Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
På et lite møterom sitter Rønhovde passe fremoverlent på en barkrakk som kan reguleres opp og ned i likhet med bordet. Det smaker av effektivitet.
– Det er deilig å kunne heve bordet og bare stå litt oppreist av og til, sier han mens han manøvrerer kaffekopper.
47-åringen ser ikke umiddelbart ut til å være i storform, men ansiktet lyser av energi. Det skyldes trolig en vedvarende hjerneaktivitet. Han har nok å tenke på. I fjor vår slo han friskt på børsbjella. NEAS signaliserte for all verden at ambisjonene står i kø. Aksjekursen var 33 kroner.
– Hva følte du da bjella klang?
Et fantastisk marked– Det var en kombinasjon av starten på noe og det å nå en milepæl. Vi gledet oss. Det er nå jobben begynner. Vi er klare for å ta større biter av et marked på 80 milliarder kroner. Det er et fantastisk marked. Det er få markeder i Norge med et slikt potensial, og hvor større profesjonelle aktører har en så lav markedsandel. Det er nesten rart man ikke har gjort noe tidligere.
– Men hvorfor valgte et såpass lite selskap å gå på børs?
– Hovedgrunnen til at vi gikk på børs var å få en mulighet til å videreutvikle selskapet, og få en posisjon for å kunne konsolidere markedet. Børsen er da et rett sted å være for å få tilgang på kapital. Du blir også oppfattet som en seriøs aktør, du får et kvalitetsstempel, du kommer i en litt annen divisjon og blir mer synlig, på godt og vondt.
– Hva er ambisjonene?
– Vi vil først bli størst i Norge på FM-biten, og så i Norden innenfor dette segmentet. Vi har vokst kraftig hvert år og er den eneste rendyrkede norske aktøren.
– Hvorfor skal småsparere putte penger i NEAS?
– For å få avkastning på pengene sine. Alle ønsker jo det. Men NEAS-aksjer er en mer langsiktig investering, ikke noe førstevalg for day-trading akkurat. De som vil investere i noe som er norsk, langsiktig og vil skape verdier i Norge, kan satse på NEAS. Vi skaper arbeidsplasser, vi bygger opp, øker verdiene i Norge slik vi jobber nå. Markedet vårt kommer mer og mer. Vi er en mer forutsigbar aksje enn mange andre. Vi har mange lange kontrakter og med store volum.
Vil øke aksjemengden– Noen sexy aksje er det ikke?
– Nei, ikke i dag, hvis man ønsker en avkastning på veldig kort sikt. Der har vi en utfordring.
– Men en dag vil kanskje aksjekursen stå i 33 kroner, slik den gjorde ved introduksjonen?
– Ja, og mye mer. Alle vi i ledelsen har eksponert oss tungt i denne aksjen. Vi tror på den. Ingen har noen planer om å selge.
Narve Reiten & Co gjennom fondet NCPIV AS er den største norske eieren i NEAS ASA. De 20 største eierne har 93 prosent av aksjene, og flere utenlandske fond er inne, men også norske, som Odin, Skagen og Holberg.
– Ikke mye igjen til småsparerne?
– Nei, likviditeten er for liten, men dette jobber vi med. .
– Øke aksjemengden?
– Ja, og få mer fart i aksjen.
– Hva er aksjekursen i dag?
– Den er 24,70.
– Det er ikke nødvendigvis bare din skyld?
– Det er en kombinasjon av at aksjemarkedet generelt sett har hatt nedgang, og at vi ikke har levert gode nok resultater.
Yrkeskarriere i medvindMen han har hatt mye medvind i sin yrkeskarriere, som startet etter at han var ferdig diplomøkononom fra BI midt på 80-tallet. Han har vært innom flere store selskaper i servicebransjen for å knuse tall, senke kostnader og prøve å få selskapene til å jobbe smartere. Det lyktes han med, mener han selv.
– Jeg er mest opptatt av lønnsomhetssiden. I mine gamle jobber var jeg bare tallknuser på kostnadssiden. Jeg har jobbet med tall siden jeg var liten, har alltid likt tall, så det å kna tall og finne kalkyler har jeg alltid likt.
Han har jobbet med forretningsutvikling, økonomi, outsourcing og ledelse og bygget opp serviceorganisasjoner. Det gjør han fortsatt.
– Du har jobbet med at det må jobbes smartere i næringslivet?
