Må ut med millioner etter feilslått Marbella-prosjekt

I 2017 tok en Asker-basert eiendomsinvestor i 70-årene kontakt med flere av sine bekjente, og fortalte at han arbeidet med "et veldig godt eiendomsprosjekt i Spania med svært lav risiko".

Prosjektet gjaldt en 6.300 kvadratmeter tomt i Mijas kommune på Costa Del Sol i nærheten av Marbella i Spania, hvor en tomt som ble benyttet til boule-baner var blitt omregulert, og nå kunne bebygges med 78 selveierleiligheter, bistro, svømmebasseng og kontorer.

Eiendommen lå midt i det etablerte Miraflores Resort, som består av nærmere 1400 boliger over et 350 mål stort område, og det ble fortalt at eieren av eiendommen ønsket å selge seg ut.

Vennene fattet interesse for prosjektet. To av disse investerte henholdsvis 100.000 euro 60.000 euro. Senere ble et norsk investeringsselskap stiftet. En pensjonert osloadvokat med god erfaring med utenlandsinvesteringer tegnet seg i en emisjon med 2.750.000 kroner. En kvinne, som hadde arven sin plassert i et eget selskap, tegnet seg i emisjonen med en million kroner.

Felles for alle de involverte er at de er bekjente gjennom mange år, noen sågar helt siden studiedagene.

Ante ugler i mosen

Utviklingen av prosjektet ble forsinket, og i 2018 ble investorene bekymret for om de hadde fått og fikk korrekt opplysninger om eiendommen og prosjektets status.

Rammes hardt av at russerne er borte

Russlands invasjon av Ukraina merkes godt på den spanske solkysten.

Det hadde de god grunn til, viste det seg. I september 2018 fikk de vite at prosjektet var redusert til 36 leiligheter. En av investorene fikk tak i kommunens innsigelser på prosjektet, og sendte dokumentene til en tidligere kollega som behersker spansk. Han fikk da vite at tomten var regulert til sportsformål som hovedaktivitet.

Med dette kjølnet vennskapet, og investorene tok ut forliksklage mot mannen som hadde invitert de med på prosjektet. Forliksrådet i Bærum innstilte behandlingen, og det ble deretter tatt ut stevning for Asker og Bærum tingrett i 2020.

Under saksforberedelsen for tingretten fortsatte prosjektutviklingen i Spania. Den 15. januar 2021 godkjente kommunen en ny versjon av «Estudio Previo». Dokumentet ble fremlagt for retten i engelsk oversettelse fra translatør. Kommunen har godkjent byggingen av en sportsklubb med overnattingsmuligheter. Vedtaket/saksfremstillingen slår fast at tomten er øremerket for sportsanlegg, og at hovedaktiviteten skal være sportsaktiviteter. Det er lagt føringer for hvordan hovedformålet skal ivaretas. Det fremgår at «under no circumstances it is possible to grant a license for a hotel or hospitality complex.»

Asker og Bærum tingrett avsa dom i april i fjor, hvor Asker-mannen ble dømt til å betale nærmere 5,9 millioner kroner i erstatning til vennene som ble invitert med på Marbella-prosjektet. Mannen anket dommen, som deretter ble tatt opp til behandling i Borgarting lagmannsrett.

Før ankesaken kom opp, begjærte investorene at Asker-mannens bo ble tatt under konkursbehandling. Konkurs ble åpnet ved Borgarting lagmannsretts kjennelse 22. desember 2021.

Dommen i ankesaken kom for noen dager siden, og i likhet med tingretten slår lagmannsretten fast at mannen er erstatningsansvarlig overfor saksøkerne for uaktsomt å ha gitt og formidlet feil og mangelfulle opplysninger om prosjektet.

Ble saksøkt da han takket nei til 22 mill

Eiendomsinvestor trakk 82-åring for retten da milliondeal havarerte.

- Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at informasjonen gitt i prospektene knyttet til eiendommens regulering og utnyttelse inneholder flere feil og er mangelfull, skriver Borgarting lagmannsrett i dommen.

- Saksøkerne var norske investorer uten detaljkunnskap om eiendomsinvesteringer i Spania. Det må derfor stilles ekstra strenge krav til aktsomhet for å forsikre seg om at informasjonen som ble gitt om eiendommens regulering, var riktig, fortsetter lagdommerne og slår fast at Asker-mannen «ikke har oppfylt sin aktsomhetsplikt i så måte».

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at mannen, allerede da han først markedsførte prosjektet overfor flere av investorene i april 2017, var kjent med at det fortsatt var et krav knyttet til sportsformål med eiendommen.

I sin forklaring for lagmannsretten fortalte mannen at han var kjent med et krav om 50 % sportsformål, men at han oppfattet kravet slik at det gjaldt utendørsområdet. Retten poengterer at han ikke gjorde «noen undersøkelser selv eller via andre for å avklare konsekvensene av dette vilkåret, for eksempel ved å rette en henvendelse til kommunen».

Når det tas i betraktning den sentrale betydning denne informasjonen hadde for realiseringen av prosjektet, var det etter lagmannsrettens syn uaktsomt ikke å foreta ytterligere undersøkelser.

Barberte kravet med flere millioner

Lagmannsretten er imidlertid – i motsetning til tingretten - kommet til at aksjene i det norske investeringsselskapet ikke kan ansees å være verdiløse slik at størrelsen på erstatningskravet fastsettes lavere enn tingretten gjorde. Dette innebærer at erstatningen reduseres til rundt to millioner, eller en reduksjon på rundt fire millioner kroner sammenlignet med avgjørelsen i tingretten.

Anken har delvis nådd frem, ettersom det idømte erstatningskravet er betydelig lavere enn i tingrettens dom, skriver lagmannsretten. Av samme grunn tilkjennes ikke sakskostnader verken for tingretten eller lagmannsretten.