Fikk prisavslag på grunn av for lite sol

Finansklagenemnda har nylig behandlet en sak hvor en kjøper av en enebolig i Fredrikstad krevde prisavslag etter diverse feil og mangler. Eiendommen fra 1885 ble solgt for drøyt tre millioner kroner og fikk ny eier i mars 2018.

I prospektet stod det at man på eiendommen kan «nyte solen fra ca. kl. 08-21 uten noe innsyn!». Videre fremgikk det at boligen var vesentlig påkostet og godt vedlikeholdt, blant annet med innvendig oppussing, nye overflater på kjøkken og etterisolering. Uteområdet ble beskrevet som «meget pent opparbeidet», og med overbygg over spiseplass og grillplass.

Ønsket kveldssol. Fikk smekk i stedet

Snarøya-paret tok sagen i egne hender da naboen ikke ville fjerne trær som skygget for solen. Nå må paret punge ut erstatning.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at alt ikke var som det skulle. Overbygget over uteplassen var lekk og det ble funnet avvik ved fyringsanlegg/pipe og på badet. Videre ble det konstatert el-feil samt at en støttemur var i ferd med å ramle sammen.

Kjøper krevde prisavslag, men kom ikke noen vei hos selgers forsikringsselskap AmTrust Europe Limited. Saken ble derfor sendt til behandling hos Finansklagenemnda.

Som følge av tvisten innhentet både selger og kjøper rapporter fra eksterne rådgivere med bygningskompetanse. Fra nemndsbehandlingen fremgår det at rådgiverne til henholdsvis selger og kjøper stod ganske langt fra hverandre. Der selgers rådgiver hevder at støttemuren «vil stå i mange år til», svarer kjøpers rådgiver at muren «er sterkt svekket og ustabil».

Kjøpers rådgiver tilføyer i sin vurdering at «Når Multiconsult mener at den vil stå i mange år ennå kan de kanskje få en av sine meget gode geoteknikere til å gi en garanti på dette forholdet».

Mener at solforhold ikke spiller noen rolle

Rådgiverne er også uenige om viktigheten av solforhold:

«Det er vår vurdering at forholdet ikke vil ha noen vesentlig innvirkning på markedsverdien av eiendommen. En megler eller takstmann ville ansette akkurat samme markedsverdi, selv uten opplysninger om solforhold på eiendommen», skriver Multiconsult i sin reklamasjonsrapport.

Kjøpers takstmann har kommentert solforholdene slik:

«Opplysningene om solforholdene i salgsprospektet er åpenbart feil. Utearealet på eiendommen ligger i skygge store deler av dagen/hele dagen og er en attraktivitetsmessig mangel som mange tilbydere på eiendommen ville reagere på».

Tok en «Corleone» mot nabo i borettslaget

Må fravike boligen sin etter «å ha vist et markert avvik fra akseptabel oppførsel».

Finansklagenemnda har valgt å gi kjøper medhold i at det foreligger opplysningsplikt hva angår vedlikeholdsbehovet på støttemuren og overbygget på uteplassen. Nemnda er også klar på at de dårlige solforholdene gir grunnlag for prisavslag.

«Prisavslaget på dette punktet må nødvendigvis bli meget skjønnsmessig, men på bakgrunn av fremlagte meglervurderinger og fast nemndspraksis, fastsettes dette til kr 120 000», skriver sekretariatet.

Med tillegg av de andre mangelspunktene, ble det samlede prisavslaget satt til 470.000 kroner. I tillegg fikk kjøper tilkjent erstatning for 21.000 kroner i advokatutgifter.

Avgjørelsen i Finansklagenemnda var enstemmig.