Du bygger, naboen klager

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Nylig vedtok Stortinget at kommunenes behandlingstid av klager maksimalt skal være 6 uker før klagen oversendes til Fylkesmannen. Lovendringen trer muligens i kraft i løpet av året. Det er ikke foreslått sanksjoner overfor kommuner som ikke klarer å overholde 6-ukers-fristen. Uansett disse endringer kan en klagesak få betydelige konsekvenser både i form av forsinkelser i byggeprosjektet, økte kostnader pga dagmulkt til kjøpere eller at kjøpere krever å få heve kjøpet, rentetap på byggelån som har begynt å løpe osv. Vi skal her gi noen praktiske råd til utbyggere slik at disse i større grad kan unngå en uønsket forsinkelse i boligutbyggingsprosjekter.

Plan- og bygningsloven Reglene om saksbehandling ved byggeprosjekter er gitt i plan- og bygningsloven ( pbl.) kap XVI. Både avslag og innvilgelse av byggetillatelse er å anse som enkeltvedtak slik at også reglene i forvaltningsloven (fvl.) kommer til anvendelse, jfr pbl. § 15.

Forhåndskonferanse og nabovarselDet følger av pbl. § 93 at en tiltakshaver må søke om byggetillatelse før oppføring av bygg kan starte. Det vil som hovedregel være en fordel å be om en forhåndskonferanse med planmyndigheten i kommunen etter pbl. § 93 a. Selv om plan- og bygningsetaten (pbe) ikke kan gi noen bindende forhåndsløfter under en forhåndskonferanse, kan en forhåndkonferanse trekke opp retningslinjene for hva kommunen vil/ikke vil godta, hvilke krav til dokumentasjon kommunen vil stille, herunder om det f.eks er gode eller mindre gode muligheter til å få innvilget eventuelle dispensasjoner etter pbl. §7 slik at selve søknadsprosessen kan gå raskere. Det er viktig å være oppmerksom på bestemmelsen i pbl. § 94 som krever at tiltakshaver før søknad om byggetillatelse sendes til kommunen varsler naboer og gjenboere på foreskreven måte. Unnlatt nabovarsel medfører ikke automatisk at en innvilget byggetillatelse må kjennes ugyldig, men ugyldighet kan bli resultatet dersom det er sannsynlig at det unnlatte nabovarselet har hatt betydning for byggetillatelsens innhold, jfr fvl. § 41. Ved utsendelse av nabovarsel, må utbygger ta hensyn til at naboeiendommene kan være leid ut og at eieren bor på en annen adresse. I slike tilfeller er det ikke tilstrekkelig at nabovarsel sendes til leieboeren. Tiltakshaver bør forsikre seg om at varsel også kommer frem til eierens adresse. Dette kan enkelt gjøres ved å henvende seg til Folkeregisteret og der få opplyst adressen til eiendommens eier. Hvem som er eier av eiendommen skal fremgå av grunnboken.

Betydningen av reguleringsplanerTil grunn for et vedtak om å innvilge byggetillatelse ligger gjerne en reguleringsplan for det aktuelle området. I tillegg til reguleringsplaner er det gjerne et krav om at det utarbeides en bebyggelsesplan som fastsetter arealbruk og utforming av bygninger innenfor det aktuelle området i reguleringsplanen. Reguleringsplanen vil som regel inneholde bestemmelser om krav til bebyggelsen, estetisk og miljømessig utforming, plassering av bebyggelsen, avstand til nabogrense, utforming av bebyggelse, utnyttelsesgrad, krav til uteoppholdsareal, krav til veier m.m. Reguleringsplanen og bebyggelsesplanen blir derfor en ramme for kommunens behandling av byggesøknader i tillegg til de regler som allerede finnes i pbl. (§§ 70 og 74) til grunn. Det foreligger også to rundskriv om hvorledes pbl. §§ 70 og 74 skal anvendes og som tiltakshaver bør gjøre seg kjent med før søknad om byggetillatelse blir utarbeidet. Dette er rundskriv H-18/90 som gjelder bygningers plassering, høyde og avstand fra nabogrense (pbl. § 70) og rundskriv H-20/89 om bruken av plan og bygningslovens bestemmelser om bebyggelsens utseende (pbl. § 74). Man skal merke seg at et vedtak om å avslå byggetillatelse på grunnlag av pbl. §70 ikke gir kommunen selvstendig hjemmel for å avslå en byggesøknad. Utbygger vil således ha rett til å få bygge, men må nøye seg med et (etter hans oppfatning) dårligere alternativ, hvis dette etter bygningsmyndighetenes oppfatning er nødvendig for å oppnå en plassering i samsvar med de aktuelle formålene. Motsatt er det med pbl. § 74 som gir selvstendig hjemmel for å kunne avslå en byggesøknad.

