Fortetting til besvær på Smestad

Kommuneplanen muliggjør bygning av i overkant 120.00 boliger i Oslo frem mot 2030. Dette innebærer bymessig forttetning i områder som er egnet for høy arealutnyttelse. Særlig er steder langs banenettet pekt ut som prioriterte stasjonære område som tåler fortettning.

Smestad er blant disse områdene, og 22. august ble det avholdt informasjonsmøte om planene for Smestad, og hvilke føringer og krav som ligger i kommuneplanen for den enkelte grunneier. Svært mange var møtt opp for å få med seg det som ble sagt på møtet.

Les også: Revisjon av kommuneplanen for Oslo

Kommuneplanen er en overordnet og langsiktig plan som gir føringer for planlegging og utvikling av Oslo. I kommuneplanen av 2015 fremgår det at Oslo i løpet av 2030 vil ha 819.000 innbyggere. Smestad er sammen med en rekke andre områder i Oslo avsatt som utviklingsområder. Områdene, som gjerne er stasjonsområder eller områder rundt knutepunkt for kollektivtrafikken, foreslås utviklet til gode bymessige områder med høy utnyttelse.

Ellen S. Vibe, etatsdirektør i Plan- og Bygningsetaten, åpnet informasjonsmøtet slik:

– Oslo by ønsker å være en ledende by innenfor klimavennlig eller bærekraftig utvikling. Vi har allerede arbeidet i over 15 år med knutepunktbasert byutvikling.

– Blant flere eksempler kan Røa med ny bebyggelse, Bjørvika. Skøyen og Vinderen nevnes. Alle disse områdene får ulik grad av bymessighet og ulik grad av utbyggelse. Vi bestreber oss på å bygge by basert på kvalitetene som allerede eksisterer i området, sier Vibe.

Ingen vilkårlig planleggingMorten Wasstøl, avdelingsdirektør for Plan- og bygningsetaten, var også til stede på møtet for å orientere.– Smestad er kategorisert både som et utviklingsområde og et stasjonsnært område i kommuneplanen. Grunnideen er at det er lurt å bygge opp mot banenettverket, sier Wasstøl.

Han forklarer at områder som typisk er utviklingsområder vil være områder med mye småhusbebyggelse, og er preget av reguleringsplaner som tillater veldig lav utnyttelse av områdene. Videre forklarer han at hovedtyngden av utviklingsområder er tidligere næringsområder, og nevner Løren og Skullerud som eksempler på slike.

Les også: Strategisk plan for Hovinbyen til Rådhuset

Planleggingen av Smestad skal imidlertid ikke skje vilkårlig, presiserer Wasstøl. Det skal etableres en helt ny bystruktur, ikke som enkeltprosjekter, men som en helhet.

– En forutsetning for å få en full utnyttelse av arealreserven som Oslo sitter med, er å se på arealet samlet. For å oppnå dette stiller kommuneplanen krav om at det først skal utarbeides en felles plan for hele området. Etter Plan- og bygningsloven betyr dette at det skal komme en felles reguleringsplan, fortsetter han.

Fragmentert grunneiersituasjon– Noen steder i byen er det en enkel grunneierstruktur, men blant annet i nordlige områder er dette mer kompleks. På Smestad er det en fragmentert grunneiersituasjon. I disse tilfellene åpner kommuneplanen for mulig unntak fra kravet til en felles reguleringsplan, forklarer avdelingsdirektøren.

Les også: Vil inngå flere utbyggingsavtaler

– Det er mulig å gjøre unntak dersom det nylig er vedtatt en områdeplan, planprogram eller andre overordnede planer som kan løse behovet for kommunen har for å se en helhet, og sikre områdets kvaliteter, sier han.

Wasstøl mener det er urealistisk at alle grunneierne på Smestad kommer til enighet om en felles reguleringsplan. Han mener det derfor heller er realistisk at kommunen igangsetter første del av et planarbeid som kan ligge til grunn for videre utvikling og senere detaljregulering. Et slikt planarbeid er i midlertidig ikke igangsatt, men oppstart er foreløpig planlagt i 2017.

– Smestad har en del særegne utfordringer. Vi har sett andre utviklingsområder som også har mange grunneiere, men det er typisk profesjonelle grunneiere. På Smestad er flertallet av grunneiere også beboere, sier han.

– Videre har Smestad et komplisert kryss, som skaper barrierer og som definitivt må håndteres i planarbeidet, fortsetter han.

Les også: Her kommer boligveksten i Oslo

Etaten forserer arbeidet mot planprogrammet. Dette skal igjen danne grunnlaget for en områderegulering eventuelt detaljregulering før byggesaker blir behandlet. Etaten oppbemanner, og håper å komme i gang med selve planarbeidet ved årsskiftet.

– Det vil imidlertid trolig ikke foreligge noen fullstendig reguleringsplan før om 2,5 til 3 år, påpeker Vibe.