DNB-undersøkelse: Har doblet antall dager med hjemmekontor

Det er bruken av hjemmekontor hos store bedrifter vi snakker om. Dette temaet skal vi komme tilbake til. Men først begynner vi med bakspeilet, veksten i antall sysselsatte. Og den er for tiden svak.

I Oslo har antall jobber i privat sektor økt med ca. 850 det seneste året. Det utgjør beskjedne 0,2 prosent vekst. Til sammenligning har den årlige veksten vært 2,5 prosent siden starten av 2017.

– Oslo har generelt ligget godt over landet som helhet i senere år. Men akkurat nå er veksten svakere i hovedstaden. Inkluderer man stat og kommune, blir bildet bedre.

– Da er det ca. 3200 flere jobber siden andre kvartal i fjor. Men den samlede veksten på ca. 0,6 prosent er uansett svak, sier analysedirektør Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling til Estate Nyheter.

20 m2 per ansatt

DNB benyttet tidligere høyere areal per ansatt i modellen for beregnet arealbehov. Nå er de nede på 20 kvadratmeter. Kvadratmeter per ansatt er korrigert ned som en følge av økt hjemmekontorbruk, men ikke dramatisk. 

–  Våre kontorundersøkelser tyder på bedriftene ikke planlegger betydelig kutt i areal selv om de ansatte nå er mer hjemme enn før korona, sier Ramcilovic.

– Hvordan påvirker hjemmekontor beregningene for arealbehovet fremover?

–  Vi korrigerte modellen litt en stund tilbake. Da mente vi at etterspørselen skulle være litt mindre. Hadde vi ikke gjort noe, ville det ha blitt mer korrekt. Vi så veldig lite til det. Nå ser vi at hjemmekontor slår litt likevel, men det slår ikke kjempemye på etterspørselen i det hele tatt i Norge. 

Ramcilovic har likevel en hypotese om at man kan være lenger på kontoret før man vokser ut av lokalet. 

Les også:

Akershus Eiendom: Stabilt kontormarked

To dager i uken

– Vi har gjort undersøkelser siden starten av korona. Nå bruker de ansatte i snitt to dager på hjemmekontor i uken. Da snakker vi om ganske store aktører. Det er en overvekt av disse i undersøkelsen. Så sier vi at det tidligere var litt under én dag i uken.

– Det som er interessant, er at nå svarer bedriftene at vi ikke kommer til å se mer hjemmekontor de kommende årene. Nå tror de det skal flate ut. Noen tror at det blir litt mer kontorjobbing igjen. Pendelen svinger litt tilbake, de krever mer av de ansatte.

– Betyr det at bedriftene kan redusere arealbruken?

– Mange har korrigert litt på møterom og gjort en del med lokalene. Ganske tidlig svarte aktørene at de ikke trodde de ville trenge mye mindre plass. Men de kunne leve med litt vekst før de går ut av lokalene.

– Det var ikke alle som planla for en kjempereduksjon, fordi de skal ha alle likt på kontoret, ha flere teamsrom-møter osv. Vi trodde ikke på noe ras i kontoretterspørselen, men vi trodde det kanskje skulle slå litt mer enn det har gjort, svarer Ramcilovic.

Forklarer over 90 prosent

DNB Næringsmegling har prøvd å beregne på veksten i Oslo i kontorplasser fremover. Da legger de anslagene til DNB Markets til grunn. Og meglerhuset legger til grunn en ganske svak sysselsettingsvekst fremover, under 1 prosent.

Og hva betyr det for arealbehovet? Ifølge analysene til Ramcilovic korrelerer arealbehovet med om lag 0,92 med sysselsettingsveksten. Denne veksten er den beste indikatoren og gjelder både opp og ned.

–  Ja, korrelasjon over tid er ganske høy. Vil svinge over tid, men overraskende reagerer såpass raskt. Vi har lagt til grunnen ganske treg vekst de neste tre årene, men at den tar seg opp fra dagens nivå, sier Ramcilovic.

Les også:

Pluss

Her er banksjefens oppskrift for suksess i eiendomsbransjen

Tåler 230.000 m2

Etterspørselssiden har altså bremset markant i år. En relativt lav økning i tilbudet likevel har medført moderat kontorledighet.

Med dagens kontorledighet på 6,5 prosent mener DNB at det kan bygges opp mot 230.000 kvadratmeter med kontorareal i Oslo-regionen i 2027. Det kan skje uten at ledigheten overstiger den historiske gjennomsnittsledigheten i regionen på 7,5 prosent.

Ledighetstallene nå inkluderer nye Construction City, som totalt blir på 103.000 kvadratmeter. Ifølge hjemmesidene er drøyt 76 prosent utleid. I alt kommer det 4500 arbeidsplasser. Foreløpig er leienivåene ifølge DNB ukjente i det nye storprosjektet. Innflytting starter neste år.

Innhenting

DNB venter at leieprisene de neste årene for sentrale kontoreiendommer i Oslo stiger klart mer enn den generelle prisveksten. Det betyr økte eiendomsverdier. 

Ramcilovic sier de regner med 8-8,5 prosent i årlig verdivekst de neste årene. Men denne verdiveksten kommer et nominelt fall på 20 prosent i løpet av ganske kort tid.

– Det er en innhenting. Men enkelt sagt får du en ganske bra avkastning de neste tre årene fra en bunn.