Dette bør du vite om den reviderte kommuneplanen

Estate Nyheter skrev i forrige uke om at den nye samfunnsdelen til kommuneplanen ble lagt frem av byrådet 21. juni. Det er flere endringer i revisjonen av høringsutkastet. Henrik Taubøll i BA-HR og Maren Bjerkeng i Grape Architects vil utdype konsekvensene av dette.

Taubøll påpeker at det har etter at planen ble offentliggjort vært særlig fokus på arealstrategien og da spesielt hvilke utviklingsområder som er endret.

– Det er i den sammenheng viktig å merke seg at planen primært er en revisjon av samfunnsdelen, med overordnede føringer for bærekraft, innovasjon og mangfold, selv om den også inneholder en byutviklings- og arealstrategi, inkludert utkast til kart. Denne byutviklingsstrategien er ikke juridisk bindende, men skal bli lagt til grunn når arealdelen i Kommuneplanen revideres senere, sier han.

Dette betyr at endringene som er gjort ikke nødvendigvis gir det endelige svaret. Eksempelvis er småhusområdet i Nedre Grefsen utenfor ring 3 foreslått tatt ut.

– Dette er allerede et utviklingsområde i den forrige vedtatte arealdelen og det kreves en justering i denne før området juridisk sett er ute. Det er også interessant å merke seg at dette fortsatt er et kollektivknutepunkt, og utvikling kan i derfor i teorien fortsatt skje i tråd med dette, men da uten en felles helhetlig plan, fortsetter han.

Videre er den delen av området som ligger vest for ring 3, der det primært er industriområder i dag, foreslått videreført som et mindre utviklingsområde.

– Vi vil tro at dette vil gjøre utvikling av dette feltet lettere, påpeker han.

Før og etter 2030

I strategien er utviklingen nå noe nyansert hva gjelder fremdrift ifølge Bjerkeng og Taubøll. Dette er også illustrert ved at det skilles i to strategikart; før og etter 2030. Noen av utviklingsområder er kun med på kartet som viser mer langsiktig utvikling.

– Dette gjelder slik vi ser det særlig områder der det kreves større ombygging av infrastrukturtiltak etc. før de er utviklingsmodne, og vil kunne være en veileder for utviklere på hvor utbygging kan skje når. Dette er også koblet til ulike infrastrukturtiltak og tidsramme for disse, og det er viktig å ha et bevisst forhold til dette, slik at utbygging planlegges i tråd med strategiene som bidrar til den ønskede banebaserte fortettingen, forklarer Bjerkeng.

Flere av de stedene som ble foreslått lagt inn i første runde ved revisjonen er nå tatt ut igjen. Borgen som var foreslått som både prioritert stasjonsnært og utviklingsområde er fjernet helt.

– Dette gir mindre mulighet for å se forbindelsen til Majorstua helhetlig, men er også en naturlig konsekvens av debatten om småhusområder. Det presiseres nå at småhusområder som hovedprinsipp skal bevares, men at Smestad er unntaket, sier hun og legger til at dette er en pågående reguleringsprosess, hvor omfang av utbygging er til utredning og planprogram snart vil legges ut på høring.

– Smestad fremheves som et viktig område som del av den forsterkede strategien om banebasert utvikling med vekt på å utvikle klimasmarte stasjonsområder der også nabolagsverdier ivaretas. Mulighetsstudiene som er del av områdereguleringen har belyst nettopp dette, og blant annet utredes en ny og bedre kryssløsning som kan gi et sentralt torg og bedre kobling mellom kollektivt, sier Bjerkeng, som har jobbet med et av mulighetsstudiene på oppdrag for PBE.

Nydalen vest tas ut, mens Nydalen øst er foreslått beholdt. Det er nå presisert at det ikke vil bli krav om felles planlegging i dette området, som de tidligere har påpekt kunne skapt unødvendig kompleksitet i et område som allerede langt på vei er planlagt.

– Montebello beholdes i stor grad, og de områdene som har vært studert for høy utnyttelse er fortsatt inne. Det er kun boligområdene nord for banen som er tatt ut, mens Statnett tomten og området vest for denne, fortsatt er inne som foreslått utviklingsområde, sier Taubøll.

De mener at det også er viktig å se nyansene i planen ved at Risløkka og Karlsrud er tatt ut som prioriterte stasjonsnære områder, men fortsatt er utviklingsområder, og derfor antas å fortsatt ha utviklingspotensialet.

– Det er om disse områdene beskrevet at den videre utvikling av områdene ivaretas gjennom føringer for de avgrensede utviklingsområdene tilknyttet stasjonsområdene, og vi antar at dette dermed ikke vil få særlig praktiske konsekvenser for utviklingen, understreker han.

Bjerkeng og Taubøll har tidligere stilt spørsmål til hvordan man skal forholde seg til områder der prioriterte stasjonsnære områder overlapper med utviklingsområder. Den reviderte planen svarer på dette, ved at det er presisert at det i hovedsak vil være utviklingsområdets avgrensning som definerer områdene hvor økt utnyttelse er aktuelt, men at det må legges konkrete vurderinger i hvert tilfelle til grunn.

– Som vi tidligere har vært opptatt av er det nå også presisert at føringer for utnyttelse er veiledende og må utredes i de konkrete planene. Dette, og en rekke andre viktige føringer er nå presisert i samfunnsdelen, forklarer Bjerkeng.