Søknadsprosess og klagerSøknadsprosessen går i flere trinn: Først må tiltakshaver få utstedt en rammetillatelse. En rammetillatelse innebærer at det omsøkte tiltak godkjennes. Bygging kan imidlertid ikke igangsettes før det foreligger en igangsettingstillatelse. Klagefristen både på en rammetillatelse og en igangsettingstillatelse er 3 uker fra berørte parter (naboer) mottok underretning om tillatelsen. En rammetillatelse kan således omgjøres eller endres etter at klager er kommet inn og disse er ferdig behandlet. I de aller fleste tilfeller blir imidlertid en rammetillatelse fulgt opp med en igangsettingstillatelse. I igangsettingstillatelse vil kommunen alltid gjøre oppmerksom på at utbygger setter igang utbygging på egen risiko dersom bygging påbegynnes før klagefristen er omme eller på et tidspunkt hvor det foreligger klager. Klager på igangsettingstillatelsen kan gis oppsettende virkning, jfr fvl. § 42. Dessuten kan vedtaket om å innvilge byggetillatelse omgjøres eller i verste fall trekkes tilbake. Et vedtak om oppsettende virkning kan gis av overordnet klageinstans straks en klage er kommet inn og innebærer at bygging ikke under noen omstendighet kan fortsette før klagebehandlingen er ferdig. Om bygging vil kunne fortsette senere, avhenger av klagebehandlingens utfall. I klagebehandlingen kan det være at overordnet instans ber pbe. om å utrede visse spørsmål nærmere. Dette gjør at klagebehandlingen trekker ut i tid, noe som igjen kan få konsekvenser for fremdriften og økonomien i prosjektet. Det finnes eksempler hvor det er gått bortimot et halvt år fra byggetillatelse ble innvilget til overordnet instans fattet vedtak om ikke å godkjenne den innvilgede byggetillatelsen til tross for at byggingen da var kommet langt på vei.

Praktiske råd for utbyggerMyndighetene vil ta utgangspunkt i hvilke ulemper tiltaket påfører naboene og om ulempene sies å være vesentlige.Vi skal nedenfor gjennomgå ulemper overordnet instans vil være særlig opptatt av. Disse bør utbygger derfor vie ekstra oppmerksomhet i søknadsprosessen:Ulemper for naboene som tapt utsikt, økt innsyn, tapt sol, økt trafikk, estetisk utforming av bygget som ikke passer inn i omgivelsene (stilbrudd), vil bli vektlagt. Det vil også bli vurdert om bygget er innenfor de rammer reguleringsplanen setter, herunder spesielt om bygget overholder reglene om avstand til nabogrense, gesims- og mønehøyde og tillatt utnyttelsesgrad. Nettopp når det gjelder gesims- og mønehøyde og tillatt utnyttelsesgrad er det ikke sjelden at naboer hevder at disse grensene er overskredet. Det er da ekstra viktig at tiltakshaver på et tidlig stadium legger frem korrekte beregninger som underbygger at møne og gesimshøye og utnyttelsesgrad ikke er overskredet. Da unngår man kanskje at overordnet instans ber om at spørsmålet blir nærmere utredet med den følge at klagebehandlingen trekker ut i tid.

