«Økonomien i prosjektet er som du vet meget god, både med fast entreprise, samt at alle boligene er solgt, med en estimert profitt på ca 19,5 millioner, for sluttleveranse ultimo juli 2018.»
Slik lød e-posten som ble sendt til Fornebubanken en junidag i 2017. Avsender var en bærumsmann, som sammen med sin bror og en bekjent, var i ferd med å dra i gang et utbyggingsprosjekt på Bekkestua i Bærum. Tomtearealet bestod av barndomshjemmet til de to brødrene, og i tillegg var nabotomten ervervet «off market».
Kjøpet ble finansiert med egenkapital fra hver av dem, samt banklån. Det ble prosjektert for bygging av til sammen fire boliger på eiendommen. Opprinnelig planla to av de tre partnerne å overta en boenhet hver, og de to siste boenhetene skulle selges i markedet. De tre kontaktet arkitekt, som tegnet fire boliger med et felles garasjeanlegg under bakken for boenhetene. Det ble lagt opp til bruk av dyre materialvalg, og prosjektet fremsto påkostet.
Etter hvert ble det klart at ingen av de tre ville overta noen boenhet, blant annet med bakgrunn i at de var interessert i samme enhet og ikke ville ha noen konflikt rundt dette. Våren 2016 tok de tre kontakt med DnB Eiendom AS, avdeling Bekkestua. De kom i kontakt med eiendomsmegler Anders Bonesmo. Oppdragsavtale ble inngått i mai 2016.
I august 2016 utarbeidet DnB Eiendom v/Bonesmo en verdivurdering, der han vurderte markedspris for boligene i prosjektet til i omkring 14 millioner kroner for hver av boligene.
De tre utbyggerne innhentet fastpristilbud fra flere entreprenører. De valgte å engasjere Nøkkelhus AS, og inngikk i november 2016 avtale om boligoppføringsentreprise med Nøkkelhus med avtalt fastpris på 28.445.819 kroner inkl mva.
Omtrent samtidig ble boligene annonsert på Finn.no. med fastpris på 15,7 og 15,9 millioner kroner. Av salgsdokumentasjonen fremgikk at boligsalgene ble regulert av bustadoppføringsloven som bakgrunnsrett.
Tre av boligene ble solgt i løpet av november/desember 2016. Den siste boenheten ble solgt i februar 2017. Alle boligene ble solgt til prisen de var lagt ut for i markedet. Det lå således an til et betydelig overskudd i prosjektet.
De tre utbyggerne ønsket i juni 2017 å få frigjort en garantistillelse til deres disposisjon. I den forbindelse ble e-posten, som er nevnt øverst i denne saken, sendt til Fornebubanken. I tillegg ble det skrevet i e-posten at «Å frigjøre kapital nå vil gjøre oss i stand til å investere i nye prosjekter, enten sammen eller på egen hånd.»
Måtte ut med dagbøter
Tre av boligkjøperne flyttet etter hvert inn i boligene, mens den siste kjøperen solgte boligen til annen kjøper før boligen var overtatt.
Dessverre ble det forsinkelse i Nøkkelhus’ oppføring av boligene. Avtalt overtakelsesdato var 15. august 2018. Boligkjøperne kunne først flytte inn i november og desember 2018. Alle fire kjøpere krevde dagmulkt fra utbyggertrioen som selgere av boligene på grunn av forsinket overlevering. Utbyggerne inngikk forlik med tre av boligkjøperne, og utbetalte dem til sammen kr 1.594.087 kroner.
Utbyggerne tok i 2019 ut søksmål mot Nøkkelhus, med krav om betaling av dagmulkt for forsinket levering. De hadde holdt tilbake betaling med 1.504.437 kroner ved at tre fakturaer ikke var blitt betalt.
I mars 2020 ble utbyggerne tilkjent dagmulktkrav på 2.621.401 kroner. Noen få dager senere begjærte Nøkkelhus oppbud, og de tre utbyggerne fikk ikke en krone fra konkursboet.
Og som om ikke det var nok: Forsikringsselskapet hvor Nøkkelhus hadde stilt garanti gikk også konkurs, hvilket har medført at utbyggerne heller ikke har fått utbetalt noe av Nøkkelhus’ garantistillelse.
De tre vendte deretter fokus mot DnB Eiendom AS og eiendomsmegler Anders Bonesmo, med påstand om at megler har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt ved utførelse av megleroppdraget. Utbyggertrioen mener Bonesmo - ved valg av bustadoppføringsloven som bakgrunnsrett fremfor avhendingsloven - påførte de tre økonomisk tap knyttet til kostnader ved garantistillelse, dagmulkt og juridiske utgifter da boligene ble forsinket levert til kjøperne. Kravet er summert opp til 1.755.919 kroner.
DnB og Bonesmo har hele tiden avvist kravet, og har argumentert med at da boligene ble lagt ut i markedet og valget av bakgrunnsrett ble foretatt, var det ikke tvil om at avtalene ble gjort som ledd i næringsvirksomhet for de tre saksøkerne.
