Her mangler noe vesentlig, sa kjøperne - og krevde en halv million i erstatning

I juni 2020 fikk et ektepar tilslaget på et rekkehus på Ris for 10,7 millioner kroner. Om solforhold fremkom det av prospektet at eiendommen blant annet hadde «en solrik takterrasse med ettermiddags- og kveldssol».

Noen dager senere kontaktet kjøperne både selgerne og megler og anførte at boligen hadde langt dårligere solforhold enn hva de var blitt forespeilet. Da kontrakt mellom partene ble signert i juli 2020 inntok kjøperne forbehold i kjøpekontrakten om at det var uriktige opplysninger om solforhold. Det ble videre tatt forbehold om å fremsette krav om misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven.

Selgersiden inntok en tekst om at de bestred at det forelå en rettslig mangel. Kjøperne tegnet i forbindelse med kjøpet boligkjøperforsikring hos IF Skadeforsikring NUF 2019 v/Crawford & Company (Norway) AS.

Fikk prisavslag på grunn av for lite sol

Kjøper trodde han fikk en solrik eiendom, og krevde erstatning da han ble sittende i skygge.

Noen julidager senere reklamerte kjøperne, og det ble anført at det var gitt uriktige opplysninger om solforholdene ved eiendommen.

Det ble avtalt og gjennomført overtakelse i august 2020. Eiendommen ble overtatt av kjøperne med følgende forbehold: «Forbehold om feilinformasjon om solforhold i kjøpskontrakt opprettholdes» og kjøperne tilbakeholdt 500.000 kroner på bakgrunn av en verdivurdering som kjøperne hadde innhentet.

Selgerne kommenterte følgende: «selger bestrider at det foreligger en rettslig mangel, eller at dette utløser noen form for rett på heving/prisavslag/erstatning. Selger forbeholder seg retten til å fremsette et krav om erstatningsrenter og erstatning for annet tap som følge av ethvert urettmessig tilbakehold.»

Kort tid etter ble det fremsatt et spesifisert krav på kjøpernes vegne. Kravets størrelse var på 500.000 kroner. Kravet ble avslått fra selgerne, og i november 2020 tok kjøperne ut stevning for Oslo tingrett med krav om prisavslag og erstatning som følge av den påståtte mangelen.

I Oslo tingrett ble selgerne frikjent, og kjøperne ble dømt til å betale nesten 300.000 kroner i idømte sakskostnader og forsinkelsesrenter.

Kjøperne godtok ikke tingrettens avgjørelse, og innga anke over dommen til Borgarting lagmannsrett.

Nylig kom dommen fra lagmannsretten, men heller ikke her hadde kjøperne hellet med seg. Lagdommerne finner det enstemmig klart at anken ikke vil føre fram, og at den derfor bør nektes fremmet etter tvisteloven § 29-13 annet ledd.

Borgarting lagmannsrett viser til tingrettens begrunnelse, og føyer til at dette også «er dekkende også for lagmannsrettens vurdering»:

«Uttrykket «ettermiddagssol/kveldssol» kan etter rettens syn ikke tolkes som full sol frem til solen går ned, noe som på sommeren først er rundt kl. 22.30 i Oslo-området. Det må etter rettens syn tolkes inn noe slingringsmonn i en opplysning om kveldssol i salgsannonsen. Kjøperne har tydeligvis heller ikke trodd at det var sol til solnedgang, all den tid de trodde solen var på eiendommen til en gang mellom kl. 20 og 21. Retten mener videre at formuleringen om at det er på takterrassen det er ettermiddags- og kveldssol på «gode sommerdager» tyder på at det ikke er ettermiddagssol og kveldssol andre steder på eiendommen. Uttrykket «gode sommerdager» indikerer videre at det ikke er sol på takterrassen alle dager…»

Og videre:

«Det avgjørende for retten har vært at det ikke er full skygge på eiendommen fra kl. 17.30 og 18.30 og at det ikke har blitt ført bevis for at det er gitt opplysninger som ga kjøperne berettigede forventninger om at det skulle være full sol på eiendommen frem til solen gikk ned. Det vises til bildebevis som er fremlagt for retten hvor det tydelig kommer frem at det står en rekke store bjørketrær under 50 meter nordvest for eiendommen, mellom eiendommen og Riis skole. Selv om kjøperne ikke var kjent i området legger retten til grunn at det er allmenn tilgjengelig kunnskap at solen går ned i nordvest på sommeren i Oslo-området. Retten legger også til grunn at det var synlig hvilken himmelretning trærne sto i og at det ikke er nødvendig med en sol-app for å undersøke dette. Et vanlig kart viser himmelretningene. Ut fra bevisførselen mener retten derfor at kjøperne må ha forstått at eiendommen ikke kunne ha full sol de siste timene på ettermiddagen.»

Skyldte på megler da kjøper ikke greide å ordne finansiering til bolighandelen

Boligselgeren mente at megler hadde rotet det til og gikk til søksmål. Retten slår fast at det er selgeren og ikke megleren som beslutter om salg skal skje.

Og:

«Retten viser videre til at det etter bevisførselen er usikkert hva megler faktisk sa om sol og at ordet «kveldssol» i salgsprospektet må tolkes med et visst slingringsmonn. Bilder og film viser at det skinner noe sol gjennom trærne. Holdt opp mot hvor synlig bjørketrærne er i nord-vest mener retten at kjøperne ikke kan ha hatt en berettiget forventing om full sol på eiendommen til kl. 20 selv om det står at du kan «få med deg ettermiddags- og kveldssolen på gode sommerdager» på takterrassen.»

- Lagmannsretten finner at tingretten korrekt har lagt til grunn at det ikke er gitt uriktige opplysninger om solforholdene på eiendommen som kan gi grunnlag for mangelsansvar etter avhendingsloven § 3-8. Tingretten har ikke lagt til grunn en for høy terskel for sin vurdering, og det er videre ikke i anken fremlagt bevis eller fremholdt argumenter som kan tilsi et annet resultat enn det tingretten kom til, heter det i dommen.

- Det er etter dette klart at anken ikke vil føre frem, og anken nektes derfor fremmet (...), konkluderer Borgarting lagmannsrett.

Selgerne var representert ved advokat Fredrik Aasen i Austin Lyngmyr & Co Advokatfirma AS. Han kommenterer dommen slik:

- Det som gjorde denne saken spesiell, var at det var kjøper som var den sterke part i kontraktsforholdet. De hadde tegnet en boligkjøperforsikring, som gjorde at de var dekket for egne og eventuelt idømte sakskostnader. Vi hadde med andre ord å gjøre med en motpart som var uten prosessrisiko, og med midler til å kjøre saken fullt ut gjennom domstolene uten å måtte tenke økonomi, sier Aasen.

- I det fleste tilfeller der en brukt bolig selges, er det tegnet boligselgerforsikring, som gjør at selger fremstår som den sterke parten økonomisk i en tvist. Selgerne i denne saken, hadde ikke tegnet boligselgerforsikring da de antok de ikke trengte dette på en såpass ny bolig.

- Problemet viste seg derimot når de mottok et uberettiget krav fra kjøper om prisavslag, hvorpå de måtte engasjere egen advokat for å forsvare seg fra dette. Den økonomiske belastningen ville således vært stor, dersom de ikke ble frikjent og motpart idømt å betale sakskostnader, avslutter Fredrik Aasen.

Kjøperne ble dømt til å dekke selgernes omkostninger også for lagmannsretten. De var på 33.000 kroner.