DiagrammerVidere kan det være fordelaktig å ha utarbeidet nøyaktige soldiagrammer og/eller diagrammer som viser tap av utsikt, økt innsyn osv dersom dette er aktuelle problemstillinger. Da unngår man forhåpentligvis en ytterligere forsinkelse i saksbehandlingen ved at pbe eller Fylkesmannen ber om at slike diagrammer utarbeides. Det er også en fordel å ha utarbeidet nøyaktige tegninger og en best mulig beskrivelse av hvilke ulemper bygget eventuelt vil kunne påføre naboene og hva som er gjort for å minimalisere ulempene for naboene. Dersom pbe eller overordnet instans finner at ulempene for naboene kunne vært redusert ytterligere ved en annen utforming eller plassering av bygget, kan slik endring bli krevet.Krav om annen utforming og plassering av bygget kan være skjebnesvangert for utbygger dersom utbyggingen allerede er påbegynt og/eller utbygger har solgt boliger i prosjektet som nå må endres. For det første vil prosessen ta lenger tid enn forutsatt. For det andre vil krav om endret utforming eller plassering etter omstendighetene kunne være tilstrekkelig til at kjøper kan hevde seg ubundet av kontrakten/alternativt heve. For å sikre seg best mulig mot dette kan utbygger ta forbehold om endret utforming og plassering i prospekt og kjøpekontrakt slik at kjøper ikke kan påberope seg dette som hevingsgrunn. Videre bør ferdigstillelsesdato settes til et visst antall måneder etter at endelig byggetillatelse (dvs tillatelse som ikke kan bli endret ved klage) er gitt. Dersom det er nødvendig å søke om dispensasjoner etter pb § 7 er det viktig å redegjøre nøye for de særlige grunner som tilsier at dispensasjon bør gis.

Særlig om retten til avbestilling Utbygger må være klar over at bufl. § 52 og 53 gir kjøperen en rett til å avbestille ytelsen på et hvilket som helst punkt i prosessen. Spesielt nå som tendensen har vært et fallende eiendomsmarked er det mange kjøpere som har sett en mulighet til å trekke seg fra kjøpet før bygging har blitt igangsatt, under henvisning til at søknadsprosessen har tatt lenge tid enn forespeilet og/eller prosjektet har blitt endret. Avbestillingsretten i bufl. § 52 og 53 kan synes urimelig og meget vidtgående. Tar man bestemmelsen nærmere i ettersyn er det imidlertid en avbestillingsrett med plikt for kjøperen til å betale erstatning etter nærmere prinsipper. Erstatningen skal i følge bufl. § 53 svare til det økonomiske tapet selgeren har hatt. Dette vil fortrinnsvis gjelde ekstrakostnader som er påløpt som en følge av avbestillingen (det kan være utlegg til megler i forbindelse med salg, utlegg for prosjektering osv.) og tapt fortjeneste (dvs. prisforskjell ved at man ved et nytt salg oppnår en lavere pris enn den pris man oppnådde hos kjøperen).Utbygger har en plikt til å begrense tapet. I forarbeidene til bestemmelsen står det at en normalt må gå ut fra at selger vil kunne oppnå en ny avtale med en annen kjøper om oppføring av boligen på den samme tomten. Selger vil derfor ha bevisbyrden dersom han vil hevde at det likevel oppstår tap, enten fordi han er nødt til å gå ned i pris eller fordi det ikke i det hele er råd å oppnå en ny avtale mot et forsvarlig vederlag.

Meglers rett til provisjonBåde utbygger og megler bør være oppmerksom på at ulikheter i kjøpekontraktens ordlyd, vil kunne ha stor betydning for meglers rett til provisjon i de tilfeller salg skjer gjennom megler. Det følger av eiendomsmeglingsloven (emgl.) § 4-2, 4. ledd og § 4-3 at megler som regel har opptjent sitt krav på provisjon når handel er kommet i stand. Handel er kommet i stand når kjøper og selger er endelig bundet. Blir handelen hevet eller kjøperen avbestiller, vil nok hovedsynspunktet være at partene har vært bundet slik at megler i utgangspunktet har krav på sin provisjon. Tar selger f.eks forbehold om at endelig byggetillatelse innvilges og kjøperen trekker seg før endelig byggetillatelse er innvilget, må dette antakelig sees slik at partene aldri har vært bundet slik at megler heller ikke har krav på provisjon. Det er derfor også av hensyn til betaling av meglers provisjon viktig at utbygger (selger) tenker nøye gjennom hvilke forbehold det er ønskelig å ta overfor kjøperne. Vær også oppmerksom på at ettersom bufl. inneholder et forbud mot forksuddsbetaling (med mindre vilkårene i bufl. § 47 er oppfylt og selger stiller garanti for utbetalingen) kan ikke megler trekke sitt krav på provisjon fra første innbetaling fra kjøper. Forbudet mot forskuddsbetaling må forstås slik at eventuelle innbetalte beløp fra kjøper på meglers klientkonto må stå urørt for ikke å komme i strid med bufl. § 47. Megler må derfor sikre innbetaling av sin provisjon på annen måte enn ved å trekke dette fra kjøpers innbetaling.