Ukens Tips: Fredete eiendommer
Ukens tips tar for seg fredete, vernete og bevaringsverdige eiendommer.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Ved erverv av eiendom/SPV er det viktig å undersøke om den aktuelle eiendommen er underlagt begrensninger knyttet til utvikling og bruk. En slik begrensning kan være at eiendommen er fredet eller vernet, eller at den anses som bevaringsverdig.
Fredning kan skje automatisk med hjemmel i kulturminneloven (legalfredning), eller gjennom enkeltvedtak.
Som utgangspunkt er det ikke tillatt med noen former for endringer av fredete kulturminner uten forhåndsgodkjenning fra kulturminnemyndighetene. Dette kan få stor betydning for en erverver som ønsker å utvikle eiendommen. De nærmere konsekvensene og omfanget av fredningen avhenger av hva slags kulturminne det dreier seg om, og eventuelt av selve fredningsvedtaket dersom fredning er skjedd gjennom enkeltvedtak.
En rekke bygninger i Norge er fredet. Kjente eksempler er Oslo Østbanestasjon, Folketeaterbygningen og Stiftsgården (sistnevnte i Trondheim). Dersom en eiendom er fredet, vil dette som hovedregel være tinglyst som en heftelse på eiendommen. Det bør også gjøres søk i den offisielle databasen www.Kulturminnesok.no.
Vernete og bevaringsverdige eiendommer
Regulering til hensynssone bevaring etter plan- og bygningsloven (“vernete” bygg) foretas av den enkelte kommune og sikrer bygget formelt vern. Vernete eiendommer har et svakere vern enn fredete kulturminner. Det nærmere omfanget av vernet avhenger av reguleringsbestemmelsene. I medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6 er det nå også mulig å verne byggets interiør.
Enkelte kommuner har en Byantikvar, som er et rådgivende organ (i Oslo har Byantikvaren også delegert vedtakskompetanse). Kommunen/Byantikvaren kan klassifisere eiendommer som “bevaringsverdige”. Bevaringsverdige eiendommer har ikke et formelt vern, men statusen kan like fullt få betydning for eiendommens utviklingsmuligheter.
I praksis vil det først og fremst gjelde begrensninger for fasade-/eksteriørmessige endringer. Alle byggesaker knyttet til bevaringsverdige eiendommer i Oslo sendes til Byantikvaren for uttalelse. Det endelige vedtaket i byggesaken fattes imidlertid av plan- og bygningsetaten.
I Oslo oppføres bevaringsverdige eiendommer på Byantikvarens Gule Liste, sammen med fredete og vernete eiendommer: http://www.byantikvaren.oslo.kommune.no/gul_liste/. Denne listen er imidlertid ikke uttømmende.
Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.
