E-tinglysing – forenkling til besvær?

Artikkelforfatterne er assosiert partner Reidar Myhre og advokatfullmektig Rolf Nyhus i Advokatfirmaet Thommessen AS.

E-tinglysing innebærer at utfylling, signering og innsendelse av dokumenter til tinglysing i fremtiden vil skje elektronisk. Ordningen vil gradvis erstatte dagens papirbaserte system med krav om innsendelse av fysiske dokumenter og originale signaturer. Hovedformålet med e-tinglysing er å legge til rette for raskere utbetaling av lån, raskere gjennomføring av eiendomssalg og kortere perioder med mellomfinansiering. Omleggingen kan imidlertid også medføre noen praktiske utfordringer som partene bør være oppmerksom på, særlig knyttet til kjøp av fradelte eiendommer og tinglysing av nye panteretter. Det virker ikke som disse forholdene har vært tilstrekkelig gjennomtenkt i forbindelse med innføringen av den nye ordningen.

Dagens ordning

Dagens ordning legger opp til et skille i grunnboken mellom “pengeheftelser” (panteretter, urådighetserklæringer, forkjøpsretter og andre løsningsretter, festeavtaler m.v.) og “servitutter” (veiretter, parkeringsretter, villaklausuler, hogst- og beiteretter m.v.). I dag kategoriseres alle heftelser som Statens kartverk antar kan svekke senere panthaveres dekningsmulighet, som pengeheftelser i grunnboken. Ved fradeling av parseller er hovedregelen i dag at bare pengeheftelser blir kopiert over på grunnboksbladet til den nye parsellen. Andre heftelser forblir i grunnboken for hovedeiendommen.

Dagens ordning går videre ut på at nye panthavere som tinglyser pant på en eiendom får tilsendt en pantattest som viser de heftelsene som er kategorisert som pengeheftelser i grunnboken. Staten har i den forbindelse et objektivt erstatningsansvar for at alle heftelser som etter sin art og sitt omfang er egnet til å svekke senere panthaveres dekningsmulighet, blir kategorisert i grunnboken som pengeheftelser og inntatt i pantattesten som utstedes til nye panthavere.

Den nye ordningen

Med den nye ordningen fjerner man helt skillet i grunnboken mellom pengeheftelser og servitutter. I stedet vil grunnboken inneholde en opplisting av alle tinglyste heftelser på eiendommen, kronologisk ordnet etter tinglysingstidspunktet, og uten at det anmerkes særskilt om disse utgjør en pengeheftelse eller en servitutt.

Innføring av e-tinglysing medfører videre at man avskaffer ordningen med pantattest ved tinglysing av nye pant. Heretter vil alle som tinglyser et dokument på en eiendom, i stedet få tilsendt en bekreftet utskrift av hele grunnboken som vil vise samtlige heftelser og servitutter som tidligere er tinglyst på eiendommen. Kartverket trenger dermed ikke lengre å vurdere hvilke heftelser som vil være egnet til å svekke nye panthaveres dekningsmulighet. En konsekvens av denne endringen er at statens objektive ansvar for manglende opplysninger i pantattesten, vil opphøre.

Praktiske konsekvenser

Den nye ordningen innebærer altså at grunneiere og utbyggere som i fremtiden ønsker å fradele nye parseller, vil oppleve at samtlige tinglyste heftelser og servitutter som er tinglyst på hovedeiendommen som parsellen utskilles fra, automatisk vil bli kopiert over i grunnboken til den fradelte parsellen. Dette vil gjelde uavhengig av om de aktuelle heftelsene og servituttene har noen rettslig betydning for den nye parsellen. Slike heftelser kan være uvirksomme på grunn av historiske forhold (grunnboken har i det hele tatt mye slikt “dødstoff”), eller de kan gjelde helt andre deler av hovedeiendommen enn parsellen.

