Omsetning av landbrukseiendom er i dag bundet opp av blant annet regler om priskontroll og boplikt i konsesjonsloven, regler om odelsrett og odelstakst i odelslovgivningen og delingsforbud i jordloven. Dette regelverket har tidligere har blitt ansett som viktige virkemidler for å realisere sentrale mål i landbrukspolitikken.
Les også: Ikea eller matjord?
– Solberg-regjeringen står her for et nytt politisk syn og har gitt uttrykk for ønsker om å endre eller oppheve mesteparten av det regelverket som setter skranker for omsetningen av landbrukseiendom, sier Mauritz Aarskog hos Arntzen de Besche.
– Dette kan gi grunn til bekymring blant dem som har sitt virke innen landbruket. På den annen side vil imidlertid en slik deregulering åpne opp for at eiendomsutviklere og enkelte grunneiere kan realisere verdier som ikke er realiserbare under dagens regelverk.
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Dagens regelverk
Aarskog sier at omsetning av landbrukseiendom reguleres av lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) fra 2003. Videre forteller han at omsetning av landbrukseiendom som det er hevdet odelsrett til reguleres av lov om odelsretten og åsetesretten (odelslova) fra 1974.
Begge lovene har priskontrollerende regler:
For landbrukseiendommer har konsesjonsloven en prisregulerende bestemmelse i § 9. Der framgår at det ved vurderingen av om konsesjon skal gis til erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål blant annet skal legges særlig vekt på «om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling.»
Les også: Bjørvika-saken til Høyesterett
Mauritz Aarskog forteller videre at det av lovens forarbeider i Ot.prp.nr.79 (2002-2003) om dette framgår at:
«For landbrukseiendom som fortsatt skal nyttes til landbruk, må en samfunnsmessig forsvarlig pris blant annet forstås som en pris som bidrar til å realisere målene i landbrukspolitikken. Dette gjelder bl.a. mål om å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen, og legge til rette for eierskap til landbrukseiendom som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket».
Og videre:
«Skal de landbrukspolitiske målene nås, må prisnivået på landbrukseiendom ikke være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Prisen må mao kunne holdes på et slikt nivå at den gir muligheter for en brukbar økonomi også for dem som skal overta landbrukseiendommen.»
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Gå ikke i forliksrådsfella
Prisene holdes nede
– Prisene på landbrukseiendom holdes derved nede ved at erverv til priser som blir funnet for høye ikke får innvilget konsesjon, forklarer Mauritz Aarskog.
– Videre har konsesjonsloven også regler om boplikt som indirekte vil kunne dempe prisene ved å redusere antallet interessenter.
Landbrukseiendommer som det er hevdet odelsrett til kan på skifte eller ved annen eiendomsoverdragelse kreves innløst av odelsberettigete til pris fastsatt ved odelstakst.
Les også: Leietaker vant over gårdeier
Les også: All time high for eiendomsadvokatene
Arntzen de Besche-advokaten sier at i henhold til odelslova § 49 skal «Verdsetjinga ved odelstakst gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakelig blir nytta til landbruksføremål.»
– Odelstaksten er således tilpasset økonomien i landbruket og holder derved prisene nede slik at det skal være mulig for nye eiere å videreføre landbruksvirksomhet på eiendommene.
I mange tilfeller vil det kunne være interessant for en gårdbruker å selge deler av sin landbrukseiendom til en eiendomsutvikler for videreutvikling til andre formål som bolig- eller annen næringsaktivitet. Særlig kan dette være aktuelt for arealer som ligger nær motorvei eller bebygde strøk. Deling av landbrukseiendom må i henhold til jordloven § 12 godkjennes av departementet.
Les også: – Finn fem feil!
Les også: Borettslagsmodellen aktuell igjen
Mauritz Aarskog forteller at vurderingen av om godkjenning skal innvilges, skal i henhold til bestemmelsens tredje ledd gjøres på grunnlag av typiske landbruksmessige forhold. Dette dreier seg blant annet om delingen legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket, hensynet til vern av arealressursene, om delingen fører til en driftsmessig god løsning og om delingen kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området.
– Historisk har det derfor vært veldig vanskelig å få godkjent fradeling av landbrukseiendom for videreutvikling til andre formål, sier Arskog.
Les også: Vil forenkle mva-reglene for utleiere
Les også: Slurv gir skattesmell
Mauritz Aarskog forteller imidlertid at dette regelverket ble myket opp ved innføring av et nytt fjerde ledd i jordlovens § 12 som trådte i kraft den 1. juli 2013, hvor det framgår at «Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området.»
– Alt under Stoltenberg-regjeringen ble det altså åpnet opp for at boligformål nå kan prioriteres framfor landbruksformål, sier Aarskog.
– Denne utviklingen har deretter Solberg-regjeringen signalisert å ville eskalere, fortsetter han.
Les også: Kollektiv forvaltning under lupen
Les også: Skattesmell i lagmannsretten
Varslede lovendringer
Mauritz Aarskog opplyser at Høyre og Fremskrittspartiet i sin politiske plattform for regjeringssamarbeid har uttalt at de vil «arbeide for å oppheve odelsbestemmelsen i Grunnloven» og «gi den enkelte bonde større råderett over egen eiendom ved å oppheve konsesjonsloven, boplikten, delingsforbudet og priskontroll.»
– Dersom regjeringspartiene får tilstrekkelig flertall i Stortinget til slike lovendringer, så vil det bli store omveltninger. Endringene vil nok gjøre det vanskeligere å nå tradisjonelle landbrukspolitiske målsetninger.
Advokat Mauritz Aarskog påpeker samtidig at store endringer også skaper nye muligheter. Samt at de endringene som Solberg-regjeringen går inn for, vil åpne opp for at eiendomsutviklere og grunneiere til landbrukseiendommer med alternative bruksområder, vil kunne realisere betydelige verdier.
Les også: Gode råd i dårlige tider
Les også: Må betale for heis de ikke bruker
Les også: Mor må betale for datter
– For eiendomsutviklerne og de aktuelle grunneierne så gjelder det å følge med. Samt sette seg inn i de mulighetene som kan komme og eventuelt konsultere juridiske rådgivere som kan bidra med kunnskap og innspill, for å realisere mulighetene på best mulig måte – uten å trå i de mange fallgruvene som kan oppstå i slike prosjekter.
Mauritz Aarskog poengterer at investeringer i landbruksarealer for senere omregulering i stor grad vil bære preg av spekulasjon i påvente av at Solberg-regjeringen eventuelt får gjennomført sine ønskede lovendringer.
– Om og eventuelt hvilke lovendringer Solberg-regjeringen klarer å gjennomføre vil komme an på utfallet av den politiske hestehandelen med støttepartiene Venstre og KrF og standpunktene til de øvrige Stortingspartiene.
Les også: Så langt rekker et forbehold
Les også: Flere krangler om finansieringsforbehold
Advokten påpeker imidlertid at Solberg-regjeringen kan oppnå mye også ved å endre forvaltningspraksis, uten å måtte få gjennomslag for lovendringer. Han viser til at Regjeringen ved Landbruks- og Matdepartementet, alt ved brev av 4.12.2013,har henstilt kommunene, fylkesmennene og Statens landbruksforvaltning om ikke å legge avgjørende vekt på prisen partene har avtalt ved salg av landbrukseiendom ved vurderingen av om det skal innvilges konsesjon i henhold til konsesjonsloven.
– Mange av endringene Solberg-regjeringen ønsker å foreta, kan nok derfor komme raskere enn mange er klar over, avslutter advokat Mauritz Aarskog.
Les også: Boligkjøper parkerte entreprenør
