Glemte å spørre sameiet om lov til å bygge ut loftet

I januar 2015 kjøpte et samboerpar en leilighet i Fabrikkgaten i Bergen. Leiligheten ligger i fjerde og femte etasje og kjøpesummen var 3,69 millioner kroner.

Opprinnelig bestod leiligheten av kun en etasje, men i 2005/2006 sørget daværende eier for å bygge ut loftet, som dermed gjorde at leiligheten fikk én etasje til med en inntrukken terrasse. Utbyggeren solgte så leiligheten videre, og den nye eieren bodde lykkelig i leiligheten frem til han solgte til samboerparet i 2015.

Halvannet år etter kjøpet i 2015 reklamerte samboerparet over lekkasjer fra terrassen i femte etasje. Lekkasjen hadde forårsaket vannskader i en av de andre leilighetene i bygget.

Under arbeidet med å finne ut av lekkasjene, viste det seg at loftsetasjen ikke var omsøkt bygningsmyndighetene. Sameiet anførte også på at de ikke var spurt om utbyggingen, og påpekte at loftet var fellesareal som tilhørte hele sameiet.

Loftsutbygger på nok et tap i retten

Skulle bygge loft, men endte med å betale millionerstatning både til selger og sameie. Nå har utbyggeren også tapt sak mot eierskifteselskapet.

På bakgrunn av dette krevde kjøperne å få hevet handelen, og fikk gjennomslag for dette i Bergen tingrett i dom av juli 2019. Selgeren anket dommen, og nå har Gulating lagmannsrett behandlet saken.

I perioden inntil saken kom opp i lagmannsretten, ble det fra selgerne igangsatt en prosess som endte med at Bergen kommune i april 2020 utstedte ferdigattest for loftsetasjen i leiligheten. Attesten ble påklaget av sameiet i Fabrikkgaten 9. Klagen var begrunnet med at arealene det var gitt bruksendring for, tilhørte sameiet og ikke tidligere eller nåværende eier.

Lagmannsretten konstaterer at det ikke er fremlagt kjøpekontrakt eller andre dokumenter som viser at loftet på noe tidspunkt ble formelt overdratt til den aktuelle seksjonen.

- Det er heller ikke spor av slik overdragelse i seksjoneringsdokumentene. Det er videre ikke dokumentert at eiendommen er reseksjonert etter opprinnelig seksjonering. I de opprinnelige seksjoneringsdokumentene fra 1985 fremgår at alle 8 seksjoner har en sameiebrøk på 1/8 og at loft og kjeller ikke inngår i arealet til noen av leilighetene, skriver retten.

Under ankeforhandlingen kom det ikke frem opplysninger som viser at hverken nåværende eller tidligere eiere i sameiet har protestert mot bruken eller hevdet eiendomsrett til loftet før det kom opp i denne saken. Med bakgrunn i det som har vært gjort av omfattende byggearbeider i forbindelse med ombygning av tak og loft som i utgangspunktet er fellesarealer, er det sannsynlig at øvrige sameiere ikke har motsatt seg den aktuelle seksjonens utnyttelse av loftet, mener retten.

- Isolert sett kan det tyde på at eierskapet ikke har vært omtvistet i sameiet. På den annen side tyder mye på at i alle fall dagens eiere ikke har vært klar over problemstillingene knyttet til loftet, poengterer lagmannsretten.

Selv om loftet fysisk ble innlemmet i den aktuelle seksjonen i 2005/2006, og eierne av seksjonen etter det har brukt den eksklusivt, har lagmannsretten kommet til at det ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort at det foreligger dokumentasjon som viser at loftet formelt tilhører den aktuelle seksjonen.

- Det kan videre ikke være tvil om at kjøperne ut fra kjøpesummen hadde grunn til å regne med at arealet på loftet med sine kvaliteter var en del av leiligheten, skriver retten.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at usikkerheten knyttet til eierforholdene til loftsarealet utgjør en vesentlig forringelse av leilighetens areal og kvaliteter og ikke noe kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers - og derfor i seg selv utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

- Slik lagmannsretten ser det er mangelen knyttet til eierskapet til loftet betydelig både i sitt omfang og i sin karakter. Loftet utgjør bortimot halve arealet i leiligheten og representerer en vesentlig kvalitet ved leiligheten (…) Det må også vektlegges at usikkerhet rundt eierforholdet til en så betydelig og sentral del av leiligheten rokker ved et helt grunnleggende aspekt ved kjøpet.

- Det har nødvendigvis også skapt og vil skape stor usikkerhet og plunder og heft i forhold til øvrige sameiere og offentlige myndigheter, og ikke minst i forbindelse med et eventuelt videresalg av leiligheten. I tillegg kommer manglene ved terrassen og den usikkerheten som er skapt rundt ferdigattesten ved at kommunen har åpnet tilsynssak. Slik lagmannsretten ser det er kjøpet sett under ett beheftet med vesentlige mangler.

Avløpet var tett og taket var lekk. Men retten mener likevel ikke at kjøperen har rett til prisavslag

Taket hadde lekkasjer, det var skader på avløpet, varmepumpen var defekt og på eiendommen var det en ulovlig oljetank. – Det foreligger ikke mangel ved eiendommen etter avhendingslovas regler, mener Oslo tingrett.

Lagmannsretten kan videre ikke se at et prisavslag i dette tilfellet vil være en «adekvat reaksjon mot kontraktsbruddet» og heller ikke fullt ut gjenopprette balansen i kontraktsforholdet.

- Uten sikkert eierskap til loftet sitter kjøperne igjen med en leilighet som avviker så radikalt fra det de hadde grunn til å forvente at det er rimelig at de får fri seg fra kontrakten og ikke må nøye seg med prisavslag. Et prisavslag kan kompensere for det økonomiske tapet, men er ikke egnet når mangelen endrer de grunnleggende aspektene ved kjøpet og kjøpsobjektet i så stor utstrekning som i dette tilfellet.

Gulating lagmannsrett har dermed kommet til at samboerparet har rett til å heve handelen. Selgeren, som altså var uvitende om at loftsutbyggingen ikke var avklart med sameiet, må derfor betale tilbake kjøpesummen på 3,69 millioner kroner. I tillegg må selgeren betale kjøpernes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten på til sammen 758.000 kroner.