Denne omleggingen innebærer riktig nok ingen rettslig endring. Også i dag må tinglyste heftelser på hovedeiendommen, som har realitet for parsellen, respekteres av ny eier av parsellen selv om heftelsen bare fremgår av grunnboksbladet til hovedeiendommen. I dagens grunnbokskrifter for fradelte parseller er det tatt inn en standard påminnelse om at grunnboken for hovedeiendommen kan inneholde servitutter eldre enn fradelingsdato som også kan få betydning for parsellen. Men slike servitutter blir altså ikke på annen måte spesifisert i grunnboksutskriften. Med den nye ordningen vil alle slike tidligere heftelser listes opp på utskriften for parsellen. Dette vil i mange tilfeller bety at grunnboken for fradelte parseller vil gi et nokså misvisende og uoversiktlig bilde over hvilke reelle heftelser som påhviler parsellen. Når det for eksempel utskilles hyttetomter eller boligtomter fra en større grunneiendom, kan det ofte være tinglyst et stort antall heftelser på grunneiendommen som enten helt har mistet sin aktualitet eller som ikke gjelder for den delen av eiendommen som fradeles. Når alle disse heftelsene automatisk blir overført til parsellen, vil parsellen kunne fremstå som langt mer beheftet enn den egentlig er.

Sett fra en kjøpers ståsted vil den nye ordningen kunne medføre behov for en mer omfattende gjennomgang av de tinglyste heftelsene. Eventuelt vil kjøpere i større grad kreve at selger skal rydde opp og slette heftelser og servitutter uten rettslig betydning for den fradelte eiendommen. Avhengig av hvordan heftelsesbildet ser ut på den aktuelle hovedeiendommen, kan en slik opprydningsjobb bli svært tid- og ressurskrevende. Når heftelser skal slettes, krever Kartverket i praksis alltid at det innhentes skriftlige samtykker fra samtlige berørte rettighetshavere. I mange tilfeller er det imidlertid vanskelig eller umulig å innhente slike samtykker. Et alternativ kan da være at selger i kjøpekontrakten gir garantier eller skadesløsholdelser for eventuelle tap som måtte oppstå knyttet til slike heftelser.

Sett fra en selgers ståsted kan den nye ordningen medføre et økt behov for å innta nødvendige presiseringer og forbehold vedrørende tinglyste heftelser og servitutter i prospekt og bud/budaksept. Selger bør i større grad enn tidligere ta forbehold om at selger ikke er ansvarlig for å slette annet enn pengeheftelser i grunnboken, eventuelt bør selger spesifisere særskilt hvilke andre heftelser selger skal besørge slettet før overtakelse. Hvis tiden tillater det og selger ser seg tjent med det, kan et alternativ være at selger rydder opp i grunnboken i forkant av den planlagte transaksjonen, for å unngå unødvendige diskusjoner og forsinkelser i salgsprosessen.

Den nye ordningen innebærer også at långivere i større grad må foreta en selvstendig vurdering av samtlige tinglyste heftelser og servitutter for å avklare hvilke av disse som kan tenkes å svekke dekningsmuligheten under deres pant. Det kan dermed ikke utelukkes at endringene kan medføre økt ressursbruk og risiko i forbindelse med tinglysing av nye panteretter. Hvis heftelsesbildet er uoversiktlig, kan det i verste fall medføre at kjøper får problemer med å finansiere sitt eiendomskjøp.

Samlet sett er det dermed grunn til å tro at opphevelsen av skillet mellom pengeheftelser og servitutter i en del tilfeller vil medføre en mer ressurskrevende prosess ved eiendomssalg og tinglysing av nye panteretter, stikk i strid med den som var intensjonen med disse endringene.

For øvrig vil heller ikke den nye ordningen gi en kjøper eller en långiver full trygghet for at alle gjeldende heftelser og servitutter fremgår av grunnboken, slik den nye ordningen er ment å skulle bidra til. Dersom hovedeiendommen i sin tid også ble fradelt fra en annen eiendom, vil ikke eventuelle servitutter fra den opprinnelige eiendommen fremgå av grunnboken til hovedeiendommen. Slike heftelser vil dermed heller ikke fremgå av grunnboken til den fradelte eiendommen. Det vil altså fortsatt være en risiko for at tinglyste heftelser og servitutter på eiendommer “bakover i rekken” kan ha aktualitet også for den fradelte eiendommen, selv om dette ikke fremgår direkte av grunnboken.