Fritidsproblemer? – Kjøp en bygård

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Utleie kan være god butikk.I en tidligere utgave harNæringsEiendom omtalt østkantleiligheter som et brukbart investeringsobjekt for utleie. For investorer med ytterligere penger på kistebunnen kan hele gårder være attraktivt.En eventuell lønnsomhet ved kjøp og salg av bygårder er todelt. På den ene siden har man avkastning i form av leieinn-tekter. På den andre siden et salg – helt eller delvis.Leiemarkedet har ikke forandret seg særlig de siste årene. Selv med lavere rente og økt finansieringsvilje i bankene er det mange unge som ikke tør å investere i egen leilighet. Mange foretrekker også å være mobile, og ønsker derfor ikke å binde seg til en leilighet. Etterspørselen etter utleieleiligheter vil derfor neppe avta. Heller vil prisene kunne presses opp, som følge av en innflytting til Oslo som er større enn tilbudet av leiligheter. Igangsettingen av nye leiligheter vil ikke kunne dekke den oppdemmede etterspørselen, samtidig som disse nye leilighetene blir for dyre for en del av leietakerne.

På go?fot

Uansett gjelder regelen om å være på go?fot med leietakerne. Det har sjelden noe for seg å bli beryktet som hushai, dessuten tar det mye tid å behandle tviste- saker. Leietakere som er fornøyde blir også gjerne boende i flere år. Leietakere som har bodd lenge i gården, og som dermed kanskje har lav leie, vil være et problem i form av dårlig inntjening. En leietaker har også et rettsvern, og det fører sjelden noe godt ut av seg å gå rettens vei for å få kastet ut en stabil leietaker. Mange leietakere har imidlertid et kapitalbehov, og det kan derfor være en bedre metode å kjøpe ut leietakerne. NæringsEiendom har fulgt med på eierskifte av leiegårder i løpet av det siste året. I nesten alle tilfellene har overgangssummen vært å karakterisere som høy. Aktører i bransjen konstaterer hoderystende at prisene i visse tilfeller har vært så høye at det ikke forsvarer kjøp i det hele tatt. Veteranene har et kontaktnett som gjør at de kan få tak i gårder som ikke annonseres, selv om disse gårdene er i et absolutt mindretall i dag. Økt investerings- vilje og evne i Norge har fått «hobbyøkonomene» på banen. Dette er ofte aktører som kan presse budene høyere enn det som er sunt.

Flere på banen

Kjøp av bygårder med tanke på salg, helt eller delvis, har vært en lønnsom affære i flere år. Det finnes aktører som har tjent flere titalls millioner på kjøp og salg av bygårder de siste årene. Dette har igjen fått flere interessenter på banen, hvilket er et faresignal i seg selv. I bransjen knytter det seg en viss skepsis til hvor høyt prisene for leiligheter og gårder kan stige. I gene- relle trekk later det til at invest- orene regner med en stigning i hvert fall ut 1997. Endringer i renten vil få store konsekvenser for kjøpsinteressen. I verste fall kan en rentestigning føre til at eierne av fullfinansierte boliger må selge, hvilket igjen kan presse prisene nedover.Vi skal ikke komme med noen entydig konklusjon på kjøp eller ikke av bygårder. Men drift av leiegårder tar mye tid; i de fleste tilfeller mer enn hva man kunne forutsi på forhånd. Det kan raskt bli dyrt å undervurdere kostnaden av gårdeierens tidsforbruk.

RÅD OG TIPS FOR KJØP AV LEIEGÅRDER:

* Slik markedet er i dag, er etterspørselen stor etter invest- eringsobjekter. Annonser får ofte flere hundre henvendelser. Det beste er å drive oppsøkende virksomhet før det blir offentlig kjent at objektene er til salgs.* Ikke vær redd for å gi bud under takst, selv om tendensen i dag er det motsatte. Husk også at en takst er et betalt oppdrag, som i større eller mindre grad er basert på opplysninger fra selger.* Store leiligheter er tunge å få leid ut. Å leie ut til en gjeng studenter kan også gi problemer i ettertid. Seksjonér heller leilig- hetene i mindre enheter.* Oppussing lønner seg sjelden. Det tar dessuten mye tid. Men oppgradering av dusj og toalett gjør det lettere å leie ut. Samtidig som leien kan økes.* Sats på lange leiekontrakter. Depositum er en nød- vendighet. For å være på den sikre siden kan det også være på sin plass med en kredittsjekk av leietakerne. En leie-taker som stiller seg negativ til en slik sjekk har som regel en grunn til det.