Livsstilsboliger: – Boligprosjektene må tiltrekke seg de eldre før de blir gamle

I 2050 vil antall personer i Norge som er over 60 år utgjøre mer enn 1,6 millioner. Det vil være en dobling i antall personer over 80 år og innen 2031 vil vi ha flere personer som er over 65 år enn barn og unge (under 19 år) for første gang. Det skarpe demografiske skiftet vil gi store endringer i boligbehovet i Norge.

Arkitektfirmaet Coera har jobbet intensivt med å skaffe seg innsikt om den stadig voksende målgruppen med eldre boligkunder. Coera har gjort dybdeintervjuer med 40 personer over 60 år, spørreundersøkelse blant 218 personer over 60 år som har kjøpt leilighet i nyboligprosjekt og spørreundersøkelse blant 420 personer over 60 år som ønsker å kjøpe leilighet. Coera har også hatt fysisk workshop med pensjoister, fysiske besøk til eksisterende seniorkonsepter og gjort analyser av eksisterende seniorkonsepter nasjonalt og internasjonalt.

Barrierer

Ifølge SSB bor de fleste eldre som kjøper leiligheter nå i eneboliger. De har gjerne bodd i eneboligen sin i mange år, og gjennomsnittlig størrelse på eneboligen til denne gruppen er mellom 150-170 kvadratmeter (tall fra Bolig Norge/Prognosesenteret).

Denne bakgrunnen til eldre nyboligkjøpere viser ifølge Coera at det er flere barrierer i målgruppen for å flytte inn i leiligheter.

• Praktiske bekymringer: Frykt for å miste komforten ved å ha mindre plass

• Lav kompetanse: De fleste har ikke vært gjennom en prosess for å kjøpe ny bolig. Mange opplever å ikke å bli tilstrekkelig ivaretatt gjennom kjøpsreisene som i dag tilbys (digitale boligvelgere, etc.)

• Affeksjon: Eneboligen er fylt med minner fra et helt liv som er vanskelige å forlate.

– For å motivere flere til å kjøpe leilighet, må disse bekymringene hensyntas i både utforming av produkt og kjøpsreise, sier Ove Kvalsvik.

Han har ansvaret for å gjennomføre behovsanalyser for å identifisere det markedsoptimale leilighetsprogrammet i Coera og er også daglig leder i Parallelo, som har utviklet et verktøy som skal optimalisere og effektivisere leilighetsprosjekter. Coera har integrert Parallelo til en viktig del av arkitektselskapets virksomhet.

Før de blir gamle

40 prosent av alle kjøpere i nyboligprosjekter er over 60 år, og de eldre som bor i leilighet bor på betydelig mer areal per hode enn yngre aldersgrupper. Men ifølge Coera er det ikke en sammenheng mellom leilighetens størrelse og hvor fornøyd pensjonistene er med den.

Samtidig er det et problem at spontaniteten blir borte med alderen. Det samme gjelder de genuine samtalene, da gamle venner ofte faller fra og erstattes med støttekontakter, hjemmesykepleiere og folk som kommer på pliktbesøk. Hverdagene blir mer monotone og man blir overlatt mer til seg selv.

– Nøkkelen til et vellykket konsept er å tiltrekke seg de eldre før de blir gamle, sier Kvalsvik og trekker frem fire viktige mål:

• Bevare en god fysisk helse

• Utvikle seg og lære nye ting

• Være til nytte for andre

• Være familiens samlingspunkt Pensjonistene som har svart i undersøkelsene til

Coera gjør det klart at de ønsker først og fremst å kunne leve en sunn og aktiv livsstil. 32 prosent svarer dét på spørsmålet om de viktigste faktorene for valg av boområde. 26 prosent svarer å ha enkel tilgang til knutepunkter, mens 19 prosent vil ha muligheter til eget uteområde. 9 prosent vil kunne dyrke egne interesser, 9 prosent vil bo nær venner og kjente mens 5 prosent vil ha en praktisk hverdag.

Når det gjelder det å ha en aktiv livsstil, så er 32 prosent langt høyere enn det de under 40 år svarer (24 prosent).