Dommen falt i Ringerike, Asker og Bærum tingrett denne uken.
- Har nedtonet egen profesjonalitet
- Den omstendighet at saksøkerne både kjøpte tomten og solgte boligene i eget navn er et moment som taler for at avtalen ikke ble inngått som del av næringsvirksomhet. At de alle tre hadde annet fulltidsarbeid på denne tiden, taler i samme retning. Som det fremgår ovenfor, utelukker imidlertid ikke disse omstendighetene at avtalene med boligkjøperne ble inngått som ledd i næringsvirksomhet. At dette er første og eneste eiendomsutviklingsprosjekt de har gjennomført sammen, taler også mot at avtalene ble inngått som del av næringsvirksomhet, innleder tingrettsdommer Nils Ole Bay.
Men:
- Saksøkerne har videre fremstilt seg selv om «de glade amatører» innen eiendomsutvikling. Etter rettens syn har de nok i ettertid nedtonet egen profesjonalitet mer enn det er grunnlag for, fortsetter rettens administrator.
Tingrettsdommeren fester ikke lit til at trioen «nærmest tilfeldig hadde kommet i kontakt med én entreprenør på «mitt anbud» og fått en fastpris på 28.445.819 kroner inkl mva kun basert på arkitekttegninger».
- Av annen bevisførsel har det imidlertid kommet frem at (…) fremviste et godt gjennomarbeidet prosjekt for eiendomsmegler Bonesmo, og at saksøkerne innhentet tilbud fra flere entreprenører før man valgte Nøkkelhus. Når Nøkkelhus kunne gi et slikt fastpristilbud uten spesielle forbehold, må det ha vært basert på nokså grundige kravsspesifikasjoner, fortsetter Bay.
Etter bevisførselen er det dessuten liten tvil om at alle tre saksøkerne hadde erfaring og kompetanse som var nyttig i et prosjekt som dette, fortsetter retten, og viser til at den ene av de tre har drevet med ledelse, salg og markedsføring gjennom mye av sin yrkeskarriere, en annen eier et eiendomsselskap og den tredje har drevet med næringsvirksomhet med salg av kjøkken til boliger.
- Det er samtidig flere andre omstendigheter som taler for at boligsalgene skjedde som ledd i næringsvirksomhet. På kontraktsinngåelsestidspunktene hadde saksøkerne mest sannsynlig planer om å gå videre med andre prosjekter. Ved denne vurderingen har retten særlig lagt vekt på eposten (…) sendte til Fornebubanken den 12. juni 2017, hvor han beskrev at formålet var å frigjøre kapital for å gjøre saksøkerne i stand til å investere i nye prosjekter, enten sammen eller på egen hånd. At de hadde slike planer, gjør at retten legger mindre vekt på at saksøkerne verken før eller siden har utført andre eiendomsutviklingsprosjekter.
Også størrelsen, omfanget og varigheten av prosjektet tilsier etter rettens vurdering at avtalene med boligkjøperne skjedde som ledd i saksøkernes næringsvirksomhet, mener tingretten.
Felt av ligningsmanøver
Endelig viser Ringerike, Asker og Bærum tingrett til at den etterfølgende ligningsmessige behandlingen av salgsinntekter og prosjektkostnader også er et moment som tilsier at salgene var ledd i næringsvirksomhet.
Etter råd fra regnskapsfører, etablerte trioen et felles selskap i september 2018. Retten viser til at både utbyggerne og deres regnskapsfører har forklart at formålet med det ansvarlige selskapet var å få en hensiktsmessig måte å føre inntekter og kostnader i prosjektet.
- I forbindelse med ligningene har salgene blitt ført som næringsinntekt, og hver av saksøkerne har krevd fradrag for sin andel av kostnadene i prosjektet, konstaterer retten og fortsetter slik:
- Ved en samlet vurdering av de ovenfor beskrevne momentene, er rettens konklusjon at da saksøkerne inngikk de fire avtalene om salg av bolig med kjøperne, gjorde de dette som ledd i næringsvirksomhet. Ved vurderingen har retten lagt vekt særlig vekt på at det var tale om et stort og relativt komplisert boligprosjekt, som krevde betydelig arbeidsinnsats over flere år og med opprinnelig utsikt til økonomisk gevinst for hver av saksøkerne på brutto mer enn kr 6 millioner. Videre er det lagt vekt på at de tre planla å gjennomføre andre boligutviklingsprosjekter, den ligningsmessige håndteringen av prosjektet, og at de alle tre fra tidligere hadde kompetanse relevant for gjennomføring av denne type utbyggingsprosjekt. Det var derfor korrekt av eiendomsmegler Bonesmo å anvende bustadoppføringsloven som bakgrunnsrett for kontraktene.
- Det er av den grunn ikke nødvendig å drøfte de øvrige vilkårene for erstatningsansvar, slutter Ringerike, Asker og Bærum tingrett.
DnB Eiendom ble dermed frifunnet. Retten dømte utbyggerne til å betale sakskostnadene til DnB Eiendom med 140.000 kroner.
Dommen er ikke rettskraftig.
