Skattefrie leieinntekter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Alle må betale skatt ved fordelen av å bo i egen bolig. Skattegrunnlaget fremkommer ved av boligen enten prosentliknes eller regnskapsliknes. Utleieinntekter blir ikke skattlagt når boligen prosentliknes, da inngår utleieinntekten i prosentinntekten. Det store spørsmålet er altså: Når skal boligen prosentliknes?

Enebolig med utleid del

Dersom du kan ta høyere markedsleie for den delen av boligen du selv bor i enn for utleiedelen, slipper du å betale skatt på leieinntekten.Eksempel: Hans Hansen leier ut 50 kvadratmeter av boligen på i alt 200 kvadratmeter. Da sier det seg selv at den delen han selv bor i har høyere markedsverdi enn utleiearealet.Men det er ikke bare størrelsen det kommer an på. Dersom Hansen bor på 100 strøkne kvadratmeter med terrasse og leier ut den mørke kjellerleilighet på 120 kvadratmeter, har Hansens boenhet likevel høyere markedsleie ? og leieinntekten blir skattefri.Skattefrie leieinntekter krever at du bor i den samme boligen som du leier ut, og står oppført i folkeregisteret med denne boligadressen. Skal du leie ut hele boligen, må du selv ha bodd i den mer enn halve året for å få skattefri inntekt. Hvis du leier ut deler av en fritidsbolig, blir inntekten skattepliktig.

Tomannsbolig

Dersom du har en tomannsbolig og bor i den ene leiligheten selv, kan du leie ut den andre og få skattefri leieinntekt selv om den du bor i ville hatt mindre markedsleie. Her er det altså andre krav til markedsleien enn hvis du leier ut deler av en enebolig.Du kan i tillegg leie ut inntil halvparten av den leiligheten du selv bruker, men da til boligformål, for at du skal få skattefri leieinntekt. Du kan ikke innrede et hjemmekontor og få skattefri leie betalt av arbeidsgiver. Ønsker du å leie ut begge leilighetene i en tomannsbolig, blir eiendommen regnskapsliknet dersom du ikke har brukt den ene leiligheten i mer enn halve året.

Flermannsbolig

En flermannsbolig skal alltid regnskapsliknes. Det er derfor være nyttig å vite definisjonen av denne boligtypen, og skatteetaten har meget detaljerte kriterier:En flermannsbolig består av – tre eller flere familieleiligheter, eller – to familieleiligheter og en eller flere selvstendige hybler/hybelleiligheter.En hybel/hybelleilighet regnes som selvstendig boenhet dersom den har egen inngang og eget WC. Felles inngang, men egen låsbar dør, gjør også en hybel til egen boenhet.Eksempel: Hans Hansen eier en bygning med to familieleiligheter, og bor i den ene. I tillegg leier han ut en hybelleilighet med eget WC og låsbar inngangsdør. To familieleiligheter pluss èn selvstendig hybelleilighet gjør at bygningen defineres som flermannsbolig ? og dermed skal det skattes av leieinntekten. Skatten kan imidlertid unngås dersom hybelen har delt WC og/eller inngangsdør med Hansen. Forutsatt at markedsleien for hybelen er lavere enn markedsleien for Hansens egen boenhet, blir boligen prosentliknet, og gir dermed skattefri leieinntekt.Blir boligen regnskapsliknet må du som eier betale skatt av anslått leieinntekt for den delen du selv bruker, og for utleieinntekter minus påløpte driftsutgifter som for eksempel forsikring og vedlikehold. Husk at det kan være vanskelig å få fradrag for omfattende oppussing dersom dette ikke er helt nødvendig.(Kilde: www.skatteetaten.no)