Det signaliseres at det ved den kommende rulleringen av arealdelen vil vurderes økt tetthet i utpekte områder.

– Dette gjelder Karihaugen/Visperud, der utvikling sees sammen med av utvikling av det regionale bybåndet, Vækerø og Lysaker, der ny arealbruk og utvikling knyttet særlig til Fornebubanen er aktuelt, arealer langs Holmenkollbanen nord for Slemdal, som forutsetter at det kan løses uten økt bilbruk, og Blindern-Gaustad, som er relatert til campusstrategien for Oslo. Dette er spennende områder som kan få økt betydning fremover, sier Taubøll.

Bjerkeng fremhever at utover de nevnte justeringene og endringene av konkrete områder er det også i samfunnsdelen pekt på noen store linjer som kan bli svært viktige i den overordnede byutviklingen, både når det gjelder næring og bolig.

Et helt nytt grep for Oslo

Det legges blant annet vekt på Oslos kunnskapsmiljøer og et næringsliv i utvikling, og hvordan dette kan inngå som en naturlig del av byutviklingen, der det bør legges til rette for plass til næringsvirksomhet rundt de sterkeste kunnskapsmiljøene. Det arbeides derfor med en Campusstrategi som representerer et helt nytt grep for Oslo, ved at byutvikling, kunnskap og næring kobles sammen i innovasjonsdistrikter som kompakte, kunnskapsintensive og flerfunksjonelle byområder.

– Hovinbyen, Blindern – Gaustad og de institusjonelle utviklingsområdene (definert som U5 områder i gjeldende kommuneplan) fremheves særlig. Utvikling av disse områdene vil gi en ny dimensjon til byutviklingen der en blanding av forskning, utdanning, innovativt næringsliv, byliv og bolig vil gjøre innovasjonsdistriktene til flerfunksjonelle byområder som integreres i byen på en helt ny måte og kan skape nye koblinger, sier Bjerkeng, som tror at satsning på disse områdene vil kunne få stor betydning for hva som kan bli en attraktiv lokalisering for en rekke næringsaktører.

Bjerkeng og Taubøll merker seg også at Hovinbyen trekkes frem ikke bare for boligpotensial, men også næring (100.000 arbeidsplasser), som et viktig grep for helhetlig byutvikling, og at steder som Økern og Helsfyr trekkes frem som steder for høy arbeidsplasskonsentrasjon.

– Selv om Hovinbyen hele tiden har vært utpekt som et område for flerfunksjonell byutvikling, kan dette kanskje være et signal om en sterkere fokus på næring og ikke kun boligbygging i planlegging og prioritering, tror de.

Kommunen skal prioritere å tilrettelegge for utvikling av Hovinbyen, Filipstad, Fjordbyen, Majorstuen og randsonen av Ring 2.

– Dette er store og komplekse områder, hvor vi har sett at selv om det er tydelige planer og ambisjoner for fortetting og mange aktører på banen, tar det lengre tid på grunn av en rekke avhengigheter og overordnede grep som må på plass. En kommunal prioritering av å løse eventuelle floker vil være positivt, men må også få konkrete utslag, presiserer Taubøll.

Kvadraturen

Det er også i kommuneplanen fremhevet en særlig satsning på vitaliseringsprogram for Kvadraturen.

– Dette er et utrolig spennende prosjekt, der vi deltar aktivt i dialogen med PBE, gjennom prosjektet Oslo 100.000. Prosjektet er initiert av Grape Architects og utviklet i samarbeid med SLA, Asplan Viak, BAHR og NHO, og setter søkelyset på hvordan vi kan få flere beboere i indre by, sier Bjerkeng. Hun presiserer at flere beboere i indre by, sett sammen med planene for økt byliv, vil være svært viktig og utgjøre selve kjernen i en innenfra og ut tilnærming.

Hva angår boligutvikling generelt skal det jobbes med en strategi for mangfold og sosial bærekraft i boligbyggingen.

– Dette vil bli konkretisert i arealdelen. Overordnet indikeres det to viktige punkter. Det første er at man i planleggingen av boligområder bør jobbe med hvordan man kan supplere eksisterende bebyggelse med andre boligtypologier. Det andre er at den tredje boligsektor er beskrevet som et viktig satsningsområde, der formålet er å jobbe for at flere kan komme seg inn på boligmarkedet. Dette vil være et viktig bidrag til økt mangfold og aktivt byliv. Dette er momenter som boligutviklere med fordel kan ta med i vurderingen av planer allerede nå, og som vi er bevisste på i våre prosjekter, sier hun.

Sist, men ikke minst, synes de det er et viktig poeng i samfunnsdelen at det pekes på at: «Det skal utvikles innovative medvirkningsløsninger som sikrer økt mulighet til å påvirke byutviklingen, for eksempel ved bruk av Augmente og Virtual Reality-løsninger.»

– Vi i Grape Architects jobber aktivt med VR som del av vår prosjektering, og ser verdien av at dette blir tatt inn som et verktøy i dialog med offentlige myndigheter og i medvirkningsprosesser, avslutter Bjerkeng, og Taubøll legger til at: – Dette kan også skape et ytterligere godt kundegrunnlag for PropTech-selskaper som innoverer i dette feltet.