– Riktig, he-he-he, veldig godt sagt!
– Hvilken av jobbene er den morsomste du har hatt?
– Det tror jeg må være denne jobben. Her får jeg prøvd veldig mye av de erfaringene jeg dratt med meg, jeg får testet ut en del tanker og ideer. Jeg tror ikke jeg klarer å prestere uten å ha det gøy.
Det var tilfeldigheter som førte Rønhovde til NEAS. Han bygde opp tre selskap med virksomhet som tidligere hadde ligget i Storebrand, If og Posten.
– Dette ble en kjempesuksess i løpet av fire år, vi reduserte kostnadene for eierne, og så ¨solgte vi selskapene ut igjen. I denne prosessen møtte vi Narve Reiten & Co. i NEAS, og like etter at vi hadde solgt det siste selskapet til Lindorff, ringte de og lurte på om jeg ville søke på en stilling som administrerende direktør i NEAS.
Han ser på seg selv som en gründer som liker å bygge og etablere noe som har vekstpotensial i markedet.
Liker å bryte barrierer– Jeg vil gjerne gjøre ting litt annerledes enn det alle andre har gjort før og bryte barrierer. I nesten alle bransjer jeg har vært inne i har man en oppfatning at slik skal ting være, slik gjør vi det her. Men hvis vi overfører erfaring og kompetanse mellom bransjene så ser vi at det finnes masse muligheter til å gjøre ting litt smartere.
– Det sies at det er vanskelig å hente ut stordriftsfordeler i eiendomsbransjen?
– Det samme sa man i butikkbransjen for tjue år siden, da RIMI og REMA begynte. I dag finnes det jo egentlig bare fire kjeder i hele landet. Det samme har skjedd i bakeribransjen. Det er også mulig i eiendomsbransjen.
– Handler det om å finne nye konsepter innen forvaltning og drift?
– Ja, ta logistikk. Det ligger mye innkjøpsmakt i denne bransjen som nesten ingen har hentet ut. Vi kan lage garantikonsepter. Facility Management er jo akkurat det. Vi ønsker å tenke hvordan gjøre det smartere ved å tenke sammenhenger på fagområdene og kunne si til kundene at hvis vi får lov til å gjøre det, så garanterer vi å bruke ressursene riktig. Hva har kunden behov for? Hvordan kan vi garantere vår kompetanse og hva kan vi hjelpe kundene med?
Han setter sitt nesten demoniske blikk på meg og lyder som en mitraljøse med en antydning til lyddemper. Budskapet han vil ha ut er krystallklart: NEAS er i førersetet når det gjelder å modernisere norsk eiendomsdrift og forvaltning. En industrialisering er på god vei, sier han.Selger konsepterHan satser konsentrert på å selge konsepter. Der er han spesielt god, sier kolleger.
– Konsepter kan du bare selge hvis det er et marked for det. Det er kundene som må drive dem frem. Jeg har brukt mye tid på å snakke med kundene om deres behov. Ser vi på den nye typen eiendomsbesittere som kommer, så er det mer og mer finansielle eiere som setter bort større og større deler av verdikjeden sin. Det vi har bygd er garantikonsepter som gir kundene en forutsigbarhet tilpasset deres hverdag, som vi kan forenkle. På leietakersiden foregår det nedskalering av funksjoner, bedriftene fokuserer mer og mer på kjernevirksomheten. Vi vil komme inn i denne fasen og si at vi kan ivareta alle de funksjonene på én regning med én kontaktperson, vi forhandler alle avtaler for deg, og du får det billigere enn om du hadde gjort det sjøl. Dette er en nisje hvor vi kan bygge både skreddersydde og standardisere konsepter.
Rønhovde følger med på hva som skjer i utlandet på dette området. Norge ligger et stykke etter på dette feltet, hevder han.
– I utlandet, også i Sverige og Finland, er dette et stort område. I Finland har man business-parker der leietakerne får alt tilrettelagt av én aktør og én sentral. Mer fokus på finansielle målDet er ca. 110 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge. Av dette leverer NEAS tjenester til ca. 4,7 millioner. Hadde NEAS solgt alle tjenstene sine til alle disse kvadratmeterne, hadde de solgt for ca. 1000 kroner kvadratmeteren. Det viser potensialet.
– Stadig flere kunder outsourcer for å nå sine finansielle mål?