Kjenn dine rettigheter som utleier

Etter innføringen av den nye husleieloven er det enda viktigere enn før at utleier kjenner sine rettigheter og plikter.Det er anslått at det leies ut minst 420 000 boliger i landet, og at 60 prosent av disse leies ut av privatpersoner. Profesjonelle boligutleiere, stat og kommune, står med andre ord for en liten andel. For amatørene er det viktig å kjenne til lovverket.– Sørg for en skikkelig kontrakt og sett deg inn i reglene, lyder rådet fra advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund. Her er hans tips til hva du bør være særlig oppmerksom på:Du har i utgangspunktet ikke lov til å inngå tidsbegrensede leiekontrakter for mindre enn tre år. Men dersom du leier ut lofts- eller sokkelbolig i en enebolig eller tomannsbolig som du selv bor i, er minste leietid ett år. Du kan imidlertid korte ned leietiden for eksempel hvis noen i familien skal bruke det utleide husrommet, eller at eiendommen skal selges. Dette må leier få vite om på forhånd.En forbedring i loven er at dersom du har leid ut boligen din og har vært borte i inntil fem år, har ikke leier noe spesielt oppsigelsesvern når du kommer tilbake.Ved den nye loven har leier fått en utvidet fremleierett. Dersom leier ønsker å flytte før det har gått tre år, må utleier godta at det flytter inn en annen person på fremleie, hvis ikke kan leier si opp med tre måneders oppsigelse. Endringene i loven styrker leiers posisjon, og særlig for profesjonelle boligutleiere kan oppsigelsessaker bli en tålmodighetsprøve. – Er leier uenig i oppsigelsen må utleier gå om forliksrådet, dette er svært ineffektivt sett fra utleiers side, sier Leisner.Ellers er det viktig å sjekke leieren på forhånd, før du bestemmer deg for utleie.Du kan også foreta en kredittsjekk av leieren hos et kredittbyrå, men det er nok lurt å varsle leieren om dette på forhånd. Leieren får nemlig vite at du har bedt om informasjonen, samt mottar kopi av opplysningene.

År på venteliste for krypinn

Profesjonelle boligutleiere kan melde om fullt belegg og lange ventelister. Opphevingen av husleiereguleringen ser så langt ut til å ha liten innvirkning på prisnivået.Husleieregulering for eldre leiegårder forsvant med den nye husleieloven 1. januar i år, men dette betyr ikke at alle slike leiligheter automatisk har fått markedsleie. For allerede etablerte leieforhold kan leien bare økes med maksimalt 20 prosent hvert år.– Det er for leiekontraktene som er inngått i år at vi ser prisnivået ligger 10-20 prosent høyere enn i fjor, sier avdelingssjef Jan André Sæther i Stiansen Eiendom. Selskapet leier ut 600 leiligheter i Oslo vest. For en 2-roms leilighet på Majorstuen, størrelse 54-65 kvadratmer, ligger leien nå på 6000 kroner per måned.– Vi har ikke notert økt leieprisnivå på grunn av endring i husleiereguleringen, sier Torill Larsen i Olav Thon Gruppen. Thon leier ut 800 hybler og leiligheter i Oslo, men alt er utleid, og det er lange ventelister. For en hybel på 10-12 kvadratmeter i sentrum er leien 2 500 kroner.Stiftelsen Kaare Berg melder også om stor pågang, men liten prisendring siden i fjor. – Det er få ledige boliger nå, det har vært et bra kjør i hele juli måned, sier Ada Kjenner. En leilighet på 25 kvadratmeter på Frogner leies ut for 3 500 kroner. Kjenner mener det klart rimeligste er å gå sammen om å leie en stor leilighet.– Men vi har få 5-roms ledige. Vi vil imidlertid annonsere når det blir noe ledig, sier hun.En undersøkelse fra Huseiernes Landsforbund utført i februar-mars viser at det er 50 prosent dyrere å leie i Oslo enn i Bergen, Trondheim og Stavanger. Undersøkelsen viser også at de dyreste leilighetene (over 180 kroner per kvadratmeter i måneden) er nesten alle 1-roms, mens de rimeligste (under 100 kroner per kvadratmeter i måneden) har gjennomsnittlig 3,1 rom.