Eiendomsadvokat må dekke milliontap etter utlånstabbe

En aprildag i 2014 løfter en oslomann i 40-årene telefonrøret og ringer sin faste advokat. Forretningene i Bærum som tilhører mannen har gått bra, og han ønsker nå å tilby overskuddslikviditeten sin til utlånsmarkedet. Han har to millioner han kan låne ut.

Om advokaten kjenner noen som trenger å låne penger? Jo, det gjør han. En av hans andre klienter er i en likviditetsskvis og har et midlertidig kapitalbehov. Partene blir enig om en avtale, som innebærer at låntakeren får låne to millioner kroner, mot sikkerhet i to eiendommer.

LES OGSÅ: Påstander om forfalskning, kameraderi, korrupsjon og svart arbeid

Solid rentesatsAvtalen er datert 25. april 2014 og lånet skal tilbakebetales innen 30. juni samme år. Avtalen sier også at det skal beregnes en etterskuddsrente som skal betales i forbindelse med innfrielse av lånet. Partene er enige om at totalt rentebeløp utgjør kr. 400.000 for disse to månedene.

Avtalen gjør det også klart at det som sikkerhet for lånet etableres pant i en eiendom i Engerdal samt en eiendom i Skiptvedt. Videre at det skal utstedes skjøte til oslomannen som låner ut pengene, slik at han han – ved eventuelt mislighold – kan selge Engerdal-eiendommen på det frie markedet uten å gå via tvangssalg.

De to månedene gikk, men lånet ble ikke betalt på forfallsdatoen. Oslomannen ringte advokaten, som beroliget ham med at pengene var på vei. Det samme svaret gjentok seg senere. Men det kom ikke noe oppgjør.

30. juni 2016 ble det satt opp et nytt gjeldsbrev mellom oslomannen og låntakeren. Også her bistod den samme advokaten. Dette gjeldsbrevet var på 3,2 millioner kroner, hvor mellomlegget opp fra to millioner kroner skulle dekke påløpte renter.

Heller ikke dette beløpet ble tilbakebetalt. Mannen som hadde utbetalt pengene fant ut at det ikke var etablert sikkerhet i eiendommene som avtalt. Han tok deretter ut stevning mot advokaten sin. Påstandsgrunnlaget var at advokaten – og hans advokatfirma hvor han er ansatt – er solidarisk ansvarlig for et tap på 3,2 millioner kroner.

LES OGSÅ: Tatt for grovt underslag hos Frogner House

Saken gikk nylig for Asker og Bærum tingrett, og tingrettsdommer Cecilie Walnum skriver i sin innledning at «saken er preget av svært motstridende forklaringer». Alle de tre partene avga forklaring i saken. Mannen som hadde lånt pengene forklarte seg på telefon fra Sverige. Av rettspapirene fremgår det at han husker lite av hele låneprosessen og retten legger derfor “mindre vekt på hans forklaring».

Dommeren poengterer at når advokaten – som må forutsettes å ha kunnskap på fagfeltet – setter opp en låneavtale uten å forsikre seg om at utlåner ikke utbetaler uten å sikre seg at sikkerheten er etablert, er dette en handling som alene vil danne grunnlag for profesjonsansvar.

Kritisk til advokatenI tillegg ble det gjennom bevisføringen avdekket at advokaten var kjent med at sikkerheten ikke var mulig å etablere. Eiendommen i Engerdal var overbeheftet og eiendommen i Skiptvedt hadde ikke låntakeren hjemmel til. Advokaten har bekreftet i retten at han kjente til dette. Det er da klart i strid med den omsorgsplikten han hadde for sin klient at han ikke informerte utlåneren om forholdet ved inngåelse av avtalen, skriver dommeren.

– Hans forklaring om egen rolle i saken fremstår ikke som særlig troverdig, skriver dommeren og peker særlig på at advokaten i retten mente han ikke hadde opptrådt som advokat for noen av partene.

LES OGSÅ: Nekter å godta erstatningsdom på 70 millioner kroner

Derimot konkluderer retten med at konsekvensene av advokatens handlinger var at oslomannen utbetalte lånet uten sikkerhet. Det fremstår som klart mest sannsynlige at han ikke hadde lånt ut penger uten at sikkerhet ville eller kunne bli etablert, mener domstolen. Retten finner således at advokaten er ansvarlig for det tap mannen ble påført da han utbetalte lånet på to millioner kroner til låntakeren.

Retten skriver at advokatens opptreden i forbindelse med avtaleinngåelsen er et «klart brudd» på profesjonsansvaret og danner grunnlag for erstatning.På tidspunktet advokaten inngikk låneavtalen, var han under bytte av jobb mellom to advokatfirmaer. Både advokaten og hans arbeidsgiver anførte at han ikke var ansatt hos den nåværende arbeidsgiveren «på tidspunktet for den skadevoldende handling».

Etter gjennomgang av lønnsslipper og annen dokumentasjon konkluderer Asker og Bærum tingrett med at arbeidsforholdet var etablert hos den nåværende arbeidsgiveren, og at advokatfirmaet dermed er solidarisk ansvarlig for erstatningen.

På nettsiden til advokatfirmaet hvor advokaten er ansatt, opplyses det at han er spesialist blant annet innen fast eiendom og kontraktsrett, og har særlige kunnskaper innen kjøp og salg av eiendom. Han har praktisert som advokat siden 1980-tallet.

Fikk ikke gjennomslag for hele kravetRetten mener differansen mellom det opprinnelige beløpet på to millioner kroner og 2016-avtalen på 3,2 millioner kroner ikke danner grunnlag for et økonomisk tap hos oslomannen. Etter en helhetsvurdering ble erstatningsbeløpet satt til to millioner kroner.

Når det gjelder renteavtalen, skriver retten at forventninger om 400 000 kroner i rente over to måneder «ikke kan anses som en del av tapet».

– Men det skal beregnes en avsavnsrente frem til påkrav i erstatningssaken, deretter påløper lovens morarente (…) Avsavnsrenten skal beregnes fra utbetaling 25. april 2014 til en måned etter forliksklagen 22. desember 2017, det vil si tre år og ni måneder. Ved beregning av avsavnsrenten har retten lagt til grunn en noe mer aktiv forvaltning av beløpet enn bankinnskudd, og den fastsettes skjønnsmessig til 350 000 kroner.

Advokaten og advokatfirmaet ble dermed dømt til å betale 2.390.000 i erstatning til mannen som hadde lånt ut pengene. Han ble også tilkjent delvis sakskostnader, «sett hen til sakens karakter og advokatens opptreden». Sakskostnadene ble skjønnsmessig fastsatt til 150.000 kroner.

LES OGSÅ: Madserud-feide om bredde på parkeringsplasser