Gladmelding til leietakerne:  Halvert vekst i husleien neste år

Estate Nyheter skrev tirsdag om Handelsbankens forventninger til inflasjonstallene for november. Banken tar imidlertid bare for seg kjerneinflasjonen. Den venter de å være på 2,8 prosent fra november 2023 til november 2024. Her har Norges Bank et anslag på 3,0 prosent.

Men den totale prisveksten (KPI) er mer relevant for husleiene. Mange løpende kontrakter prisreguleres for 2025 med KPI-tallene for november. Det gjelder spesielt i kontormarkedet. Og nå ligger det an til en mye lavere leieprisvekst enn i de tre foregående årene.

DNB Markets venter i en oppdatering at årsveksten i november blir moderate 2,4 prosent. For november spår DNB en økning på 0,3 prosent.  I november 2023 steg prisene med 0,5 prosent. Norges Bank er litt mindre optimistisk. Sentralbanken venter en årsvekst på 2,6 prosent. 

Les også:

Plus

Handel: Internasjonale aktører vil til Oslo

Ned 4 prosentpoeng

Til sammenlikning var årsveksten i november i fjor på 4,8 prosent. I 2022 kunne gårdeierne glede seg over hele 6,5 prosent prisjustering for løpende kontrakter. 

Inflasjonen tok for alvor av i 2021. Novemberveksten dette året var på 5,1 prosent. Nå kan vi altså havne under halvparten av dette nivået. Og som en slående kontrast: Fra november 2019 til november 2020 steg prisene totalt med bare 0,7 prosent.

Hva påvirket så prisene i foregående måned? DNB spår uendrede priser for matvarer og alkoholfrie drikkevarer. Men prisene på klær og sko kan ha økt med 1 prosent. Dette har med sesongvariasjoner å gjøre.

Husleie vekter tungt i konsumprisindeksen, hele 20 prosent. Spådommen her er en økning på 0,25 prosent. Det blir i så fall litt over novemberveksten i fjor. Husleieberegningene til SSB ligger på etterskudd i forhold til nye markedsleier. Men beregnet årsvekst fra SSB i oktober var på 4,5 prosent.

Utenfor i år

«Black Week» kunne ha påvirket prisveksten i november. Men SSB måler prisveksten for elektronikk bare i de tre første ukene av måneden. I år falt denne uken utenfor målingene. DNB skriver at prisfallet i år derfor blir lavere enn i november 2023.

Energiprisene er den store forskjellen mellom den totale prisveksten og kjerneinflasjonen. I november i fjor steg energiprisene med nesten 25 prosent. Det får stor betydning for den såkalte base-effekten.

Nå er spådommen fra DNB at energiprisene har økt med 8 prosent fra oktober. Energi (strøm, fyringsolje og annet brensel) teller snaue 4 prosent av total KPI. Den langt mindre økningen i år bidrar til å senke totalinflasjonen fra 2,6 prosent i oktober til forventede 2,4 prosent i november.

En tolvmånedersvekst under 2,5 prosent har vi ikke hatt siden desember 2020. Vi nærmer oss inflasjonsmålet, men der teller kjerneinflasjonen.

Les også:

Plus

Nå stuper de lange rentene

Høyeste på 16 år

Forholdet mellom KPI og renter har endret seg dramatisk de seneste årene.

Får DNB rett i sine spådommer, betyr novembertallene en løpende realrente på 2,3 prosent. Da har vi målt mot 3-måneders pengemarkedsrente (4,69 prosent). 

Det er en realrente langt over det Norges Bank har skissert som et naturlig intervall (0-1 prosent).

Vi må tilbake til 2008 for å finne en høyere realrente målt mot pengemarkedsrentene. Jo høyere realrenten er, desto dårligere nytt for eiendomsbesittere.

En helt annen verden

2021 var et jubelår for de som eide næringseiendom. Rentene var rekordlave gjennom store deler av året. Da var realrenten negativ med hele 3 prosent: Prisene dette året steg med 3,5 prosent.

Gjennomsnittlig 3-måneders Nibor for tre år siden var på 0,48 prosent. Vi snakker altså om en forverring på godt over 5 prosentpoeng på tre år.

Eiendom handler mye om lange renter. Målt mot den tiårige statsrenten er forverringen i perioden fra -2,1 prosent til +1,35 prosent. Da har vi lagt DNBs KPI-anslag til grunn og gjennomsnittlig tiårsrente for november (3,75 prosent).

Rører ikke renten

DNB Markets venter for øvrig en årsvekst i kjerneinflasjonen i november på 2,9 prosent. Meglerhuset ligger altså mellom Handelsbanken og Norges Bank. I oktober var den underliggende årsveksten på 2,7 prosent.

DNB skriver at hvis tallene blir som de venter, er det nære Norges Banks anslag. Da er det liten grunn til å fremskynde noe rentekutt.