Rentene har steget kraftig og skal ifølge Norges Bank opp til 4,5 prosent. I tillegg er skatten for sekundærboliger de seneste årene kraftig skjerpet. Det gir helt andre krav til inntjening for utleiere.
Annonse
Det er dessuten en stor mangel på utleieboliger i hovedstaden. Da blir det dyrt å leie fremover. I sommer advarte Stian Carlsen i Utleiemegleren i DN om 30.000 kroner i månedsleie om noen år for en 2-romsleilighet.
Annonse
Estate Nyheter har bedt Utleiemegleren sette opp regnestykker for utleierne i Oslo i 2024 som skal gi en grei avkastning. Kjøpesummen er satt til 6 millioner kroner.
Ubelånt og 75 prosent belåning
Annonse
Den ene leiligheten har 75 prosent belåning og ikke formuesskatt. Utleier må ut med 6 prosent lånerente. Det andre objektet har null belåning og full beskatning. Videre har vi forutsatt løpende felleskostnader på 3750 kroner i måneden. Andre kostnader kan komme i tillegg.
Økte renter gir et høyere krav til avkastning. Estate Nyheter ba derfor Utleiemegleren om nødvendige leiepriser som gir 4 prosent direkteavkastning (netto leieinntekter dividert på kjøpesummen) etter skatt. Allerede i dag kan man få denne avkastningen ved å putte pengene i banken.
– For et leieobjekt uten belåning må utleier ha minimum 34.000 kroner i måneden. Med 75 prosent belåning må leien utgjøre minimum 52.000 kroner for å oppnå de ne avkastningen, sier regiondirektør Siri Anne Bernum Halck i Utleiemegleren til Estate Nyheter.
Må tenke verdiøkning
– Dette er jo helt uoppnåelige leienivåer?
– Ja, hvis man skal ha en avkastning på 4 prosent, vil det i dagens marked være uoppnåelig. Da må du tenke at i det lange løp er det verdiøkningen du tjener på og risikere en negativ kontantstrøm, svarer Bernum Halck,
Prisen på boligen er ikke tilfeldig satt. Ifølge Eiendom Norge koster en gjennomsnittlig bolig i Oslo 6,35 millioner kroner. Snittet trekkes opp av en rekke dyre boliger i hovedstaden. Medianen – den «midterste» boligen – er noe billigere, rundt 5,8 millioner.
INGEN LØSNING I SIKTE: Siri Anne Bernum Halck frykter langvarige problemer i Oslos boligmarked.Foto: Johnny Vaet Nordskog
Må mange år tilbake
Bernum Halck sier vi ikke har sett en direkteavkastning på 4 prosent på lang tid. Vi må mange år tilbake, da verdsettelsesrabatten lå på 50-60 prosent. Formuesskatten vil i vårt eksempel alene utgjøre 43.000 kroner i året for den ubelånte leiligheten.
For den belånte leiligheten vil renteutgiftene før skatt utgjøre hele 270.000 kroner i året (4,5 millioner i lån, 6 prosent rente. Månedlig leie må derfor være på 22.500 kroner bare for å dekke rentene. Rentenivået er det høyeste siden finanskrisen i 2008.
Utleiemegleren har også sett på nødvendige leienivåer for å oppnå moderate 2 prosent i direkteavkastning etter skatt. Men selv da må månedsleien utgjøre 21.500 kroner for en ubelånt bolig, 39.500 kroner ved 75 prosent belåning.
En typisk leilighet i Oslo kan ifølge Eiendom Norge leies ut for 17.000-18.000 kroner kvadratmeteren.
Stiger med prisveksten
– Hva tror du om leieprisene neste år i Oslo?
– Det er lite som tyder på at de vil falle. Spesielt i Oslo vil det bli enda færre utleieboliger og flere som presses ut på leiemarkedet. Færre får lån, fordi de nå må kunne betjene en rente på 9 prosent.
– Vi vil trolig i 2024 se økende arbeidsledighet og konkurser. Og med flyktningstrømmen som er ventet, tror vi på en husleieøkning på 8-10 prosent i pressområdene, svarer regiondirektøren.
Økte renter og en langt hardere beskatning har gitt færre utleieboliger i markedet.
– Per nå har antallet økt. Folk får ikke solgt boligen, så de leier ut for en periode. Det avhjelper markedet midlertidig, men er en smertestillende effekt bare for en periode. Vi ser ikke en stor iver etter å leie ut, sier Bernum Halck.
– Vi ser ikke noe som løser problemene i leiemarkedet i Oslo verken på kort eller lang sikt, er den klare dommen.
Ingen løsning i sikte
Bernum Halck minner om at de små utleierne utgjør ca. ca. 80 prosent av markedet. Mangel på små utleiere er generelt et problem i kommunene. Med utbyggere som nå går konkurs, er boligmarkedet inne i en ond sirkel
– Det er viktig å få satt ord på at det ikke finnes noen løsning i overskuelig fremtid. Men det må gjøres noe med formuesskatten på sekundærboliger. Vi må også ha flere mindre leiligheter som gir unge mennesker muligheten til å komme inn i markedet.
– Det er 1 million leietakere i Norge. Ikke alle leier fordi de må, det er en god del som verken har lyst eller mulighet til å eie egen bolig. Vi har også en utfordring med de mange flyktningene, som neppe kommer til å kjøpe, sier Bernum Halck.