– Vi har helt bevisst bygd et selskap som skal ha kompetanse både på eiendom og leietakernes behov for felles konsepter. FM-begrepet er kanskje litt vanskelig i Norge, hvor vi mangler en entydig definisjon. Men nå har EU fått en standard for det, og vår definisjon passer godt inn i den. Vi forholder oss til den. Den kompetansen vi må ha er litt annerledes enn bare den eiendomsfaglige. Man skal også kunne styre leveranser på en annen måte enn før, vi må kombinere økonomifag og markedsfag med eiendomsfag.
– Dere kjøper selv tjenester for å kunne forsyne kundene med de tjenestene de har behov for, for eksempel på det finansielle området?
– Vi vil ha spisskompetansen sjøl, men vi kjøper for eksempel regnskapstjenester, for her er det utfordrende å være best med egne krefter. Men den regnskapsfaglige controlleren sitter hos oss. Vi må alltid ha det siste leddet ut mot kunden, kontroll og service. Vi outsourcer aldri kundekontakten. Men vi kjøper de beste tjenestene markedet kan gi. Det gjelder for eksempel håndverkstjenester, renhold og kantine. Og da forhandler vi med et helt annet volum enn det mindre eiendomsforvaltere eller leietakere har. Vi er opptatt av å sitte på det nivået hvor de faglige beslutningene tas. Hvis du samtidig skal styres av å tjene pengene på å gjøre jobbene, så er det alltid en utfordring, for da kan du komme til å velge den løsningen som gavner deg selv best. Derfor unngår vi å være egenprodusent av alle tjenestene.
NEAS har vokst med mer enn 20 prosent organisk hvert år de siste årene. Det er en bevisst strategi, sier Rønhovde. Vaktmesteren lever fortsatt!– Blir forvaltning og drift av eiendom stadig mer kompleks og må profesjonaliseres mer og mer?
– Ja, kompleksiteten øker. Jeg tror den gamle vaktmesteren er en viktig rolle, men den blir mer og mer driftsteknisk. Vaktmesteren er kjempeviktig for oss fremdeles, men han må kunne mer om bygget og driftsfunksjonene. Han må kunne et fagområde.
– Hvilke grep trenger eiendomsbransjen for å komme videre nå?
– Det enkleste er å si profesjonalisering. Profesjonalisering krever sertifisering og standardisering. Der jeg kom fra var det sertifiseringsordninger for å få lov til å føre regnskap. Jeg synes det er merkelig når man forvalter verdier for milliarder av kroner at det ikke finnes sertifiseringsordninger innenfor det å drive forvaltning. Det må bli klarere skiller mellom dem som utfører og dem som kontrollerer. Jeg tror dette kommer.
Tjener mest på smart logistikk– Hvor ligger marginene i denne bransjen?
– De ligger på logistikken, det å selge en time til. Marginene er lave på grunntimesatsene. Marginene ligger mer på å sy konsepter, og vi ønsker ytelsesbasert prising.
– Kunden betaler for et produkt, dvs en ytelse, og ikke for et antall timer med jobbing?
– Kundene er opptatt av resultatet, for eksempel at det blir rent. Men i bransjen er det dessverre fortsatt mye timebasert prising.
– Det er større risiko for dere å ta betalt for et produkt?
– Ja, men gjennom dette reduserer vi kostnadene for gårdeier samtidig som vi får bedre marginer. Grunnen er at vi samordner tjenestene og bruker ressursene bedre. Vi måles på kvaliteten. Kunden er langt mer villig til å betale for kvalitet enn de var før.
– Inntjeningen gikk ned i fjor?
– Det sved en del å gå på børs. Det var krevende for oss. I tillegg vokste vi ganske kraftig og fikk litt mer vekstsmerter enn det vi trodde vi skulle få. Når vi vokser organisk tar vi det over driften. Men av de pengene vi fikk inn i fjor, har vi fortsatt 50 millioner kroner på bok. Jeg kunne like gjerne tatt de pengene og kjøpt et selskap.
– Dere kjøpte det rådgivende ingeniørselskapet F. Holm? Hva kostet det?
– Vi betalte 12 millioner kroner, og noe av oppgjøret var i aksjer.
UtenriksministerRønhovde overlater mer og mer av den operative styringsdelen til andre, får vi vite. Han liker å gå foran, sier han, men vil at folk skal ha lyst til å gå sjøl.
