Townhouse-strid på Frogner: krever 11 millioner i erstatning

Tidemands gate på Frogner er oppkalt etter maleren Adolph Tidemand (1814-1876). Tidemands verk regnes for å være blant de mest kjente fra norsk nasjonalromantikk på 1840- og 1850-tallet. I særklasse står «Brudeferd i Hardanger» som han laget sammen med Hans Fredrik Gude.

Gaten fikk sitt navn i 1897, og domineres av store byvillaer. En av disse villaene var nylig gjenstand for en rettssak over seks dager i Oslo tingrett. Bakgrunnen var krangel om utførte arbeider på eiendommen.

Nektet byggefirmaet adgangDen aktuelle eiendommen ble kjøpt av en markant eiendomsutvikler i 2014 for 34 millioner kroner. Allerede ved overtakelsen ble det det klart at eiendommen skulle oppgraderes, et arbeid som senere ble utført under påsyn av hustruen. Byggeprosjektet skulle vise seg å medføre en total ombygging og rehabilitering av eiendommen. En entreprenør ble engasjert for å forestå arbeidene.

Men i august 2017, før overtakelsestidspunktet var inntrådt, nektet eiendomsutviklerens hustru entreprenøren å fortsette sine arbeider på eiendommen. Bakgrunnen var i korthet at hun mente at entreprenøren hadde utført mangelfullt arbeid, og at hun hadde mistet tilliten til at de ville ferdigstille og/eller rette anførte mangelfulle arbeider.

LES OGSÅ: «Aber Bergen» måtte punge ut i husleietvist

I januar i år ble entreprenøren stevnet for retten, med krav om erstatning for tilbakebetaling for fakturering mer enn 15 prosent over prisestimat, samt erstatning for kostnader til utbedring av mangler. Det totale erstatningskravet beløp seg til 11,25 millioner kroner.

Hovedforhandling ble holdt 29. oktober til 2. november 2018, samt 5. november 2018 i Oslo tingrett. Byggherren møtte med advokat Tony Andre Vangen, mens entreprenøren ble representert ved advokat Bent Sande Kverme.

Uklar ansvarsfordelingI retten kom det frem at byggherren totalt ble fakturert drøyt 15 millioner kroner før samarbeidet skar seg med entreprenøren. Eiendomsutviklerens hustru anførte at hun fikk et bindende prisoverslag på seks millioners kroner eks. mva før arbeidene startet. Bakgrunnen for dette er en «tilbudsoppstilling» som hun fikk oversendt sommeren 2015. Differansen i forhold til påløpte kostnader utgjør dermed ca. 6,5 millioner kroner.

Av rettspapirene kommer det frem at partene signerte en avtale i januar 2016, hvor det fremgår hva som skulle gjøres på eiendommen. Etter hvert som arbeidene skred frem, sørget byggherren for å innhente egne avtaler på noen entrepriser, mens det saksøkte entreprenørfirmaet stod for andre arbeider. Eiendomsutviklerens hustru fortalte i retten at hun selv hadde stått for ca. 15-20 direkteavtaler med ulike entreprenører og leverandører, som hun selv var kontraktspart i.

Det faktum at hun selv sørget for å innhente egne entrepriser, samt at det stadig kom krav om fordyrende endringer under prosjektet, gjør at tingrettsdommer Alexander Schiander er klar på det saksøkte entreprenørfirmaet ikke har ansvar for at det ble så dyrt som det faktisk ble.

Retten skriver at hennes tilsynelatende feiloppfatning av avtalt entrepriseform, også synes å ha forplantet seg til hennes manglende tillit til at arbeider utover i prosjektet ble gjort på riktig måte.

Av samme grunn skal heller ikke den saksøkte entreprenøren stå til ansvar for å betale tilbake noe som helst, mener retten. Dermed ble entreprenøren frifunnet for tilbakebetalingskravet.

LES OGSÅ: Millionsmell etter entreprenørkrangel

– Manglene ikke sannsynliggjortRetten finner heller ikke grunn til å gi medhold i kravet om erstatning for kostnader til utbedring av mangler. Dommeren mener det «ikke er sannsynliggjort at arbeidet er mangelfullt overhodet», og det poengteres at «forbrukeren ikke kan kreve prisavslag dersom forbrukeren avslår retting som forbrukeren har rett til å utføre».

Ved å bortvise entreprenøren, har byggherren i praksis gjort det umulig for entreprenøren å oppfylle kontrakten, mener retten.

I retten ble lagt frem rapporter fra OPAK og Norconsult, som var ment å dokumentere hvilket arbeid som ikke var forskriftsmessig utført av den saksøkte entreprenøren. Disse rapportene ble regelrett sablet ned:

– Rapportene bærer preg av manglende konkretisering av hvordan de anførte mangler er vurdert opp mot relevante (minste)fagstandarder, i hvilken grad det gjelder (entreprenørens) utførte arbeider, omfanget av manglene utover de valgte eksemplene, og mangel på noen form for kostnadsestimater på utbedring.

Avslutningsvis skriver retten at «i tillegg til at mangelskravene ikke er tilstrekkelig dokumentert, medfører denne fra byggherrens side i realiteten urettmessige heving, at hun også taper retten til å gjøre gjeldende mangelskrav».

Eieren av villaen i Tidemands gate tapte på alle punkter, mens entreprenøren vant saken fullt ut. Entreprenøren ble tilkjent full erstatning for sine sakskostnader, totalt på 549.526 kroner.

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom