mellom ulike aktører kunne gi nye muligheter. Det å se på områder samlet sett, eksempelvis i områdeforumene OMA har etablert vil kunne gi nye økte muligheter for både sambruk, felles bærekraftstiltak og gjenbruk av materialer, fortsetter Bjerkeng.
Variasjon i bybildet
- Det trekkes også frem at arkitekturen skal være variert og åpne for ulike boformer. Spesifikke kvalitetskrav i arkitektur er vanskelig å nedfelle, samtidig som vi har sett at begrepet «høy arkitektonisk kvalitet» blir for lite forpliktende, sier Røsland. Her er arkitekturpolitikken et skritt i riktig retning, legger Bjerkeng til.
- Det skal være et økt fokus på kulturminner. Her mener vi det bør vurderes hvordan kulturminner kan inngå i nye kontekster uten at de hindrer god byutvikling, avslutter han. Det kan bygges nytt og samtidig bevare et strøks karakter, så dette bør tas opp. Her blir samspill med Byantikvaren nøkkelordet, fortsetter hun.
Forenkling og plankrav
- Det er positivt at det skisseres nærmere vurdering av plankrav og planprosesser. Her kan man både diskutere hvordan kravet til felles planlegging har fungert, rett på byggesak som mekanisme, arbeidsfordeling og roller, sier Taubøll.
- Dette bør evalueres grundig i dialog med utviklere og arkitekter som har jobbet med dette i praksis fra den andre siden. Medvirkning anses som særlig viktig, og det bør vurderes å legge inn retningslinjer for dette, særlig der man går rett på byggesak. Erfaring har vist at PBE på en god måte kan sikre kvaliteter som forutsetning for å gjøre dette, men at det er et demokratisk problem ved manglende medvirkning som igjen fører til naboklager og trenering, sier han.
- Vi ser frem til å delta og bidra i den videre prosessen, avslutter trekløveret.
