Ukens tips: Sammenslåing av eiendommer

Sammenslåing av eiendommer kan blant annet være praktisk for å rydde opp i uhensiktsmessige eiendomsgrenser. Sammenslåing gjøres ved at eier sender søknad til kommunen. Eier må være registrert i grunnboken som hjemmelshaver til alle eiendommene som skal slås sammen, og eiendommene må ha felles tomtegrense.

Før søknad til kommunen sendes inn, bør det avklares om det er tinglyst pengeheftelser på eiendommene som vil medføre prioritetskollisjon. Pengeheftelser er pant eller andre rettigheter som tinglysingsmyndigheten antar har betydning ved eventuell tvangsdekning, for eksempel forkjøpsretter, boretter, leieavtaler og festeavtaler. Dersom eiendommene som sammenslås har like pengeheftelser med samme dokumentnummer eller er helt heftelsesfrie, foreligger det ingen prioritetskollisjon. Det foreligger heller ikke prioritetskollisjon dersom kun den ene eiendommen har tinglyste pengeheftelser.

Etter innføring av elektronisk tinglysing fra april 2017 er alle rettigheter som tidligere var ført opp som servitutter i grunnboken nå rubrisert som heftelser, men tinglyste heftelser i seg selv medfører ikke prioritetskollisjon. Prioritetskollisjoner kan først oppstå hvis det er tinglyst pengeheftelser. Dersom det er tvil om det foreligger en prioritetskollisjon eller ikke, er det tinglysingsmyndigheten som avgjør dette.

Dersom det foreligger prioritetskollisjoner må de ulike rettighetene på forhånd eller i søknadsprosessen prioriteres i en bestemt rekkefølge for at sammenslåingen skal kunne bli tinglyst. Dette betyr at en eller flere av heftelsene må slettes eller vike prioritet, og hvordan dette skal gjøres bør avklares med rettighetshaverne før prosessen igangsettes. Pantefrafall og prioritetsvikelse av pant gjøres ved påtegning på det originale pantedokumentet, mens for øvrige pengeheftelser kan dette gjøres på en løs erklæring fra rettighetshaver i original.

Hvis det er tinglyst en festekontrakt, forkjøpsrett eller annen løsningsrett, må heftelsens rekkevidde også avklares. Hvis det er tinglyst en festekontrakt eller annen avtale om eksklusiv bruksrett på den ene eiendommen, og avtalen gjelder hele dette bruksnummeret, må det avklares om retten skal utvides før sammenslåingen. Dette må partene selv avgjøre. Tilsvarende gjelder for forkjøpsretter eller andre løsningsretter som er tinglyst på en av eiendommene. Påtegning om avgrensning eller utvidelse kan gjøres direkte på det originale tinglyste dokumentet eller på et eget løst ark i original. Dersom rettigheten ikke gjelder lenger, bør den isteden slettes.

Når alle prioritetskollisjoner er avklart, kan søknad sendes inn til kommunen via eget skjema. Ved innsending av skjemaet skal det vedlegges kart fra matrikkelen over grenser og grensemerker for de eiendommene sammenslåingen gjelder, samt bekreftelse på at eventuelle hjemmelshavere til bruksretter på eiendommene er varslet. Det kan ofte lønne seg å kontakte kommunen på forhånd for å få bistand til innsending av søknad, slik at dette blir riktig ved første innsendelse. For å spare tid kan det også vurderes å søke om sammenslåing før prioritetsvikelsene er tinglyst slik at saksbehandlingen blir igangsatt, så kan dette heller ettersendes når de nødvendige påtegningene er gjort.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfatterne:

Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Sem Varhaug Søberg er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13