KLART FOR OPPTUR: Oljesmellen ga en solid trøkk i Stavanger, nå er optimismen tilbake.
Foto: DNB Næringsmegling/Getty Images
Stavanger: Rekordhøye forventninger
Investorene er svært optimistiske til leieprisveksten fremover i oljehovedstaden.
En fersk investorundersøkelse fra DNB Næringsmegling viser at ni av ti forventer leieprisvekst i Stavanger sentrum. Det skjer etter at oljehovedstaden har vært et utfordrende kontormarked for mange gårdeiere. Stavanger ble hardt rammet av den kraftige oljenedturen i 2014.
Men nå viser den seneste investorundersøkelsen til DNB Næringsmegling en sterk optimisme. De lokale aktørene har aldri hatt et mer positivt syn på leiemarkedet siden DNB startet målingene.
Det er likevel noen nyanser. Det er sentrumskontorer og de beste kontorene i randsonen de lokale aktørene har mest tro på fremover. Investorene er fortsatt skeptiske til lokaler med dårlig randsonebeliggenhet og dårlig standard.
Klart høyest
Men når det gjelder sentrum, forventer drøye 90 prosent at leiene skal fortsette opp. Det er den klart høyeste andelen DNB har registrert noensinne. Statistikk viser at snittleiene steg omtrent med 13 prosent i 2023. Sentrumsleie og spesielt toppleiene økte enda mer.
Det er en sterk etterspørsel etter sentrumsbeliggenhet i regionen. Effekten forsterkes ved at aktører som tidligere har holdt til i randsonen ønsker seg til sentrum. DNB skriver at dette gjelder både leietakere som advokater og revisorer. I tillegg er det også noen oljeserviceaktører søker kontorlokaler i sentrum for deler av sine ansatte.
I Stavanger utgjør sentrum drøyt 10 prosent av det totale kontorarealet i regionen. Det er en langt lavere andel enn i byer som Oslo, Bergen og Trondheim.
Høyere enn inflasjonen
I snitt forventes det en leieprisvekst på 5 prosent i Stavanger sentrum det kommende året. Det blir i så fall noe høyere enn den generelle prisveksten i Norge.
Men forventningene til vekst randsonene er enda høyere. I gjennomsnitt spår respondentene en vekst for randsonekontorer med god standard på de beste beliggenhetene.
Forventningene spriker likevel det mer når det gjelder randsonene. To av tre spurte forventer en oppgang i leiene, resten en relativt flat utvikling. Det er imidlertid flere som venter en leieprisvekst på hele 10-20 prosent det kommende året.
Det begrunner de med at det går godt i regionen. Leiene kommer fra svært lave nivåer. Nybygg og større rehabilitering vil kreve en kraftig leieprisvekst for å oppnå lønnsomhet.
Mot yieldnedgang
For første gang i undersøkelsen venter majoriteten at yieldene skal falle det neste året. I dag vurderes avkastningskravet til de beste eiendommene til 5,75 prosent. Det er det samme anslaget som estimatet til DNB.
Aktørene venter at det neste året vil gi flat utvikling til noe yieldnedgang. I snitt spås prime yield å være rundt 5,50 prosent om et år. De beste eiendommene på Forus ventes å ha en yield rundt 7 prosent. Også her ventet flertallet noe nedgang. Det er blant annet drevet av positive leieprisforventninger.
– Vi opplever at det er mye egenkapital tilgjengelig for kjøp. Vi ser at mange sitter og venter «på den gode dealen». En del selgere har også tatt inn over seg at yieldnivåene har steget, sier Egil Kvannli. Han er direktør for DNB Næringsmeglings Stavanger-kontor.
Kombibygg
Stavanger-regionen skiller seg ut med mange kombinasjonsbygg. Kurante kombibygg med rett beliggenhet, rett kontorandel og god standard spås å få best verdiutvikling de neste tolv månedene.
Kombisegmentet har gjennomgående toppet listen i DNBs undersøkelser. Topp kontorer skaper nest mest optimisme. Ukurante kontorer vil få svakest utvikling, ifølge respondentene. Det betyr kontorlokaler med dårlig standard, dårlig mikrobeliggenhet, samt bygg som vil kreve betydelige investeringer
Drøye halvparten av selskapene i undersøkelsen skal etter planen øke eiendomsinvesteringene det neste året. Flere melder om betydelig investeringskapasitet om de rette mulighetene dukker opp.
