Kommunal forkjøpsrett – kommentar til advokat Skogvoll

I artikkelen “Kommunal forkjøpsrett – endringer i sikte i Oslo” publisert på Estate Nyheter 28. september 2018, påpeker advokat Håvard Skogvoll at det er signaler fra Oslo kommune som tyder på at kommunen nå vil benytte den kommunale forkjøpsretten oftere enn tidligere. Skogvoll spør om en “sovende 41-åring” nå våkner til liv og han advarer mot risikoen for at forkjøpsretten heretter vil benyttes oftere av kommunen.

Et poeng som nok ikke kommer så godt frem i Skogvolls artikkel, er den praktiske betydningen den nye eierseksjonsloven har for den kommunale forkjøpsretten. Etter mitt syn betyr den nye loven at man nå mye enklere kan gå helt klar av den kommunale forkjøpsretten. Slik sett må vi heller tro at den kommunale forkjøpsretten heretter vil få mindre betydning enn tidligere.

Det følger av lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder at den kommunale forkjøpsretten ikke gjelder når leiegården som omfattes av salget, er blitt seksjonert.

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. En av nyvinningene i loven var at man fjernet forkjøpsretten leietakere har ved seksjonering av eksisterende bygg. Denne forkjøpsretten var til overmål rabattert ved at leietakerne bare skulle betale 80 % av markedsverdien ved bruk av forkjøpsretten.

LES OGSÅ: Kommunen sikret investor bygård på forkjøpsretten (+)

Frem til 1. januar 2018 lå eierseksjonslovens rabatterte forkjøpsrettsordning – i kombinasjon med kommunens lovfestede forkjøpsrett til leiegårder – som en klam hånd over ikke-seksjonerte leiegårder. Til sammen dannet de to regelsettene en betydelig omsetningsbegrensning for ikke-seksjonerte leiegårder. På den ene siden kunne ikke leiegårdene seksjoneres uten store praktiske utfordringer, da alternativene var enten først å tømme leiegården for leietakere (noe som kan ta atskillig tid), eller å seksjonere leiegården med leietakere.

Sistnevnte innebar altså før lovendringen at leietakerne på seksjoneringstidspunktet fikk en forkjøpsrett til sine respektive leiligheter til 80 % av markedsverdien. På den andre siden kunne heller ikke leiegårder omsettes fritt – verken ved direktesalg eller salg av aksjemajoritet – da leiegårder var (og fortsatt er) omfattet av kommunens lovfestede forkjøpsrett.

Etter at den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018 er situasjonen for gårdeierne blitt mye enklere. Som nevnt har leietakere ikke lengre noen forkjøpsrett til sine leiligheter når gården seksjoneres. Gårdeier kan dermed trygt seksjonere i forkant av et salg. Og så snart seksjoneringen er gjennomført, bortfaller også den kommunale forkjøpsretten.

Har mistet sin praktiske betydning

Jeg mener at den nye eierseksjonsloven har som konsekvens at den kommunale forkjøpsretten til leiegårder har mistet mye av sin praktiske betydning. Såfremt den som ønsker å selge en leiegård bare er klar over ordningen med kommunal forkjøpsrett, kan man altså enkelt gå klar av risikoen og ubehaget som forkjøpsretten innebærer, ved å seksjonere gården i forkant av salg.

Uansett om Oslo kommune nå skulle ha signalisert at man ønsker å benytte forkjøpsretten oftere, forutsetter jo en økt bruk av forkjøpsretten at det selges leiegårder/leiegårdselskaper hvor forkjøpsretten faktisk gjelder.

I artikkelen understreker Skogvoll at “Kommunal- og moderniseringsdepartementet bør kanskje ta en ny titt på unntaket for seksjonerte leiegårder dersom “smutthullet” fører til at veldig mange reelle leiegårder unntas fra forkjøpsretten gjennom seksjonering“.

Jeg ser for min del ingen grunn til å anbefale departementet en slik ny titt.

Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder kom i 1977, og tiden har på mange måter løpt fra loven nå. At kommunen gjennom en lovpålagt forkjøpsrett skal kunne gripe direkte inn i private eiendomstransaksjoner, alt for å tilgodese kommunens eget boligbehov, virker unektelig nokså fremmed i dag. Man kan sammenligne med forkjøpsretten som stat og kommune tidligere hadde etter den alminnelige konsesjonsloven. Hvis salget omfattet en eiendom av konsesjonspliktig størrelse og type, kunne det offentlige altså bruke forkjøpsretten og nekte kjøper å overta eiendommen. Lovgiver avskaffet imidlertid hele denne forkjøpsretten i 2001.

Jeg ser ingen grunn til å tviholde på at kommuner fortsatt skal ha forkjøpsrett til leiegårder som selges på det åpne markedet. Hvis Kommunal- og moderniseringsdepartementet først skal følge advokat Skogvolls anbefaling om å ta en ny titt på denne loven, bør dette altså ikke gjøres for å styrke den kommunale forkjøpsretten, men heller for å fjerne hele ordningen.

Artikkelforfatteren er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Thommessen AS.