Tradisjonelt er verdien av av arealer benyttet til tradisjonelt landbruk beskjedne. For eksempel ligger priser for bortforpaktning av dyrket mark jevnt over på i størrelsesorden kr. 300 – 400 per dekar. Grunneiernes avkastning av skogs- og beiteområder er enda svakere.
Les også: Momsfelle blir historie
Les også: Vil forenkle mva-reglene for utleiere
Les også: Staten tapte sak om søksmålsadgang
– Med rett beliggenhet – for eksempel langs ferdselsårer eller i bynære strøk – er det klart at den alternative avkastningen eller realisasjonsgevinsten ved å feste bort eller selge tomter vil kunne være veldig mange ganger større, sier advokat Mauritz Aarskog hos Arntzen de Besche.
Odelslovgivningen reiser imidlertid flere spørsmål som kjøper og selger av odelseiendom bør være særlig oppmerksomme på. Mauritz Aarskog opplyser også at ny lovgivning nå kan være på trappene.
Ny odelslovgivning
I Grunnloven § 107 er det inntatt en egen bestemmelse som sier at «Odels- og Aasædesretten maa ikke ophæves.» Den nærmere reguleringen følger av alminnelige lovbestemmelser i odelsloven. Mauritz Aarskog forteller at Høyre og Fremskrittspartiet har imidlertid i sin politiske plattform for regjeringssamarbeid uttalt at de vil «arbeide for å oppheve odelsbestemmelsen i Grunnloven».
– En opphevelse av Grunnloven § 107 uten oppfølgende opphevelse av odelsloven vil ikke få noen umiddelbare konsekvenser for erverv og utvikling av odelseiendom, sier hans advokatfullmektig Christina Cascampas hos Arntzen de Besche.
Les også: – Udetonerte skattebomber
Les også: God tur med riktig struktur
Men hvis regjeringspartiene først klarer å få med seg et tilstrekkelig flertall i Stortinget til å endre Grunnloven så er det nærliggende å tro også odelsloven vil forsvinne eller i hvert fall bli kraftig endret.
– Det vil i så fall medføre store endringer av kommersiell interesse for eiendomsutviklere, grunneiere og til og med for slektninger av grunneiere fortsetter hun.
Dette er odelsrett
Odelsretten er en slektsrett; den gir medlemmene av en slekt fortrinnsrett i en nærmere rekkefølge til å kreve innløsning av odelseiendom. Retten til å kreve innløsning av odelseiendommen kan gjøres gjeldende på skifte eller etter annen eiendomsoverdragelse. Odelsretten må gjøres gjeldende ved krav om odelsløsning innen seks måneder etter tinglysning av skjøte for ny eier. I dag er odelsretten lik for menn og kvinner.
Les også: Slurv gir skattesmell
Les også: Må betale for heis de ikke bruker
Retten til å innløse en eiendom på odel gjelder for eiendom som kan karakteriseres som såkalt odlingsjord som det er hevdet odelsrett til. En eiendom blir regnet som odlingsjord hvis det på eiendommen er mer enn 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord eller det er mer enn 500 dekar produktiv skog. Til slik eiendom hevdes det odelsrett etter 20 års eiertid. Odelsretten hevdes da til fordel for eieren selv, som kalles ordler, og eierens etterkommere i henhold til et nærmere fastsatt prioritetssystem.
Mauritz Aarskog opplyser at odelsloven har blitt endret også under Stoltenberg-regjeringen. Blant annet er kretsen av odelsberettigete blitt begrenset til barn og barnebarn. Ved ikrafttreden av denne lovendringen den 1.1.2014 er nevøer og nieser ikke lenger odelsberettigete.
Les også: Med rett til fradrag
Les også: Gode råd i dårlige tider
Les også: Terskelverdiene for melding til Konkurransetilsynet heves
– Basert på hva som framkommer i regjeringspartienes politiske plattform er det grunn til å forvente mer drastiske endringer under Solberg-regjeringen med mulig utfall at hele odelsloven blir opphevet og at odelsinstituttet i sin helhet forsvinner fra norsk rett. For eiendomsutviklere, grunneiere, slektninger til grunneiere og oss som rådgivere og prosessfullmektiger i slike saker blir det interessant å se hva som kommer sier Mauritz Aarskog.
Hva er odelstakst?
Odelsberettigete kan innløse odelseiendom til odelstakst. Ved odelstakst skal verdsettelsen gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål.
Les også: Leietaker vant over gårdeier
Les også: All time high for eiendomsadvokatene
– Med andre ord er odelstaksten i stor grad tilpasset økonomien i landbruket og at det skal være mulig for nye eiere å videreføre landbruksvirksomhet på eiendommene, sier Mauritz Aarskog.
Overtakelse av odelseiendom – med slik beliggenhet at den kan ha alternativ utnyttelse – kan derfor være interessant for odelsberettigete som ser muligheter for å realisere eiendommens merverdi utenfor landbruket.
Hva bør man gjøre?
Overdragelse av odelseiendom vil utløse rett for de odelsberettigete til å innløse eiendommen til odelstakst. Det vil kunne være lite heldig for de opprinnelige avtalepartene, men Mauritz Aarskog forteller at det er flere muligheter for å unngå dette:
Odelsloven åpner for at de odelsberettigete kan fraskrive seg odelsretten. Dersom partene i avtalen får slike fraskrivelser fra alle de odelsberettigete før avtalen inngås så foreligger det ingen risiko. Videre åpner odelsloven for at grunneieren kan fremme et uforpliktende tilbud til de odelsberettigete om på nærmere vilkår å overta odelseiendommen.
Les også: Ny dom reduserer faren for MVA-tap
Les også: Mor må betale for datter
Dersom tilbudet ikke blir akseptert så står grunneieren deretter fritt til på samme vilkår å selge til noen andre innen de to neste årene.
– Atter videre vil odelsretten kunne bortfalle dersom grunneieren før overdragelsen klarer å få omregulert arealet til annet formål. Ved selv å stå for omreguleringen bør grunneieren også kunne forhandle seg fram til en bedre pris ved salget. Grunneier må imidlertid være klar over at utvikling av odelseiendom innen 10 år etter overtakelsen kan medføre at grunneierens medarvinger kan fremme krav om kompensasjon gjennom et etteroppgjør opplyser Mauritz Aarskog.
Reguleres av avhendingsloven
Videre oppstår det spørsmål om hvilke rettigheter og forpliktelser kjøper og selger har overfor hverandre i situasjoner der en odelsberettiget faktisk fremmer krav om odelsløsning. Mauritz Aarskog forteller at dette kommer an på avtalens formuleringer, herunder om selger har avgitt noen garantier.
– For øvrig reguleres situasjonen av de alminnelige reglene i avhendingsloven, sier Christina Cascampas.
Mauritz Aarskog oppsummerer med at utvikling av odelseiendom gir kommersielt interessante muligheter for våkne grunneiere og eiendomsutviklere.
– Men fallgruvene er mange og at de odelsrettslige aspektene ved slik eiendomsutvikling ikke bør undervurderes av aktørene. I så måte blir det spennende å se hva som skjer under ny blå-blå regjering, avslutter han.
Les også: – Utløser ikke justeringsplikt
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Gå ikke i forliksrådsfella
