Uriktig fakturering kan medføre at man blir nektet fradragsrett

Ved inngåelse av nye leieforhold vil leietaker ofte ha preferanser med hensyn til utformingen av lokalene. Dette kan gjelde alt fra mindre forhold som maling, gulvbelegg og innredning, til større bygningsmessige endringer knyttet til planløsning, tekniske anlegg og så videre. Når utleier foretar slike endringer i lokalene, omtales dette gjerne som “leietakertilpasninger”.

Slike tiltak reiser flere skatte- og avgiftsmessige problemstillinger.

Én av disse – som avgiftsmyndighetene nylig har uttalt seg om – gjelder hvordan utleier må fakturere kostnadsdekning fra leietaker for leietakertilpasninger.

Utleier som er frivillig registrert i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av lokaler til avgiftspliktige leietakere, har fradragsrett for merverdiavgift på kostnader ved byggetiltak og andre anskaffelser til lokaler som er utleid til avgiftspliktige leietakere. Kostnaden ved leietakertilpasningen (eks mva) kan utleier kreve dekket av leietakere på ulike måter. Etter meglerstandarden (“Standard leieavtale for næringsbygg”, versjon 6.05) kan investeringen kreves dekket ved en økning i leien over leieperioden, eller ved betaling av et engangsbeløp ved oppstart av leieforholdet.

Ifølge Skattedirektoratet vil ikke valget mellom disse ulike formene for kostnadsdekning påvirke periodiseringen av merverdiavgiften. Kostnadsdekningen fra leietaker må uansett anses som betaling for leieretten, altså som en del av leievederlaget. Merverdiavgift skal beregnes først ved fakturering av leien.

LES OGSÅ: Redusert MVA-usikkerhet, men pass på dette

Fakturering kan i utgangspunktet ikke skje før ved levering av utleietjenesten, men det er adgang til å forskuddsfakturere leien for inntil en periode på ett år før levering av utleietjenesten.

Dette innebærer at dersom utleier oppkrever kostnadsdekningen som et engangsbeløp ved oppstart av leieforholdet, og leieperioden er på mer enn ett år, så er det ikke adgang for utleier til å fakturere beløpet med merverdiavgift. Utleier må da oppkreve kostnadsdekningen som et finansielt forskudd, uten merverdiavgift. Utleier må så fordele kostnadsdekningen med like beløp over leieperioden og fakturere disse beløpene sammen med leien for øvrig, og beregne og rapportere merverdiavgift på fakturabeløpene. Det finansielle forskuddet kan avregnes mot fakturaene på leie inntil forskuddet er brukt opp.

På denne måten får ikke den avgiftsmessige behandlingen av kostnadsdekningen noen uheldig likviditetsmessig betydning for partene, selv om utleier oppkrever kostnadsdekningen som et engangsbeløp ved oppstart av leieforholdet. Den utsatte periodiseringen av merverdiavgiften kan også være en likviditetsmessig fordel for leietaker dersom leietaker først blir registrert i Merverdiavgiftsregisteret noe tid etter oppstart av leieforholdet.

LES OGSÅ: Her er en god mva-nyhet for eiendomsbransjen

Skattedirektoratets prinsipputtalelse viser hvor teknisk krevende det kan være å håndtere faktureringen og beregningen av merverdiavgift riktig ved leietakertilpasninger. Uriktig fakturering av merverdiavgift kan medføre at leietaker blir nektet fradragsrett for avgiften, noe som vil innebære at avgiften blir en kostnad for leietaker med mindre utleier korrigerer feilen overfor leietaker og skattemyndighetene innen tidsfristen for egenretting.

Utleiere bør ha et bevisst forhold til de skatte- og avgiftsmessige problemstillingene knyttet til håndteringen av leietakertilpasninger. Det er flere fallgruver, men samtidig også muligheter til å optimalisere den skatte- og avgiftsmessige behandlingen.

Artikkelforfatterne er Bjørn Christian Lilletvedt Tovsen, partner og advokat i Thommessen, og Kristian Rytter, advokatfullmektig i Thommessen.