Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen og Sigmund Aas i Arealstatistikk var mandag invitert til Boligbobla til Eiendom Norge. Hovedtemaene var boligpriser og renter.
Begge ekspertene var enige om at prisoppgangen i Norge de seneste årene ikke er spesielt sterk. Da tar de hensyn til hva lønningene har steget med i perioden.
– Hvis du ser på boligprisene i første kvartal, har de ikke klart å holde tritt med lønnsveksten. Siden 2017 er lønningene nominelt 10 prosent sterkere enn veksten i boligprisene. Lønningene er opp ca. 30 prosent.
– Men de som i realiteten driver samfunnet, de mellom 30 og 60 år, har siden den gangen hatt ca. 40 prosent lønnsvekst. For disse har det vært en betydelig reell nedgang hvis du deflaterer med deres lønnsvekst, sa Andreassen.
Ikke representativt
Han poengterete at det selges om lag 100.000 boliger årlig av en total boligmasse på 2,7 millioner enheter. 60 prosent av salget er leiligheter. Det som selges, er dermed lite representativt for hele boligmassen.
– I praksis er det som driver indeksen leiligheter i de 12-15 største byene, sa Andreassen.
Han har spådd at boligprisene i år vokser med friske 10 prosent. Andreassen er likevel overrasket over den sterke veksten i første kvartal på 5,9 prosent.
– Men det forteller meg at vi er i en «steam». I gjennomsnitt skal vi ha en boligprisvekst de neste to-tre årene på ca. 1 prosent i måneden. Da er det 10-12 prosent i år, det samme neste år og i 2026. Det er ut fra en indeks som baserer seg på leiligheter i de 15 største byene, sa Andreassen.
Kraftig husleievekst
Sjeføkonomen er opptatt av at mange tenker i nominelle termer om boliger, som han mener er et realobjekt. Andreassen har tidligere advart mot en sterk vekst i husleieprisene som følge av lav boligbygging.
– Husleier, inntekter og priser går litt i takt. Det går an å argumentere for at vi har null, eller negative realrenter hvis boliglånsrenten er på 6 prosent og husleieveksten er på 10 prosent. Og vi er fortsatt i en situasjon i Norge hvor boligprisene er lavere enn hva det koster å bygge noe nytt, sa Andreassen,
Han viste til at en typisk enebolig i Norge på flat mark koster 5 millioner kroner å føre opp. Medianprisen på en gjennomsnittsbolig i Norge er under 4 millioner. Og da trekker prisene i Oslo opp.
Feil sammenligning
Andreassen er kritisk til både Finansdepartementet og Norges Bank. De er ifølge sjeføkonomen ikke opptatt av boligprisene i forhold til langsiktig grensekostnad: byggekostnaden.
– Som i alle andre næringer stuper da tilbudet. Der tror jeg den store hunden ligger begravet for Norges Bank. Ingen gidder å bygge med tap.
Arbeiderparti-velgeren Andreassen langet også ut mot venstresiden.
– Nesten alt det denne regjeringen og idealistene har gjort, er å ødelegge tilbudssiden. Det er helt utrolig, de tar ikke poenget. Så lenge boligprisene er så lave i forhold til byggekostnadene, blir det ikke bygget noe.
Mer skade
Andreassen ser to effektive tiltak som kan styrke boligbyggingen. Enten må staten bygge boliger. Alternativt må de gjøre det mer lønnsomt for de private å bygge.
– Alle andre typer må de være forsiktige med. Å gripe inn i velfungerende markeder kan gjøre mer skade enn gagn, advarte sjeføkonomen.
Eurotilhengeren Andreassen har lenge vært kritisk til Norges Banks inflasjonsmål. Han hevder at sentralbanken ikke har noen god filosofi for hva de vil med styringsrenten. Den påvirker i svært liten grad kronekursen. Men er det et område renten er kritisk for, så er det boliginvesteringene. Og her ligger Norges Bank på etterskudd.
Massive underinvesteringer
– Det tragiske er at hvis du hever renten, påfører du boligbyggingen nedgangstider. Det er det vi ser nå, langsiktige effekter av massive underinvesteringer. Til våren har vi antakelig 10 prosent husleievekst. Det spiser opp hele inflasjonsmålet. Hva gjør Norges Bank da? spurte en retorisk sjeføkonom.
Men er vi på rentetoppen? Andreassen sa at internasjonale konjunkturer har vært sterkere enn ventet. Kronestyrkingen er nesten reversert. Politikerne er klare for å bruke mer oljepenger for å sikre at arbeidsfolk får bedre råd.
– Nå kommer Vedum til å «gunne» på med penger hvis han har muligheten til det. Han skjønner at det egentlig står om eksistensen til Senterpartiet. Hvis de taper stortingsvalget i 2025, kommer Senterpartiet aldri tilbake. Det tror jeg Vedum skjønner.
Dårlig vekst
Aas trodde også at noe av nøkkelen til den sterke prisoppgangen er lønnsveksten. Han mener man ikke har tatt inn over seg i stor nok grad at boligprisveksten egentlig har vært dårlig ganske lenge. I 2021 før rentene gikk opp, hadde vi ifølge Aas antakelig de laveste bokostnadene i historien.
– Fra tidlig 2017 er realboligprisene flate, også i Oslo. Boligprisene har ikke gått til himmels, heller ikke i Oslo. De har vært flate siden 2016. Og leieprisene i Oslo er i dag på samme nivå som i 1970, relativt til lønningene. Det er billigere å leie en bolig i dag enn i 2000. Da var vi riktignok på en topp.
– I Bergen er realleiene 15 prosent lavere enn de var i 2012, i Trondheim 15 prosent, i Stavanger hele 30 prosent. Men bildet her er nok litt mer sammensatt. Oljeselskaper stod for en god del av leien, sa Aas.
Han er skeptisk til mantraet om at det er bygget altfor få boliger de seneste årene og synes rart hvis det er en veldig stor boligmangel. Aas er derfor ikke enig med Andreassen at det har vært massive underinvesteringer.
