Eierseksjonsloven – ikke tilpasset små sameier

For sameier som er seksjonert gjelder eierseksjonsloven. Loven definerer en eierseksjon som en «eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen». Loven regulerer alle situasjoner som er av betydning for et eierseksjonssameie, herunder beboernes disposisjonsrett- og vedlikeholdsplikt over egen seksjon, og regler for sameiets organer og deres kompetanse.

Styret og flertallskrav ved beslutninger

Alle sameier skal ha et styre. Det er styrets ansvar å sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Styret representerer seksjonseierne, og forplikter dem med sin underskrift, i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter.

Det er ikke uvanlig at større sameier har en forretningsfører som på samme måte som styret representerer seksjonseierne i driften av sameiet og når beslutninger skal tas.

På årsmøte fattes de fleste vedtak med alminnelig flertall (over 50 %) av avgitte stemmer, mens noen vedtak krever 2/3 flertall eller enstemmighet.

I mindre sameier kan det være krevende, og noen ganger umulig, å bli enig eller å fatte vedtak på årsmøtet. De vanligste årsakene til dette, slik vi erfarer det er:

- Det er rett og slett for få stemmer til å fatte vedtak. I en seksjonert tomannsbolig må man eksempelvis være enstemmig for å oppnå alminnelig flertall.

- Hver seksjonseier må ta en større andel av kostnader knyttet til fellesareal og vedlikehold.

- Beslutningene som tas påvirkes i større grad av personlige forhold.

I mindre sameier kan det i tillegg oppstå vanskeligheter ved misbruk av seksjon. Hvis en seksjon ikke overholder husordensregler, vedtekter eller opptrer til urimelig ulempe for den andre, vil den andre seksjonseier ha begrensede virkemidler slik dagens eierseksjonslov er. I større sameier kan styret beslutte fravikelse og salgspålegg. I mindre sameier vil ikke disse virkemidlene kunne brukes, grunnet manglende beslutningsevne hos styret.

Nå skal det bli enklere å tilby leie til eie og deleie av boliger

Kommunal og distriksdepartementet (KDD) foreslår endringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven som skal gjøre det enklere for utbyggere og andre å tilby boligkjøpsmodeller.

Store deler av driften i et boligsameie er overlatt til styret. I mindre sameier er det vanlig at en person fra hver husstand (hver seksjon) er styremedlem. For at styret skal være beslutningsdyktig, må mer enn halvparten av styrets medlemmer møte og avgi stemme. I en tomannsbolig vil man dermed begrenses ved at begge seksjonseiere må være enig for å oppnå alminnelig flertall, og at styret ikke er beslutningsdyktig uten at begge seksjonseiere deltar på styremøte.

Dette kompliseres ytterligere av reglene om habilitet. Det følger av loven at ingen styremedlemmer kan delta i behandlingen eller avgjørelsen av spørsmål som medlemmet har en personlig eller økonomisk særinteresse i. I slike saker vil dermed den enkelte seksjonseier og styremedlem være inhabil. Er det kun to styremedlemmer, vil det resultere i et styre som ikke er beslutningsdyktig.

Et konkret tema som stadig går igjen, er vedlikehold av fellesarealer. Det er sameiet som er ansvarlig for vedlikehold av fellesareal. Der det kun er to seksjonseiere, må de dermed være enige om alt vedlikehold som skal gjennomføres. Blir de ikke enige om omfang, tidsperspektiv, leverandør etc., kan i ytterste konsekvens nødvendig vedlikehold og oppgradering av boligen ikke bli mulig å gjennomføre. Dette ser vi at i dag er et økende problem i praksis.

Hva nå?

Da eierseksjonsloven ble revidert i 2017 pekte både utvalget og departementet på de overnevnte utfordringene, og uttalte at det var ønskelig med en grundigere vurdering av om eierseksjonsloven passet for mindre sameier. Likevel kom utvalget til at det var «vanskelig å se hvordan problemet kan løses på en annen og bedre måte». De løftet imidlertid ideen om en form for oppmannsløsning, hvor sameierne kunne henvende seg til en upartisk tredjemann for å løse sine uenigheter. I 2017 hadde utvalget imidlertid ikke kapasitet til å gå nærmere inn på spørsmålet, og problemstillingen er derfor fremdeles ikke løst.

I forbindelse med eplehageutbygging i storbyene opprettes det stadig flere mindre sameier. Dagens lov er lite tilpasset disse sameiene. Loven vanskeliggjør driften, kan være konfliktøkende og er lite egnet til å løse konflikter og utfordringer når de oppstår. Codex mener derfor at lovgiver må på banen og at loven bør revideres, slik at den blir mer tilpasset styreformen og behovene i de mindre sameiene.

Om artikkelforfatterne:

Sheikh Waleed Khalid er advokat, Kitty Moss Sørensen er advokat og assosiert partner, begge Codex Advokat Oslo AS