– Jeg vil ikke være noen flaksehals. Mitt mål er å ha mange feltherrer på de ulike områdene, og det har jeg fått, de er drivende gode og lager nye muligheter og nye konsepter. Jeg er i markedet, driver nettverksbygging og snakker med investorer, analytikere og kunder. Jeg driver med forretningsutvikling og staker ut kursen, nesten som en slags utenriksminister.
– En slags NEAS’ svar på Jonas Gahr Støre?
– Ja-ha-he-he-he, jeg vet ikke helt om vi kan sammenlignes, men den er grei!
– Gjør du noe spesielt for å beholde folk?
– Vi har ulike incentivordninger i forhold til at folk skal prestere. Vi har et godt arbeidsmiljø og bygger en vinnerkultur, og da motiverer det at man får noe ekstra når man yter ekstra.
– Hvordan måler dere disse ytelsene?
– Det er litt forskjellig. Vi jobber med å standardisere dette. Vi har ulike ordninger, både på gruppenivå og individnivå.
– Det må være noe av det vanskeligste å få slike ordninger til å virke rettferdig?
– Det kan aldri bli helt rettferdig, men kanskje fra en ledelses ståsted. Det må vi bare akseptere. Men det viktig å fange opp signaler og justere seg inn for å motivere bedre.
– Får du nok tid til å bli kjent med de ansatte?
– Da jeg begynte her prøvde jeg å bli kjent med alle i selskapet. Det klarer jeg ikke i dag. Jeg følger med på hvem som begynner og slutter. Jeg har dog ikke direkte personalansvar for alle, bare for ledergruppen. Vi samles en gang i året, hele selskapet, til en svær fest. Siste gang hadde vi Egil Søby med et motivasjonsforedrag, og hver enhet hadde laget film om seg sjøl, kjempeartig. Dette er noe vi har innført de siste tre årene.
Han hadde litt smalltalk med en mann om biler like før vi startet intervjuet.
– Det var et case som dukket opp på min pult, så jeg snakket direkte med ham som hadde den saken for å løse den med en gang. Ingen vits i å lage en stor sak av det. Så ble det litt smalltalk etterpå om biler. Sånn er tonen her.
Klangen i stemmen– Må man ha mye temperament for å ha en sånn jobb du har?
– Jeg tror egentlig ikke jeg har noe ekstremt temperament, heller at jeg er energisk. Jeg tror temperament kan være en ulempe også, hvis ikke folk rundt vet hvor de har deg og ikke vet når utblåsingen kommer. Men jeg tror folk skjønner når jeg ikke er fornøyd. Det er noe med klangen i stemmen.
Når Tor Rønhovde ikke er på jobben og tenker nye konsepter og salg, er han til stede for familien sin, som er kona, tvillinger på åtte år og en på fire år.
– Det er nok å holde på med, alt fra lekselesing til fotball. Jeg bringer og henter i barnehagen annenhver dag. Kona er i full jobb, og hennes jobb blir like viktig som min. Hun jobber i eiendom hun også, men på boligsiden, som faglig leder på et NOTAR kontor. Jeg lader batteriene sammen med familien.
Han elsker å fiske laks, men det foregår ikke hele året. Heldigvis, ler han.
– Det er en grei hobby jeg kan isolere til en uke eller to i året. Jeg har alltid likt å fiske, og vi leier vald både i Orkla og Gaula. Vi er en gjeng, også på jobben. Vi tar gjerne med oss kunder.
Så mye mer blir det ikke tid til, sier han. Han skulle gjerne gått mer i teater, for det bor en liten revyskuespiller i ham.
– Jeg har vært med i revygrupper tidligere og spilt og sunget revyviser, til og med i Grieghallen alene for tusen mennesker.
– Da skal du ha bra stemme?
– Først og fremst selvtillit. Og treffe tonene. Det er gøy å synge, men jeg har aldri vært med i kor og sånne ting. Jeg synger på fester, og helst sammen med andre.
Han påstår at han merker at han begynner å bli gammel, for han liker best den gamle musikken, Queen og Slade, for eksempel, og ikke så mye av den nye.
– Ungene har lært seg Brann-sangen, det bare måtte de.
– Vi snakker om kjerneverdier?
– Jada, he-he-he, når vi spiller Brann-sangen, skrur vi opp volumet.
(Scanpix)
