Estate Nyheter har en rekke ganger omtalt hvor lite lønnsomt det er å leie ut boliger. Utleiere med mye egenkapital har primært fått svi gjennom økt verdsettelse, formuesskatt og til dels utbytteskatt. De som er avhengig av mye belåning, har fått en tredobling av rentekostnadene.
Annonse
Professor Are Oust ved NTNU Handelshøyskolen har sett på utleie av boliger i 50 år. Og han er klar i sin dom.
Annonse
– Det har aldri vært mindre lønnsomt å leie ut bolig enn det er i dag. Hvis du tar inntektene og tar bort normale kostnader og det du må betale på lånet ditt, så går du faktisk i minus, sier Oust til NRK.no.
– Jeg er ikke overrasket over at folk selger når det ikke er lønnsomt å eie. Det må vi forvente at vi ser mye av. Faren er at det er så mange som selger at vi får for få leieboliger, og at det blir dyrt og vanskelig å skaffe seg leiebolig når en trenger det.
Annonse
Leieprisene må opp
Oust mener enten må boligprisene ned og renten mye ned, eller så må leieprisene videre opp. Boligforskeren er for øvrig selv styremedlem og medeier i eiendomsselskaper i Trondheim. De har investert i både bolig- og næringseiendom.
Selv om leieprisene i Oslo har økt med nær 16 prosent på to år, er det langt fra nok. Kostnadene ved å eie bolig har økt mye mer. Etter 14 rentehopp fra Norges Bank, har gjennomsnittlig boliglånsrente økt fra 1,8 prosent høsten 2021 til 5,6 prosent i januar. Det viser tall fra SSB.
Det betyr 38.000 kroner i årlige økte rentekostnader før skatt, per lånte million.
Men andre eierkostnader har økt, som forsikring, kommunale avgifter og eiendomsskatt. Og så har vi formuesskatten. Med en verdsettelse på hundre prosent, blir det nå 60.000 kroner for en utleiebolig til 6 millioner. 6 millioner tilsvarer omtrent medianboligen i Oslo, ifølge tall fra Eiendom Norge.
Oust har sett på en slik bolig. Den er leid ut til den normale prosentvise husleien i hovedstaden. Fra leien er det trukket fra 1 prosent i eierkostnader. Det var denne sjablonmessige kostnaden Estate Nyheter la seg på i et eksempel for to måneder siden.
Eierkostnadene dekker forsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og vedlikehold. Oust mener 1 prosent er et konservativt anslag. Det samme indikerte vårt regnestykke. Eksempelvis dekker det ikke oppussing av fellesarealer. De må dekkes av seksjonseier, det vil si utleier.
Oust har forutsatt 70 prosent belåning av boligen. Det betyr 4,2 millioner i lån. Hvis dette lånet tas opp som et annuitetslån over 20 år, betyr det ca. 20.000 kroner i månedlige renteutgifter. Da forutsetter vi 5,6 prosent i lånerente.
Terminbeløpet blir på drøyt 29.000 kroner. Oust kan ha brukt litt andre forutsetninger her. Men under har vi grafisk gjengitt utviklingen i netto leieinntekter og rentekostnader fra 1970 og frem til i dag. Grafen er hentet fra Oust. Den røde streken viser altså renteutgiftene, den blå netto leieinntekter.
MISMATCH: Siden 2021 har det gått fryktelig galt for utleiere.Illustrasjon: Are Oust - NTNU
Grafen viser at gjennomgående har netto leieinntekter ligget over rentekostnadene. I perioder har gapet vært betydelig, etter finanskrisen for 15 år siden og frem til 2021. Da falt styringsrenten fra 5,75 prosent til 0 prosent våren 2020. Så eksploderer nærmest renteutgiftene fra høsten 2021.
Før skatt
Beregningene til Oust er gjort før skatt. Det påvirker begge grafene. Utleier får 22 prosent skatt i fradrag for gjeldsrenter, men må samtidig betale 22 prosent skatt på leieinntektene.
Med forutsetningene til Oust har årlige netto leieinntekter økt fra 9891 kroner i 1970 til 161.082 kroner i 2023. Men de årlige rentekostnadene har fra 1981 og frem til utgangen av 2023 økt fra drøye 27.000 kroner til 216.585 kroner.
Det har skjedd til tross for et betydelig rentefall. Det norske rentenivået var tosifret fra 1978 til 1992. Men boligprisene har eksplodert i perioden, blant annet som følge av rentefallet.
Og ligningsverdiene av boligene har økt. I 2012 ble en sekundærbolig verdsatt til 40 prosent. Solberg-regjeringen hadde økt den til 80 prosent for 2017. I 2021 var den økt til 90 prosent. Støre-regjeringen har tatt de 10 siste prosentene. Med full skattebelastning betyr det i 2024 60.000 kroner i formuesskatt for en utleiebolig til 6 millioner.
En leilighet med tre rom i Oslo og Bærum koster nå typisk 16.790 kroner i måneden å leie, ifølge SSB. Det betyr at bare rentekostnadene er over 3000 kroner høyere enn leieprisene, gitt forutsetningene over.
Månedlige felleskostnader for en 3-romsleilighet i Oslo og Bærum ligger typisk på 3500-4000 kroner. Det viser en sjekk av leiligheter fra 5-7 millioner som ligger til salgs på Finn.no. Disse kostnadene belastes i første omgang utleier.
Med andre ord går en belånt utleier 7000 kroner i minus hver måned etter renter og felleskostnader. Dette er før skatt.
Adm. direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge konstaterer at for første gang har vi leiepriser som er betydelig under eierkostnadene. Det gjelder spesielt i de dyreste byene.
– Folk kjøper ikke boliger for utleie hvis det ikke er lønnsomt. Og det forsvinner leieboliger til enhver tid ut av markedet. Det er den ene konsekvensen. Den andre konsekvensen er at vi mest sannsynlig får en fortsatt ganske kraftig prisvekst i leiemarkedet, sier Lauridsen til NRK.
Håper på portal
Regjeringen la nylig frem boligmeldingen. Her omtales utleiemarkedet, men det er få konkrete grep. Kommunalminister Erling Sande (Sp) har heller ikke så mye nytt å komme med overfor NRK.
– På kort sikt tror jeg det viktigste vi kan gjøre er å prøve å få flere utleieboliger ut i markedet. Å legge til rette for at flere av de som vurderer å leie ut, faktisk gjør det. Det prøver vi gjennom boligdugnaden.no, sier han.
