– Jeg elsker kriser

Der skal han snakke med den tidligere SBB-sjefen Ilija Batljan om hvordan SBB ble et av de hardest rammede svenske eiendomsselskapene, hvordan han nå som stor kreditor jobber med det ferske børsnoterte selskapet Public Property Invest, som har tatt over store deler av SBBs norske portefølje og organisasjon – og hvorfor han generelt elsker kriser.

Etter åtte år som porteføljeforvalter i Alfred Berg gikk Tom Hestnes i 2022 til norske forvaltningsselskapet Norselab for å starte opp og lede deres kredittsatsing – og hvor deres andre fond, Nordens første sektorfond, utelukkende skulle investere i kriserammede eiendomsselskaper.

Med på laget fikk han med seg den svenske kjendis-investoren Sven-Olof Johansson. Fondet har steget med hele 26 % siden oppstart for et år siden og har i dag en forvaltningskapital på 1,4 milliarder kroner.

Meld deg på Eiendomsdagene 2025

– Til å være en relativt nyetablert aktør er vi veldig fornøyd med å ha vokst forvaltningskapitalen fra scratch til 3,3 milliarder kroner på 2 år og levert en avkastning nesten uten like, sier Hestnes.

Fra storhet til krasj

Han skal snakke under Eiendomsdagene, som foregår på Norefjell 16-17. januar 2025. Her samles de mest innflytelsesrike beslutningstakerne i eiendomsbransjen for å dele kunnskap og innsikt i en tid der fortsatt lønnsomhet er helt avhengig av gode og strategiske vurderinger.

Under den to dager lange konferansen møtes Tom Hestnes i en samtale med tidligere SBB-sjef Ilija Batljan. Batljan grunnla eiendomsselskapet SBB i 2016. De vokste med en ekstrem fart takket være stadig større investeringer primært fundet av enorme gjeldsopptak. Etter at rentene steg, ble det imidlertid fullstendig krise for selskapet – som var finansiert med flytende rente – og de krasjet totalt. På toppen var de priset til rundt 100 milliarder, og siden har aksjen falt 95 prosent.

– Jeg tror det blir en veldig interessant samtale. SBB, nå Public Property Invest, er på mange måter skolebokeksempelet på konsekvensene når en sektor går for bra og for lenge – og hvor stort og raskt et fall kan være. De er i dag den eneste av de større investeringene vi aktivt har igjen å løse, men jeg er helt sikker på at vi får ryddet opp, og at samtalen skal omhandle hvordan de kom seg gjennom dette, og hvordan fondet vårt forhåpentligvis bidro på veien, sier en optimistisk og lurt smilende Hestnes.

Ser mulighetene

Han legger ikke skjul på at han er veldig glad i både kriser og restrukturering av selskaper.

– Ja, du kan skrive at jeg elsker kriser! Når andre ser utfordringer ser jeg muligheter. Kriser skaper store muligheter for de som tør tenke motsyklisk og har apparatet til å forstå det, sier Hestnes, som ikke beskriver seg selv som en typisk risikotaker av natur.

– Kriser maksimeres ofte ved at markedsaktørene blir emosjonelt preget av kaos og mister tiltro til kalkulatoren – noe jeg sjelden gjør. Jeg liker faktisk at det skjer noe og tenker at volatilitet skaper muligheter. Det er spennende.

Meld deg på Eiendomsdagene 2025

Norge investerer i Sverige

Det som er kult med eiendomsfondet, ifølge Hestnes, er at de med bare ett unntak utelukkende har investert i Sverige – og nesten kun med norsk kapital.

– Norge investerer i en svensk sektor i krise. Det har aldri vært en så god mulighet innenfor aktivaklassen som vi har hatt, og fortsatt har, innenfor høyrenteobligasjoner utstedt av svenske eiendomsselskaper. Jokeren for vår del var at vi samlet eiendomskompetanse med kredittkompetanse i fondet, noe ingen hadde gjort før oss i Norden. For norske investorer som så fallet fra utsiden, var det lettere å mobilisere på i et kontrært fond i motsetning til svenske investorer og fond som hadde vært med hele nedturen.

Investorbasen i fondet består i all hovedsak av større institusjonelle investorer og family offices som hver i snitt har investert 100-150 millioner kroner.

– Vi blir nedringt av mindre investorer, men vi har et krav om at investorene må være klassifisert som profesjonelle med en minimumstegning på 2 millioner kroner, sier Hestnes.

Et liv etter krisen

– Men hva skjer med krisefondet når krisen er over, noe som virker være nært foreliggende?

– Vi kommer ikke til å være et krisefond for alltid, men vi ser ekstraordinært god avkastning også ut neste år. Investorene våre er hvertfall med til dette normaliserer seg, så tar vi diskusjonen på hva vi gjør med fondet, etterhvert. Min føring og forventning er at det vil være et vedvarende ønske om å kunne investere i aktivaklassen høyrenteobligasjoner eiendom, og at vi enkelt sagt fjerner «opportunity» i navnet, som et mer normalisert spareprodukt. Det sagt, har man startet Norges første krisefond med suksess, kanskje har det oppstått en ny sektor i krise innen den tid, og så flytter man investeringene dit, smiler Hestnes.