- Flere av tvistene kunne trolig vært unngått

Det siste tiåret har byggebransjen opplevd et økt fokus på rehabilitering og ombygging av bygg. Naturlige arealbegrensninger, offentlige restriksjoner samt hensyn til miljø og bærekraft er alle faktorer som har medført at rehabilitering og byggfornyelse har blitt et stadig større og viktigere marked i byggebransjen.

Både for byggherren og entreprenøren reiser rehab-prosjekter flere særegne operasjonelle og rettslige problemstillinger i både tilbuds- og gjennomføringsfasen.

I en kommende artikkelserie på Estate Nyheter kalt «Rehab i et rettslig nøtteskall», vil advokatfirmaet DLA Piper sette søkelys på enkelte av disse problemstillingene og gi praktiske råd til både byggherre- og entreprenørsiden. 

Større behov for skreddersøm

- Det økte fokuset på gjenbruk, miljø og bærekraft, sentrumsområder som allerede er godt etablerte og utbygde samt offentlig pålagt vern og krav til bevaring er hovedårsaken til at flere byggherrer og entreprenører de siste årene i større grad har vendt fokuset fra nybygg til rehab. Ifølge SINTEF er faktisk 80 prosent av bygningene som vil stå i 2050 allerede bygget, og ti prosent av disse vil være bygget før år 1900.

Dette sier Fredrik Verling, entrepriseadvokat og partner i DLA Piper. Sammen med sine kollegaer Tommy Bruun og Johan André Eikrem har han de siste årene rådgitt flere byggherrer og entreprenører i ulike rehab-prosjekter.

- Det er en kjensgjerning i bransjen at rehab-prosjekter ofte skiller seg fra nybygg-prosjekter, både fra en operasjonell og rettslig innfallsvinkel, tilføyer Bruun og Eikrem.

Begge fremholder at prosjektene «aldri» er like, og at det derfor er større behov for skreddersøm. I tillegg byr ofte fremdriftsplanleggingen på særlige utfordringer på grunn av at bygget ofte allerede inneholder leietakere som skal bli værende i deler av bygget underveis i rehabiliteringen. Prosjektering og beslutningsprosesser krever ofte et høyt tempo, støyende arbeider må ofte utføres stykkvis og logistikken kan bli krevende på grunn av begrensede angrepspunkter. 

- Videre kommer risikoen for det ukjente inn som en x-faktor i fremdriftsplanleggingen, påpeker advokat Eikrem.

- For eksempel vil det ved fasaderehabilitering ofte være en godt bevart hemmelighet hva skjuler seg bak fasaden helt frem til rivningsarbeidet er gjennomført. Dersom partene ikke har tatt høyde for dette i konkurransegrunnlaget, tilbudet og/eller kontrakten vil spørsmål om risikofordeling fort komme på spissen.

Plus

Krevde over 30 millioner av Tvenge – ble tilkjent 926 kroner

Etter ombyggingen av Rådhusgata 5 krevde entreprenørselskapet Moderne Byggfornyelse flere titalls millioner kroner av gårdeier Torstein Tvenge. I lagmannsretten ble Moderne Byggfornyelse tilkjent noen hundrelapper.

Estate Nyheter har de siste årene omtalt flere rehabprosjekter hvor det har oppstått utfordringer underveis i prosjektet. For eksempel ved Reitans rehabilitering av Hotel Britannia eller Tvenges rehabilitering av Rådhusgata 5 i Oslo.

Setter andre krav til byggherren

Konfliktnivået i byggebransjen er tidvis høyt, og rehabiliteringsprosjekter har vist seg å ikke være et unntak fra dette, konstaterer DLA-advokatene.

Etter de tre advokatenes erfaring preges tvistene i rehab-prosjektene ofte av at partene ikke har hensyntatt at slike prosjekter setter andre krav til både byggherren og entreprenøren på alle stadier i prosjektet. Både ved utforming av konkurransegrunnlaget, utforming av tilbudet, ved selve prosjektutførelsen og ved oppfølgningen etter overlevering. 

- Flere av tvistene vi har sett kunne trolig vært unngått dersom partene hadde valgt en annen kontraktsstrategi. Gjerne en form for samspillsentreprise med klare insitament med måling og evaluering underveis. Uansett vil det aldri være mulig å regulere bort all risiko i rehab-prosjekter, sier Bruun. 

Etter å ha bistått flere byggherrer og entreprenører i rehabilitering av både kontorbygg, hoteller og borettslag, er advokatene samstemte om en ting: at om noe er sikkert i rehab-prosjekter så er det at ingen ting er sikkert. 

Med dette som bakteppe vil advokatene fra DLA Piper gjennom artikkelserien «Rehab i et rettslig nøtteskall» de neste ukene sette søkelyset på flere sentrale problemstillinger i rehab-prosjekter, og samtidig gi praktiske råd til både byggherre- og entreprenørsiden.