For tidlig å gi gass

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Akershus Eiendom avholdt onsdag morgen sitt halvårlige frokostseminar om utviklingen for næringseiendom. Næringsmegleren er beherskede optimister til utviklingen fremover og ser et mer todelt marked. I den øverste delen av markedet ser det lysest ut.

– Oppsummert er det for tidlig å gi gass. Det er fortsatt et nokså tungt utleiemarked og en viss risiko for at det bygges for mye. Men gode og nye bygg vil oppleve et velfungerende marked, sa analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom til en fulltallig forsamling.

Ikke bull– Dette er et bra marked, men ikke et bull-marked. Det er ikke økonomiske krefter som kan trekke markedet videre, fortsatte analysesjefen. Men aktivitetene i markedet er vesentlig høyere nå i forhold til det heller skrøpelige transaksjonsåret 2009.

– Aktivitetene har tatt seg betraktelig opp siden jeg stod her i fjor, bankene har vært mer villige til å yte fremmedkapital, innledet adm. direktør Roar Sandnes i Akershus Eiendom seminaret med.

– Det mest interessante siden seneste rapport, er at salgsaktivitetene har tatt seg opp. Vi blir ikke overrasket om vi når 20 milliarder kroner i transaksjonsvolum i år, kanskje 30 milliarder, supplerte Ragnar Eggen.

Han konstaterer at leieprisfallet har flatet ut, og de ser en svak oppgang i leieprisene for de beste eiendommene fremover. Akershus Eiendom holder på at prestisjeeiendommene i CBD-området (Vika/Aker Brygge) i dag typisk leies ut for 3100 kroner kvadratmeteren i året, mens snitteiendommene i området leies ut for 2500 kroner. Med unntak av dette prestisjeområdet, har leieprisene egentlig holdt seg nokså stabile gjennom de seneste årene.

– Vi fikk aldri noen stor opptur og heller ikke noen stor nedtur, med unntak for prestisjesegmentet, kommenterte Ragnar Eggen leieprisutviklingen.

Ikke bekymretAkershus Eiendom opererer med 7 prosent kontorledighet i dagens Oslo-marked. Denne ledigheten ventes å stige til 8,5 prosent i 2011 og ventes så å holde seg på dette nivået de kommende to årene. Analysesjef Eggen er likevel ikke altfor bekymret for ledighetsnivåene.

– En ledighet på 7-10 prosent betyr ikke langsiktig leieprisfall. Det skyldes at vi allerede har kunnskap om dette, og at fremtidige fraflyttede bygg er av varierende kvalitet, fortalte han forsamlingen.

Akershus Eiendom regner med tilførsel av 120 000 kvadratmeter med nye kontorlokaler i Oslo-regionen i år, som antas å falle til 75 000 kvadratmeter neste år. For 2012-2013 er det ifølge Ragnar Eggen meldt inn prosjekter for 214 000 kvadratmeter.

Ned 20 prosentAkershus mener – med utgangspunkt i egne verdivurderinger – at verdifallet for kontorbygg med lange leiekontrakter var 20 prosent fra toppen i 2007 før det bunnet ut i fjor sommer. Deretter har det vært en oppgang rundt 10 prosent for disse byggene, som er de mest attraktive i marked.

Bygge med korte kontrakter er ifølge Eggen mye vanskeligere å ”plotte”. Men Akershus er kommet frem til et verdifall for disse eiendommene på hele 30 prosent fra toppnivåene, og så har de hatt en beskjeden oppgang på 5 prosent. Kjøpesentrene har vært det mest stabile segmentet, med et verdifall på 15 prosent og så en oppgang på ca 5 prosent.

– Skal man satse på stabilitet, skal man satse på kjøpesentre, sa Ragnar Eggen.

 Logistikkeiendommer falt anslagsvis 22 prosent fra toppen og ligger i dagens marked rundt 85 prosent av nivåene mot slutten av 2007.

Yieldnivået for de beste kontoreiendommene i 2007 var lave 5,25 prosent. På toppen for ett år siden var såkalt prime yield ifølge Akershus Eiendom 6,75 prosent, men denne yielden har så falt med 75 basispunkter til 6 prosent i dagens marked. Forutsetningen er kontoreiendommer med lange leiekontrakter og solide leietakere.