– I tillegg til at «en aktiv livsstil» er primære driver for målgruppen, vil et slikt livsstilsfokus motivere flere til å flytte tidligere. En gjentakende problemstilling for etablerte seniorkonsepter er at beboerne har utsatt flyttingen til de har funksjonsproblemer. Dette medfører at profilen på fellesskapet blir gammelmodig og lite attraktivt for de ressurssterke som kan være initiativtakere. Det blir dermed vanskelig å skape et godt bomiljø og fellesskap. Målet med et seniorkonsept i regi av privat utbygging bør være å opprettholde selvstendighet og høy livskvalitet lengst mulig, sier Kvalsvik

Nytt boligkonsept

Coera har jobbet mye med et nytt boligkonsept for denne målgruppen. Konseptet, som har fått navnet Iva, er et livsstilskonsept bestående av tilpassede leilighetstyper, bevisst bruk av fellesareal, samt en annen kjøpsreise for kundegruppen enn de tradisjonelle boligvelgerne som de fleste utviklerne tilbyr.

– Vi har utviklet konseptet på bakgrunn av omfattende dybdeintervjuer og spørreundersøkelser med pensjonister, sier Kvalsvik.

Ivo-konseptet er skreddersydd for å imøtekomme pensjonistenes ønske om å:

• Bevare en god fysisk helse

• Lære nye ting

• Være til nytte

• Fortsatt være familiens samlingspunkt

Målgruppens behov

Ifølge Kvalsvik er 2- og 3-roms leiligheter mellom 45 og 60 kvadratmeter det som best imøtekommer målgruppens behov. Ordinære leiligheter på under 60 kvadratmeter dekker 90 prosent av det uttalte behovet til målgruppen.

– Men Iva handler mindre om selve leilighetene og mer om hvordan vi tilrettelegger for å skape en hverdag med variasjon, spontanitet og mening. Gjennom Iva tar vi en aktiv rolle i å bygge et velfungerende fellesskap. Markedsføringen av konseptet vil tydeliggjøre hvilket fellesskap boligkjøperen blir en del av og hvilke forventninger som stilles til den enkelte for å være del av dette, sier Kvalsvik.

Det som ligger til grunn for Iva, er kombinasjonen av:

• Planløsninger som er tilpasset målgruppens ønsker. Det vil si 2- og 3-roms leiligheter mellom 45 og 60 kvadratmeter, med tilrettelagt planløsning (for eksempel bad og wc nært tilknyttet soverom).

• Utvidede produktelementer på individuelle premisser. Det gjelder da fellesarealer som for eksempel grønnsakshage, hobbyrom og felles stue. Disse skal fungere som sosiale arenaer som den enkelte beboer oppsøker.

• En tillitsskapende kjøpsreise. Kjøpsreisen til Iva skal starte tidligere enn andre prosjekter, slik at kjøperne opplever følelsen av å være med å utvikle konseptet før endelig forpliktelse.

Det er også viktig at boliger for eldre integreres inn i vanlige boligprosjekt. Iva-konseptet skal ifølge Coera integreres inn i ordinære prosjekter og utgjøre typisk 20 til 30 prosent av enhetene.

Det er dette som muliggjør et mer spisset konsept mot en spesifikk målgruppe blant de godt voksne. 

Kjøpsreise

Ove Kvalsvik mener at de tradisjonelle nyboligprosjektenes salgsreise ikke er god nok. Nesten alle prosjektene starter med at kjøperen får se noen plantegninger på nett og man bruker en boligvelger. Problemet er at alle de forskjellige boligproduktene (i den grad de er forskellige) har akkurat den samme presentasjonen.

– Det er også et problem at mange av de som skal bruke en nettbasert boligvelger kanskje aldri har brukt en før. Mange kjøpte sin enebolig, som de nå har solgt, før internett kom for fullt. De fleste har ikke vært gjennom en prosess for å kjøpe ny bolig. Mange opplever å ikke å bli tilstrekkelig ivaretatt gjennom kjøpsreisene som i dag tilbys, hvor det er digital boligvelger, sier Kvalsvik.

Han vil heller jobbe med en mer tillitsskapende kjøpsreise, som begynner med invitasjon til informasjonsmøter (etter markedsføringen) for å lære om konseptet og telefonmøter for å kartlegge ønsker og behov. Utviklerne kan gjerne ta en til en-møter for å synliggjøre løsninger og bygge tillit. Deretter kan kjøper reservere seg for en leilighet mot et depositum på 10.000 kroner. Ved 70 prosent reservasjonsgrad, inviteres kjøperne til samling for å møte hverandre og definere blant annet innhold i fellesrom, og deretter signeres en endelig kjøpsforpliktelse.

Les også:

Plus

Eldrebølgen i boligmarkedet: Trenger nok plass og mye teknologi